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“調控細則出來了,而且這次力度遠遠大於市場預期”。上週末,記者走訪了深圳市區多箇中介地鋪,聽到最多都是這樣的議論。
3月1日下午,在距離“國五條”發佈後第九天,中國政府網發佈《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,《通知》共包括六條內容,也被稱作是“國六條”,與2月20日國務院常務會議發佈的“國五條”相比,變化不只是增加了“加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制”一條內容,還有政策全文已經由“國五條”時候的539個字增加到細則時的3341字,其中就包括了對限購、差別化住房信貸、稅收等多個熱點政策的細化,其力度和影響面被認爲是近兩年來最厲害的一次。業內評論,這一細則將對樓市平穩健康發展產生深遠的正面影響。
現場直擊
賣方諮詢量大增
上週六是“國五條”細則出臺後的第一天,在福田區景田北的一間中介地鋪,一大早,就有市民過來找到置業顧問詢問上週五出臺的細則對自己帶來的影響,據一位置業顧問介紹,他已經是差不多第十個前來諮詢的客戶。
市民孫先生問,細則中提到售房將按20%徵個稅,這是否意味着賣房的增值部分將有20%將繳個稅?
對此,置業顧問林經理解釋,按照“國五條”細則,對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。舉例來說,一套70平方米的二居室爲例,房屋出售方原購房款爲120萬元,現在的賣價是250萬元,如果這並非出售方的唯一住房,那麼執行新政後,需按差價20%徵個稅,因此繳納的個稅額爲(250萬-120萬)×20%=26萬,幾乎佔成交價一成多。這個數據讓孫先生着實吃了一驚。
目前,深圳二手房交易執行怎樣的個稅徵收政策?林經理介紹,這要看所售房子的類型,一般普通住房按全額1%;非普通住房按1.5%;拍賣房按3%。這也意味着,如果按現有政策,上述例子中的個稅徵收額應爲250萬元×1%=2.5萬元,前後相差23.5萬元。
不過林經理強調,對於個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,可免徵個人所得稅,這部分人將不受新政影響。
在市規劃國土委官網,記者也找到了深圳現行的關於二手房交易計稅政策和徵收稅單明細,此項名爲《關於實施存量房交易計稅價格覈定工作有關事項的通知》從2011年7月11日起開始實施,即業界通常所稱的“7·11”政策,其核心內容就是規範個稅徵收,打擊“陰陽合同”。
記者注意到,在二手房交易稅單明細中,有關個稅的徵收詳細說明分爲覈實徵收和核定徵收兩種方式,按覈定徵收方式,二手房交易應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%);按覈實徵收方式,應納個人所得稅=(計稅價格-房地產原值-轉讓過程繳納的稅金-合理費用)×20%。並規定,自用滿5年(含5年)且是家庭唯一住房免徵個稅。
也就是說,目前深圳在二手房交易個稅政策上存在差額的20%或全額的1%徵收兩種方式。不過目前在實際操作中,深圳二手房交易市場基本都是採用後一種方式。而按照“國五條”細則要求,今後二手房交易個稅徵收應只有覈實徵收方式一種,即按差額的20%計收。至於深圳會否取消覈定徵收方式,目前尚不明確,有關人士稱,一切都要等地方細則出來後才知曉。
市場反應
買賣雙方出現簽約潮
有報道稱,在北京、上海、南京、重慶等地的房地產交易中心和中介,出現了連夜排隊簽約、過戶的情況。在採訪中,記者也明顯感覺到,二手房交易個稅政策調整對深圳市場的觸動最大,深圳雖未發現連夜排隊簽約過戶的情況,但買賣雙方加緊商談爭取儘快簽約的現象確實存在。
昨日上午,在新洲南的一間地產中介地鋪,三個會客室都被佔用了,裏面,買賣雙方正在面談。據王經理介紹,從週六開始,買賣雙方約談的數目明顯增多,很多賣方在瞭解到個稅徵收新政後,態度發生了明顯變化。
前段時間,賣方普遍存在惜售,原因就是看到市場趨旺,提價意願明顯,頻繁反價,與買方僵持。但現在,“國五條”細則出來後,賣方瞭解到個稅政策改變,會影響自己的賣方收益,所以開始鬆口。尤其是確有誠意出售的業主,都希望趕在新政執行前簽約過戶。比如就有一位業主,在與買方的溝通中,因爲2萬多元的價格談不攏,導致交易陷入僵局。但昨天,賣方主動提出約談買方,希望儘快成交,因爲在這位賣方看來,與可能多繳20多萬元個稅相比, 2萬元的議價空間已經顯得無關緊要。
記者隨後走訪了梅林、彩田村等多間地產中介地鋪,也都存在買賣雙方約談量增加的情況,簽約量明顯增多。
中聯地產市場研究部總監周慶亮分析,“國五條”細則中關於二手房交易個稅按差價20%徵收的政策,的確對二手房市場帶來很多衝擊,尤其是在深圳這樣一個二手房交易比較活躍的城市,影響更大。從目前情況看,短期內,或會出現一波二手房交易高峯,因爲很多賣方都想趕在新政執行前過戶。
後市預測
市場走向存變數
“國五條”細則中的二手房交易個稅政策將對市場的走向產生怎樣的影響?對此,市場普遍認爲,個稅按照差額20%收取力度很大,對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。量價齊升的局面將難以爲繼,甚至會迎來拐點。但市場也有一種擔憂,假如賣方把個稅負擔轉嫁到買方頭上,是否又會推高二手房的價格?
在深圳,從一月份開始,二手房交易就開始趨旺。來自市規劃國土委的統計數據顯示,一月份,全市二手房住宅過戶數爲8025套,環比上月增加20.99%,同比增加296.69%,延續去年底以來的上升勢頭,成交量更是創下2011年“7·11”政策以來的新高,突破8千大關。成交均價也創下近兩年來的新高,達到25254元/平方米,環比上漲7.36%,
進入二月份,受春節因素影響,上旬二手房交易清淡,節後開始回暖,以2月18日開始的一週爲例,根據深圳中原地產的監測,二手住宅成交突破千套,成交均價達到24978.87元/平方米,比春節前一週上漲了4.93%。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,“國五條”細則對樓市起到一個清醒劑的作用,並能有效抑制房價上漲,成交量也會收縮,特別是二手房的成交,將更爲明顯。
深圳市房地產研究中心主任王鋒也認爲,細則的出臺對於深圳樓市的房價上漲預期有很好的抑制作用。
在對二手房個稅新政積極評價之餘,市場還有一種擔心,就是賣方如果把個稅負擔轉嫁到買方頭上,是否會推高二手房價格。
新華社稍早時發表的評論就提到,長期看政策效果可能打折扣。
潘石屹也在微博上第一時間發表評論:增加交易過程的稅費阻礙流通,上市的二手房會更少,供應量少則會導致房價上漲。
業內人士建議,應該降低一些房產交易環節的稅費,把它轉到持有環節上,這樣既能夠促進房地產二級市場交易的活躍,滿足購房人的自住需求,又能增加多套房業主的持有成本,抑制投資投機。