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3月1日下午,國務院出臺“國五條”細則,房地產調控政策進一步收緊。市場反應如何?業內如何看待這次調控政策?
昨日,記者採訪了多個樓盤、中介機構,諮詢對後市政策如何變動的人明顯多了起來,已經有二手房賣房者想急於賣房。但業內人士認爲10年來房地產調控越調房價越漲,亟須出臺更全面的房地產調控政策頂層設計,同時建立健全房地產市場發展體系。
二手房中介
諮詢的人多了,有賣方急於出手
“上週五晚上國家的政策一出臺,我就接到了一個客戶的電話,諮詢二手房買賣個人所得稅如何繳納的問題。”昨日上午,位於文化路紅旗路附近的一家房地產中介機構,門店店長張先生如是說。據介紹,週末兩天裏,電話諮詢、到門店諮詢、直接給經紀人打電話諮詢等,想買房、賣房的客戶都有,都是關心個人所得稅如何徵收的問題,有的買方諮詢個人所得稅如何分攤的問題。
位於隴海路伏牛路附近的一家中介機構這兩天也是電話不斷。前臺服務人員告訴記者,除了她不停地接到電話外,還有不少客戶直接給具體的經紀人打電話,數量沒法統計。這些客戶有的是已經成交過的,有的是打算賣房的,都是諮詢國家的政策會不會執行的問題。
21世紀不動產鄭州區域相關負責人也表示,週末這兩天接到很多諮詢電話,都是關心政策如何執行的問題。除了買賣雙方對政策的諮詢外,也有不少打算賣房者想趕在政策落地前急於把房子出手。該負責人表示,實際上每個人的看法是不同的,有的人對二手房交易情況仍然很樂觀,並不擔心二手房所得稅徵收的問題。
售樓部
二套房貸款政策暫時沒變
這次“國五條”細則,要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
昨日,位於桐柏路棉紡路附近的一處樓盤,置業顧問段小姐稱這兩天諮詢二套房貸政策的人也比較多。“截至今天(3月3日),二套房貸的首付比例、貸款利率還沒有變化,明天(3月4日)會不會變化就不知道了,如果打算買房的話還是要儘快動手。”段小姐如是說。
位於航海路未來路附近的一處樓盤,置業顧問郭小姐同樣表示,諮詢二套房貸款政策的人明顯增多,但目前還沒有變化。
鄭東新區對二手房轉讓所得徵20%所得稅
採訪中,業內人士均指出,對二手房轉讓,能覈實房屋原值的,應依法嚴格按照轉讓所得的20%徵收所得稅,這一規定對二手房市場衝擊較大。
而實際上,鄭東新區農業東路衆意西路的一家房產中介工作人員介紹,這條規定以前就有,只是各地執行嚴格程度不一。目前在鄭東新區已經執行了這一條規定。
業內人士分析,目前,鄭州市對二手房轉讓徵稅按照房屋購買時間、房屋面積、賣方是否二套房等實行不同的二手房轉讓個人所得稅稅率。
具體來說,有以下幾種情形:一是如果所賣的房子購買時間超過5年,面積小於144平方米的,則不徵收個人所得稅;二是如果面積超過144平方米,即使超過5年,仍需要按照交易評估價的1%或者評估價與原始購買價差額的20%徵收個人所得稅;三是如果所賣的房子購買時間在5年以內,不論面積大小,一律要按評估價的1%徵收個人所得稅;四是如果賣方賣此套房子之後仍有房子的,則不論房子面積大小、購買時間長短,一律要按照評估價的1%或者評估價與原始購買價差額的20%徵收個人所得稅等。
據介紹,鄭東新區對面積超過144平方米的房子轉讓的,一律按照評估價減去原始購買價以及合理費用後的20%徵收個人所得稅。合理費用指的是上次契稅、當次營業稅、城建稅、附加、貸款利息、維修基金等。比如,原來一套房子是50萬元買的,現在100萬元賣掉,如果不考慮合理費用的話,要對賣方所得的增值50萬元徵收20%的所得稅即徵收個稅10萬元。
後市
二手房市場或許會死掉
中介機構相關人士介紹,目前除了鄭東新區,鄭州市區對二手房轉讓個人所得稅都是按照房子評估指導價的1%進行徵收。以市區來說,假如一套房子原始購買價是30萬元,現在評估價是60萬元,按照評估價的1%徵收,只需繳納個稅6000元;如果按照增值所得的20%徵稅的話,則需要繳納個稅6萬元,這對買賣雙方來說,都是一筆較大的納稅支出。
爲此,文化路紅旗路附近的某家中介機構對後市二手房市場比較悲觀:“如果國家的政策真要嚴格執行的話,二手房市場或許會死掉。”
不過,21世紀不動產鄭州區域分部副總經理王川認爲,國家這次出臺的調控政策對二手房市場會有影響,但不會是想象的那麼大,實際上有很多賣房子的人並不是都有多套房子。
對一手房市場或許是利好
永威置業常務副總經理馬水旺分析,從鄭州房地產市場來看,買房再賣出去的人並不是主流,但是政策卻打壓了一部分改善性需求者。比如早些年參加過房改房的人,當時他們的房子可能又小又破,現在想換套新房,但是遇到了二手房轉讓需繳納高額的個人所得稅這一問題。
過去有些人喜歡買二手房的原因之一是二手房房源多、好選房,如果將來因爲該政策的實施二手房房源減少了,加上需要承擔較高的個人所得稅,可能一部分購房者轉而去購買新房,反倒能促進一手房市場的發展。
河南財經政法大學工程管理與房產學院教授劉社也認爲,如果這次出臺的二手房轉讓個人所得稅政策嚴格執行,可能會促使一部分人去買新房。
9月份樓市可能會反彈
馬水旺認爲,預計3月份樓市成交量仍然不會下降,4月份預計會出現觀望等待的情形,一旦隨後的幾個月裏樓市成交量下不來,到今年9月份房地產市場還會出現大幅反彈。
這樣分析的原因在於:10年來的調控政策並不能改變一二線城市的供求關係,也不能抑制房價的上漲,加上今年新開工量減少,而新增住房的需求在大幅度增加,同時鄭州市場中炒房並不是主體,二手房政策對三四線城市不會有啥影響。
憂慮
市場擔心限制投機誤傷無辜
新華社的報道稱,在業內人士產生爭議的同時,市場普遍擔心嚴厲的調控會殃及無辜。
天津某事業單位的李先生表示,現在市區的新盤很少,即使有,價格也很貴。如果限制二手房交易,許多人將被迫去郊區買新房。但是城區的二手房在學區、醫療資源等方面都有明顯優勢,一些人買二手房就是爲了換一個好學區。這些剛性需求即使徵稅也無法轉移。調控有可能造成的後果是,學區好的二手房交易不會減少,但稅收被轉嫁給買房人,而各方面條件一般的二手房再沒有人買,也沒有人賣,因爲這種交易對於買房者和賣房者都不合算。
按照目前的規定,對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免徵個人所得稅。因此對於擁有二套房,想賣一套換一套的人來講,或許將產生影響。
天津某公司職員王先生認爲,很多人賣房是爲了換個更好的房,屬於改善需求,但現在把房子賣了再買房已經不合算了。很多人持有房產的過程中確實享受了更多的升值,但也一直沒有參與投機,確實屬於自住需求。20%的差額徵稅可能導致持有房子時間長、增值多的人吃虧,持有房子時間短、增值少的人反而稅少。
中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認爲,對二手房交易徵收重稅的調控政策,一定會對投資、投資需求產生極大的抑制,但同時也存在誤傷普通投資者的可能,政策具體的實踐效果仍有待檢驗。
天津房地產協會副會長徐保滿認爲,調控房價,最終要從調節供需着手。進一步發展保障房,增加土地供應,才能從根本上降低房價。
思考
爲何越調越漲:需要健全房地產市場發展體系
從2003年房地產行業被確立爲支柱產業開始,10年來房地產調控政策不斷推出,但是房價卻越調越高,原因何在呢?
河南省房地產業商會常務副會長兼祕書長趙進京認爲,出現這種情況在於一直沒能找到市場的癥結所在。同時,從這些年調控的政策可以看出,支持自持自住、限制投資投機已成爲房地產調控的基本國策,將來會長期堅持下去。但是,從限購限貸等政策措施來看,執行效果是遞減的;而從已經試點房產稅的上海和重慶來看,房產稅的徵收金額與當地財政收入的比重是微不足道的,也就是說,房產稅對市場有一定影響但是作用不大。
“解決房地產調控存在的問題,必須從造成這種原因的根部入手。很少有一種產業同時具備政府需求(土地財政等)、投資投機需求(理財、保值增值)和居住需求等多種功能”,趙進京表示,將綜合思考這方面的問題,建議政府建立健全房地產市場發展體系,重點解決好“中間層”的住房問題,“抓中間促兩頭”,使得房地產市場健康發展。
調控之困:頂層設計有問題
劉社分析,從政策規定看非常嚴格,但是執行中會出現很多變通的辦法。而且,國家所說的問責制並沒有落實,10年房地產調控,還沒有見到哪個地方政府的領導因爲房價上漲而落馬或者被追責。
同時,每次調控都是指向消費者、開發商,沒有指向地方政府,長期來看政策效果打折扣。“這說明當前執行的房地產調控政策有問題,市場發展到現在,需要對房地產市場進行梳理,有一個通盤的考慮,而不是每次出臺應急措施。”劉社認爲,國家亟須出臺房地產調控的一攬子架構。
觀點
二手房交易稅應全免
3月2日下午,針對此次“國五條”細則出臺的出售住房所得20%繳個稅、加快推進房產稅擴大試點等調控措施,SOHO中國董事長潘石屹在微博表示,應從第三套房開始徵收房產稅,而且應在徵收房產稅前實現房產信息聯網;同時他建議免去二手房交易所有稅費。
微博中,潘石屹認爲,在正常的市場中根本不用擔心房價上漲的壓力。只是有人房多,有人沒房子住。因爲中國的房子問題已經不缺,開發商手中也囤了不少土地。根據他的分析,房價問題的根源在於,一些人買了很多房子空置,是資源的巨大浪費,持有這些房子沒有成本,又能坐等升值。而一些年輕人沒有房子住,怨聲較大。
對於房產稅徵收的問題,潘石屹呼籲應從第三套房開始徵收房產稅,把空置的房子逼到二手房市場,形成市場供應,供應量大了,房價就會降下來。他還表示,徵收房產稅的前提是住房信息聯網。同時,不能只對商品房徵收房產稅,違法建築、“小產權房”也要公平徵收。
他建議,在實施以上政策的同時,免幾年二手房交易所有稅費,讓房子充分地流通起來,讓一個被扭曲的房地產市場得到釋放,房價自然會降下來。如果房價還降不下來,再提高房產稅。尤其是多套房子的稅率,如5套以上更高的房產稅稅率。
記者胡審兵