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上週六,剛到華農同學那裏把沉重的行李箱放下,李瀟就興沖沖地來到書城路的金地格林小城看房。在老家他就通過網絡搜到了這套房子。未曾想,進門才發現,這套所謂“月租900元的一室一廳”,實際上是一間隔斷房,裏面已經住了5個租客。
又到了一年的租房旺季,單身白領、學生、外來務工人員組成的租房大軍將租賃市場推向高潮。在新“國五條”對二手房交易從嚴徵收差額20%個稅後,租賃市場又會受到哪些影響呢?
市場
月租“普漲”100-200元
每年春節過後,都是衆多租客重新尋找房源、簽訂租賃協議的日子,這也成就了每年租賃市場的第一個旺季。
上週末,原本在南湖大道租房的嚴小姐,準備在光谷單位附近租房。她通過中介先看了一套魯巷雙塘小區的房子,沒有電梯的老房子,月租1100元。嚴小姐不滿意,中介又把她帶到新域檸檬小區,電梯房,一室一廳,月租1600元。她嫌貴,中介人員則告訴她,年前房東出價是1400元,過了個春節就漲了200元,而且現在一室一廳的小戶型房源不多。
去年下半年在漢口寶丰路租了一套一室一廳的趙先生說,房子位於一個老社區,只有基本傢俱和簡單電器,月租金1100元。而春節後,房東要把租金一下漲到1300元,這讓月收入3000多元的他感到難以承受。“本人從深圳來武漢上班,來此地原因是離家方便,認爲中部城市消費低些,不料租房貴得超乎我的想象。單間七百,一房一廳一千五,兩房兩千。”上週,一位網友在網上發牢騷。
記者走訪武漢租賃市場瞭解到,元宵節後武漢租賃市場快速回暖。臺北路、南湖、光谷、徐東多家中介門店經紀人介紹,沒有增加任何家電和其它設施的情況下,新簽訂的租賃合同中,月租金的漲幅一般在100元-200元。
一個經紀人一天籤7單
房租上漲明顯,那市場成交量如何?中聯地產南湖店經紀人黃小姐介紹,近期租客猛增,她2月27日簽了7單租賃,而在平時一天能籤一單就不錯了。
1+2聯合不動產光谷店的胡小姐則介紹,光谷附近的小區1室1廳相對年前,租金漲幅200元到300元,新小區比如保利華都等都漲幅在400元左右。2室1廳也從年前的2000元漲到了2200到2400元。
21世紀不動產市場研究中心數據顯示,春節之後(2月17日至2月25日)和春節之前(2月1日至2月6日)相比,賣方掛牌房源量租賃增加89.37%,買房租賃需求增加158.64%。
億房網二手房頻道研究員張志威介紹,年後武漢租賃熱點區域仍然集中在二七百步亭、古田、花橋臺北路、南湖、光谷、徐東等區域。相對於去年初20%左右的漲幅,今年租金漲幅略低,預計在10%左右。
綜合來看,上述區域如果是房齡較新的正規小區,50平方米的一室一廳月租1500—1700元,兩房月租1800元—2000元,三房月租金超過2000元。越是小戶型,出租越俏。
推手
多重因素“聯手”擡升房租
房租上漲動力何在?記者採訪瞭解到,房租上漲實際是多重因素“綜合給力”的結果,既有實際需求推動,也有助漲預期在起作用。
對租金上漲,房東的態度最值得關注。
記者隨機調查了一些房東。在徐東才華街一高檔小區有套複式小三房的張女士說,租金不漲已經保障不了投資的基本回報。張女士介紹,該套房屋於2007年買下,月供近5000元。自2010年初至今,她的月租金已經從2500元漲至2800元。張女士認爲,爲了滿足租客需求,她兩年來光添置家電的費用就接近兩萬元。如果不漲租金,自己也吃不消。
李國政認爲,現階段房租上漲,是房東在通脹壓力下的選擇。另外,部分被限購羣體,轉向租房市場,也是擡升租金的重要原因。
從外部環境來看,武漢城中村大規模拆遷、舊城改造等導致租賃市場中小戶型供應吃緊,也是租金上漲的一個因素。武漢二環線內56個城中村陸續改造完畢,導致低價房源驟減,這些租戶不得不轉向住宅小區租房,直接導致附近小區中小戶型租金上漲。
價格
二房東“壟斷”千元以下市場
兩室兩廳、110平方米的房子被房東隔成6間,每間只能放得下一張單人牀。這種單間並不便宜,獨立帶衛生間的一間,月租900元;不帶衛生間的月租750元。這是記者2月28日在光谷健龍尚谷傑座一套出租房看到的景象。這套房子裏已經住了兩個租客,都是剛搬進去的。
記者發現,如果想在月租800元以下,找到一套單間或者一室一廳,基本都是合租或這種單間房。
2月27日,在南湖水域天際小區,記者以租客身份見到了專業從事隔斷房出租的二房東樑先生。他在該小區一套124平方米的房子,隔成了5間,裏面已經住了4個租客,僅剩一間客廳改成的單間出租。記者看到,這間“客廳房”通往陽臺,樑先生將陽臺封閉,接了水管,做成了一個小廚房。
樑先生透露,光谷和南湖地區的“三房”租價在1500-2500元/月,二房東一般會與業主籤3-5年的協議,房租每年遞增,然後對出租房進行最簡單的裝修。一般一套120平方米的房子,配齊電錶、熱水器、洗衣機、牀、衣櫃等基本用品,花費在4萬元左右。
而120平方米的房子最少可以被改爲5個大小單間,即便是非常小的單間,最低出租價格在500元;帶陽臺和衛生間的房間,一般價格則在900元左右。按平均房間700元/間計算,一套毛坯房改裝後每月可租至3500元,扣除給業主的房租部分,二房東每月還可淨賺1000-2000元。從市場反應來看,租房客“找房難”多限於小戶型。比如,去年全年武漢月租金在500-1000元的二手房最受租客關注,租客搜索比例最高,爲54.57%;而這個價位房源供應量則在10%左右,供需失衡明顯。
導致供需失衡的除了房型,還有其他因素。比如,江岸區今年部分片區舊房改造數量較多,拆遷戶推動租賃市場十分火爆。“供需不對等,給了房主每年旺季漲租的空間。”21世紀不動產研究總監黃蕾告訴記者。
二手房增稅或波及租賃市場
新“國五條”出臺後,租賃市場會受到什麼影響?記者採訪的多位中介人士稱,熱門地段租金可能還會提高。
武漢中介協會祕書長霍飛虎認爲,如果二手房交易從嚴徵收差額20%的個稅,部分房主可能會將購房稅費轉嫁到買房人身上;如果雙方難以達成一致,交易量下降,房主由售轉租,原來的買家變成房客,租金仍有持續上漲的可能。另外,限購從嚴、二套房門檻提高等,都會讓一部分暫時不買房的人轉向租賃市場,熱門片區的租賃需求會增加,租金上升的趨勢難以改變。