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房產稅改革要不要進一步擴大試點範圍?
日前出臺的“國五條”實施細則給出了明確答案。細則指出,“總結個人住房房產稅改革試點城市經驗,加快推進擴大試點工作,引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收徵管工作。”某門戶網站就此進行的一項調查顯示,超過48%的網友支持房產稅試點擴大範圍。
擴圍的方向既已明確,餘下的懸念不外乎是:誰會成爲下一個進入擴圍的城市?
儘管實施細則對擴大個人住房房產稅改革試點範圍的表述較爲籠統,既未有硬性要求,更無推進時間表,因此這一精神很難在短期內對樓市產生實質影響。不過,這並不影響人們猜測的熱情。有消息稱,“國五條”做出擴圍試點決定後,財政部、住建部已着手開展“房產稅試點擴圍”候選城市的篩選工作,並稱,包括湖南、湖北等在內的多個省份,已在此次會議前,陸續將本省房產稅試點的“技術性方案”或課題研究報告上報至財政部,住建部將配合財政部開展相關工作。更有消息稱,廣州和深圳有望入圍下一輪房產稅試點城市。
從首批試點城市的選擇看,未來房產稅擴圍應繼續鎖定一線城市,且不應有例外,比如北京。這是因爲:
首先,從全國樓市的價格看,作爲“標杆”或其他城市樓市“看齊”對象的一線城市房價,最爲堅挺,不僅在2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”,以及2011年1月的“新國八條”等數次調控中毫髮未損,而且從去年6月以來持續上漲且漲幅巨大。比如春節後僅三天時間,北京二環附近的房子單價就上漲近1000元;國家統計局最新公佈的今年1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,1月份,北京、上海、廣州和深圳等一線城市環比漲幅有所擴大,分別爲2.1%、1.3%、2.0%和2.2%,比去年12月份分別擴大1.1、0.6、0.8和1.1個百分點;“國五條”也明確指出,“我國正處於城鎮化快速發展時期,短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變。”這意味着,作爲一線城市這樣的“熱點城市”,不僅住房供求會持續保持緊張,而且短期內這一格局也將“難以根本改變”。在已經實施“限購”、“限貸”等措施而房價依舊越調越漲、漲勢難以遏制的情況下,對一線城市全面開徵房產稅,並將存量房納入徵收對象,已是必須選項。這不僅可以防止一些資金從已試點房產稅的一線城市,流入未試點房產稅的一線城市,進而在“溢出效應”影響下,加劇未試點房產稅一線城市的房價上漲,同時也可以給其他意欲效仿和跟風的二三線城市樓市提供警示和樣本。
其次,鑑於當前一線城市樓市調控的嚴峻形勢,房產稅擴圍的目的不應是爲了增加地方財政收入,而應是與諸如限制性信貸手段、嚴格限購等行政手段一起,成爲調控樓市的標本兼治的組合拳。首批試點房產稅的一線城市上海,已在這方面做了探索。上海對中心區域和周邊區域的房產稅分別制定了0.6%和0.4%的差別化稅率,將成交導向周邊地區,這充分表明,上海房產稅試點從一開始就將目標鎖定在調控樓市和房價而非增加地方稅收收入上。只是,由於上海只對高檔增量房徵收房產稅,未對存量房動刀,因此,過於溫柔的房產稅試點,未能從根本上撼動當地房價,房產稅在調控房價上的效果並不明顯。顯然,未來一線城市若擴圍試點房產稅,首先要承繼上海經驗,將“調控房價”作爲房產稅試點首選目標,同時,不應仍像上海那樣繼續在增量房上做文章,更應在存量房開徵上取得突破。由於一線城市樓市最難調控,民怨最集中,而三四線城市中甚至已出現供過於求現象,對這類非熱點地區試點房產稅,既無必要,也不得要領。因此當前房產稅試點,應優先從樓市調控中“最難啃的骨頭”,也是全國樓市“焦點中的焦點”的一線城市入手。只有將一線城市全覆蓋,有效摁住“龍頭”,才能抓住樓市調控“牛鼻子”,實現牽“一線”而調樓市的目標。否則,選擇湖南也好,湖北也罷,都是房產稅試點的避重就輕、南轅北轍,都難以發揮房產稅擴圍在當前樓市調控中的積極作用。
再次,一線城市土地資源稀缺,人口密度高,供求矛盾尖銳突出,北京尤其如此。在這樣的地區,任由一人佔據多套甚至很多套住房,不僅不利於活躍租房市場,也會形成極大的資源浪費,不利於提高社會中不動產資源配置的效率,與中央倡導的厲行節約、反對浪費的精神背道而馳。事實上,“房姐”龔愛愛事件已經表明,一些權貴階層、資金來路不明的商賈巨甲,在一線城市大都坐擁數量可觀的住房。這些閒置住房,不僅已經而且會繼續浪費一線城市寶貴資源,推高一線城市房價。因此,對一線城市全面開徵房產稅,不僅可以以此加大反腐力度,也可以通過對增量高端住房開徵房產稅的同時,逐步將房產稅試點推向存量高端住房,讓閒置房源逐步進入租賃或二手房市場,進而從根本上改善一線城市住房供求,促進一線城市樓市健康發展。
本文來源:金融時報作者:徐紹峯