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春節過後“國五條”出臺,似乎鞏固了2010年開始的房地產長週期調控時代,《理財週報》曾將之稱爲地產“小時代”。
然而,開年佛山土地市場熱度不降反升,2月僅有15個工作日的情況下,仍有24宗土地出讓。上週,佛山更是拍出又一新地王,樓面價7423元/平方米,溢價達86.7%,刷新了2010年以來佛山樓面價紀錄。
與之相關的另外一條消息是,上週佛山舉行2012年納稅大戶表彰大會,全市85家超億元納稅大戶中,有22家爲房地產企業,佔總數的25.88%。中海地產(佛山)有限公司更躋身佛山納稅前三甲,納稅金額超10億元。
地產在佛山似乎並沒有進入“小時代”。對此,有地產商認爲:這主要源自市場信心的恢復和政策的相對穩定,金地集團花重金拿下2013年佛山首個地王,一定程度也反映出開發商對佛山市場的信心。
由於佛山地處二線城市,緊鄰廣州,“國五條”中關於二手房交易稅的規定對佛山樓市反而有可能形成利好。與廣州等一線城市二手房交易發達不同,佛山房地產交易仍以一手房爲主,二手房只是補充。“國五條”爲二手房流通設置障礙,會將一部分剛需轉嫁至一手房市場。與此同時,更加緊密的廣佛對接以及“國五條”對廣州二手房流通的影響,也有可能將廣州部分剛需推至廣佛地鐵沿線的佛山禪桂,以及南海、順德與廣州接壤的地方。這不得不讓人擔心佛山一手房價上漲的可能性。
不過,與限制二手房流通帶來的影響相比,地王的出現對炒熱佛山樓市的影響更不容忽視,因爲與房地產剛需和投資客相比,地方政府、商業銀行和開發商纔是核心。一家網絡媒體的統計顯示,2010年佛山誕生4宗地王,2011年僅2宗,2012年猛增至9宗,2013年僅過去兩個月就已有2宗地王出現。這中間有一件事或許大家還記得,就是地王誕生最少的2011年,佛山曾發生短命的“樓市鬆綁令”事件。
地王猛增帶來了什麼?2012地王猛增的一年,南海區的賣地收入佔到了財政的半壁江山,禪城區的賣地收入也比2011年增加了41%。南海區財政局曾向媒體坦陳,賣地是財政的重要支撐,因爲社會各方面的投入都要在這裏支出。
賣地帶來稅收,也影響到房價。香港媒體的調查顯示,地王的出現令多數老百姓擔心房價上漲,由此帶來的恐慌性購買又會推高房價,造成新的短期泡沫。
對此,禪城區在2013年預算中將賣地收入調低了超過50%。該區財政局相關負責人在今年1月曾表示,良性運作的財政體系,應當減少對於土地出讓金的依附性,應該通過財政稅收的增收和大國資運作來融資。他表示,2013年,禪城區將以減少賣地作爲方向,通過大國資運作來彌補民生工程投入。不過,該負責人也說了另外一個原因,就是預計“土地出讓價值形勢不大好”。從南海開年誕生的地王來看,土地形勢似乎不賴,不知道禪城能否繃住,實現預算中的賣地收入預期。
其實,統計顯示,與2011年相比,去年佛山的商品房均價還是下降了。但是與老薑聊過這事兒的人都感覺,中心城區的房價最多是不漲或者慢慢漲,降價也是“被平均”,被偏遠地塊的“西伯利亞房”拉低了。
誰能拽住佛山地產奔向“大時代”?這其實是道選擇題。