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全國政協委員、貴州安順興偉實業開發有限公司董事長王偉
細化中央調控政策的《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》日前發布後,一石激起千層浪。樓市調控新政細則中最受關注的內容是,對出售自有住房應征收個人所得稅,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。這就意味著,將大大提高二手房市場的交易成本。
房地產市場迎來『國五條』,新政細則的出臺將給行業和市場帶來怎樣的影響?新政細則的推進又將面臨哪些問題?昨日,全國政協委員、東方資產管理公司原總裁梅興保,全國政協委員、貴州安順興偉實業開發有限公司董事長王偉,全國政協委員、國務院發展研究中心對外經濟研究部部長張小濟,全國政協委員、重慶市工商聯主席、金科地產集團董事長黃紅雲,共同就該話題展開討論。
調控為何加大稅負?
房貸收緊對投機者影響甚微
重慶商報:您如何看待此次出臺的房地產新政細則?您認為新政出臺的主要原因有哪些?
梅興保:其實就當前的整個房地產形勢而言,中央要加強宏觀調控,只有兩種手段。一種是行政手段,比如限購,之前已經出臺過相關的政策,並且也取得了很明顯的調控效果。但是在限購這種手段還不管用的情況下,就只能施加另一種手段,就是經濟手段。
經濟手段又包括通過調整信貸政策和財稅政策,來平衡和調節房產價格。信貸政策之前也調整過了,但目前看來,對整個房地產市場的影響依然有限。一個簡單的道理是,事實上,很多出於投機目的的購房者往往資金充裕,甚至可以私下募集到資金,他們並不需要貸款,所以無論是首付提高,還是房貸收緊,對他們的影響微乎其微。在這樣的情況下,基於房產稅制上的調整和改革就成為必然。
王偉:從當下的整個房地產市場來看,盡管基於之前出臺的一系列房地產調控政策,市場泡沫逐漸被擠出,但不少地方,尤其是一線城市的房價依然高企不下。我認為,在控制房價過程中,二手房的交易確實是其中的關鍵所在。這次提高二手房征稅比例的做法在接下來是否能起到效果,仍需市場檢驗,但可以肯定的是,一旦二手房交易成本增大,無疑會對投機購房者造成直接的打擊。從這一點出發,調整二手房產交易所得稅政策,是一種非常不錯的嘗試。
調控新政影響多大?
遏制投機促進樓市良性發展
重慶商報:您覺得新政細則的出臺,究竟會對整個房地產市場造成怎樣的影響?
王偉:很多人可能會擔心,房地產市場會否因此陷入過度低迷的狀態,但作為行業從業者,我認為這種可能性不大。隨著城鎮化加速,持續的剛需將支持房地產市場的發展,而這樣的政策,打擊到的更多的是那些抱著投機心態、購買多套住房的人群。所以,我認為,這樣的政策恰恰可能推動整個房地產行業進入一種以剛需為基礎的良性軌道,也只有開發者把受眾群體定位在剛需人群身上,纔能推動整個行業的規范和健康發展。
張小濟:我覺得現在談影響究竟有多大還為時尚早,要解決中國房地產市場面臨的種種問題,必須要先解決一個前提,就是幫助地方財政擺脫房產的捆綁。在我看來,當前房地產市場的核心問題其實是中央政府和地方政府的關系問題,這種關系一直沒有很好的理順,地方財政的增長往往脫離不了當地房地產市場的捆綁,在這樣的情況下,很難真正達到調控的效果,畢竟我們不可能要求『中央請客、地方埋單』。
黃紅雲:我也第一時間關注了新政細則的出臺,在我看來,大比例征收二手房房產稅的政策,對於二手房市場而言,可能確實會產生比較大的影響,但反過來理解,在二手房市場受影響、剛需不變的前提下,這樣一紙新政反而可能會對一手房市場,在一定時期內起到推動和促進作用。
而從可能導致的結果上看,我認為新政對於整個行業的發展也是比較有利的,在進一步遏制了房地產市場的投機行為之後,至少房地產市場不會像之前一樣出現暴漲暴跌的情況,這有利於行業的穩定發展。
新政推進難點何在?
調控應區別對待
重慶商報:在您看來,本次樓市調控新政細則推進過程中,有哪些難點和值得關注的地方?
梅興保:我認為,下一步,從頂層設計上來講,稅制和征收方式上都可能會迎來一些調整。
王偉:作為從業者,我強烈認同房地產市場出臺相關的調控政策,以推動房地產市場的理性發展。但我覺得,在政策制定和推進的同時,也應該強調差異性。這其實跟『國五條』的精神比較吻合。
以貴州為例,當地商品房的價格普遍在3000元左右,這個價格其實跟造房成本已經非常接近了,如果再調控,就可能真的會影響到房地產市場的健康發展了。所以我認為,無論房地產市場出臺多嚴厲的調控政策,但始終應該堅持一個方向,即差異化對待,不僅僅是在區域上差別對待,還應該對各種需求和購房情況,也進行差別對待。
場外觀點
可考慮從第三套房開始征稅
對剛剛出臺的樓市調控新政,SOHO中國董事長潘石屹認為,新政對出售自有住房征收20%個人所得稅的規定,還有討論的餘地。
『中國人均住房面積已超過35平方米,總量已不缺,更何況開發商手中屯著不少地,上市公司中,土地儲備超過1億平方米建築面積的有兩家,超過5000萬平方米的比比皆是。』潘石屹認為,在正常的市場中根本不用擔心房價上漲的壓力。
在他看來,目前的主要問題集中在『有人房多,有人沒房子住』。造成這一現象的主要原因則在於,一些人買了很多房子空置,造成了資源的巨大浪費,而持有這些房子沒有成本,又能坐等昇值。
於是,潘石屹稱,應考慮從第三套房開始征收房產稅,把空置的房子逼到二手房市場,形成市場供應,供應量大了,房價就會降下來。他進一步提出,應讓房子充分地流通起來,讓一個被扭曲的房地產市場得到釋放,房價自然會降下來。『如果這些都做了,房價還降不下來,再提高房產稅。』他表示,尤其是多套房子的稅率,如五套以上應執行更高的房產稅稅率。