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3月1日,國務院辦公廳發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》),從內容上來看,是對上週“國五條”的細化,因此被業內稱爲“國五條細則”。
新政:二手房按轉讓所得20%計稅
從市場反應來看,市民對二手房按轉讓所得的20%計稅反響最大。市民的第一反應是,這個20%是按總價的20%來徵收的,那將是一個非常龐大的數額。但事實上,這一理解是錯誤的,所謂“轉讓所得”,其實是差額,即現交易價減去當初買入時的價格,再減去合理費用及轉讓過程中繳納的稅金。
瀋陽目前政策
對出售自有住房的,如果非家庭唯一住房或出售購買未滿5年的唯一住房,徵收個人所得稅按照交易差價20%,或按照總價1%徵收。
算一筆賬:賺得多交的稅就越多
假如一購房者以50萬元買入瀋陽市一套90平方米住宅(非唯一),現在以100萬元賣出,並假設新政未來細節仍按目前瀋陽房產交易個稅中界定的差額20%政策執行。則賺得越多,交的稅就越高。
按照目前政策所需繳納稅費:
滿五年需繳納:個人所得稅全額1%,即1萬元
不滿五年需繳納:1.個人所得稅全額1%,即1萬元;2.全額營業稅5.6%,即5.6萬元;總計6.6萬元
若按照新政所需繳納稅費(按照當初購房繳納契稅1%計算,2010年10月後買入的應按照首套房90㎡以下1%,90-144㎡1.5%,144㎡以上及任何面積的二套房3%的標準計算):
滿五年需繳納:個人所得稅差額20%,即(總額-買入價-買入時契稅)×20%,爲9.9萬元
不滿五年需繳納:1.個人所得稅差額20%,即9.9萬元;2.全額營業稅5.6%,即5.6萬元;總計15.5萬元
稅務:還得等具體的政策出臺
記者昨日諮詢了稅務部門的相關人士,其透露說,他們也剛剛知道了相關的政策,目前正在等待上級部門的通知。至於具體的實施時間和操作細則,還得等具體的政策出臺。
根據“通知”要求,今後將對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。以前二手房交易時在涉及個人所得稅繳納的時候分爲兩種情況徵收,一是不能提供購房發票的,“對個人轉讓住房,不能夠提供購房原值發票或合理費用(指住房裝修費用、住房貸款利息等)的合法有效憑證,致使不能夠準確計算應納稅所得額的,採取覈定徵收方式徵收個人所得稅,覈定徵收率爲1%。
另外一種情況是對個人轉讓住房,能夠提供購房原值發票或合理費用(指住房裝修費用、住房貸款利息等)的合法有效憑證的,按其售房收入減去購房原值和合理費用後的餘額爲應納稅所得額按20%徵收個人所得稅。
而從實際徵收情況來看,按照第一種方式繳稅的購房者較多。而根據測算如果嚴格按照新的20%所得計徵個人所得稅後,購房成本肯定要增加。“其實房屋原值如果想查,是很容易查到的,房屋契稅發票都是可以查得到的,而房屋買入價自然也會因此一目瞭然。”
銀行:尚未接到總行調整通知
國五條新政中,另一觸及購房者最敏感神經的就是,二套房房貸比例。2011年初,國家出臺樓市調控政策,對貸款購買第二套住房的家庭,要求首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。目前,沈城各大銀行二套房房貸仍可申請,但審批較嚴。
那麼,瀋陽二套房的首付比例和利率會不會隨之上浮呢?記者隨後採訪了多位銀行業內人士。
“二套房首付和利率若上調一刀切的話,對市場未必有利,還可能誤傷一批改善型購房者。”一家國有銀行個貸部門的工作人員告訴記者,但國務院的政策必須要落實,或將實施差別化政策。而另一位業內人士也表示,從可操作性上來看,可按家庭居住面積來區分。
值得關注的是,國五條新政中並未對二套房貸政策調整提出時間表,“目前,我們銀行還沒有接到總行的正式通知。”主任記者高薇
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調控政策五次升級
2010年1月“國十一條”
二套房貸款首付款比例不得低於40%,探索土地出讓綜合評標方法防“地王”頻出。規範國有大企業投資房地產。
2010年4月17日“國十條”
二套房貸款首付款比例不得低於50%,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。
2010年9月29日“九月新政”
暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,首套房貸款比例調至30%以上,個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率徵收契稅。
2011年1月26日“新國八條”
強化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。限購加強。
2013年2月20日“國五條”
完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。
主任記者高薇