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繼上週出臺“新國五條”之後,3月1日,國務院又公佈了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,通知被稱作“新國五條”的細則。其中規定“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”,也就是出售房產要按轉讓所得的20%計徵個稅,力度之大爲樓市調控以來罕見。
事實上,房產轉讓所得要徵個稅並不是新規定,而是我國相關稅法中早就明確了的。《中華人民共和國個人所得稅法》中明文規定“財產轉讓所得……稅率爲20%”,以及“財產轉讓所得,以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額,爲應納稅所得額”。根據個稅法的實施細則,財產轉讓所得包括建築物、土地使用權等轉讓所得,毫無疑問,個人出售房產也應該繳納差額20%的個稅。只是各地稅務部門在實際實施中,一直按總額的1%到2%徵收。此次國務院通知強調嚴格出售房產個稅徵管,也是在既有法律框架內,爲樓市調控加碼。
嚴格執行差額20%的個稅,在房產交易環節大幅提高稅率,交易成本也隨之大幅增加。一套原值50萬元的房子,轉讓價格爲200萬元,按之前各地的操作,只需繳個稅2萬到3萬元,而現在需要交30萬元的個稅,這是一筆不小的稅額。因此,《通知》一出臺,便引起業內外強烈關注。
究竟會抑制投機投資性購房,還是會導致稅費轉移到購房者頭上,從而推高房價,誤傷剛需?對於政策的效果,要理清短期效果和長期作用的辯證關係。稅收是一個槓桿,能有效調節市場參與者的行爲。此次房產交易個稅調整,意在不鼓勵房產的過快流轉和炒作。短期來看,賣房者會把相關稅費轉嫁到價格中,最終買單的還是購房者。如果價格過高,那麼購房者會觀望或轉向新建商品房或租房市場,從而助推房租和新房價格上漲。但拋開這種機械的因果思維方式,還應看到,二手房交易中的那些投機投資性需求,在高稅負下將會受到明顯抑制,一旦稅負提高二手房交易遇冷,那麼必然會有更多的房源釋放到房屋租賃市場,供給增加,從而起到平抑房租的作用。另一方面,那些瞄準新房的炒房者的利潤預期也會受到壓縮,從而抑制新房投機投資性需求。長久看來,投機投資性需求的擠出,有利於房價的合理迴歸,有利於真正的剛需入市,從而維持一個更加健康的房地產市場,而健康的房地產市場對經濟的支撐作用將會更加有力。國家此次重申二手房交易嚴格執行法定稅率,也是爲了促進房地產市場的平穩健康發展。
無論是差別化信貸政策,還是差別化稅收政策,都是爲了實現“堅決抑制投機投資性購房”,這既顯示了國家調控樓市、促使房價合理迴歸的決心,也再一次明確了發展房地產市場的宗旨和意義。受房地產所依賴的土地資源的有限性決定,房地產這種不動產是一種稀缺的優質資產,但房地產的首要屬性是滿足人的居住,是滿足人的再生產的生活資料。在房地產市場,不能任由“價高者得”,也不能放任投機投資性需求任意增長。在一定的條件下,房產增值迅速、利潤豐厚,但這些利潤不是憑空產生的,是需要後來者“接棒”來買單的。在我國國民財富積累普遍不足的情況下,房地產業利潤過高,勢必會壓縮國民其他正常的開支,是不利於經濟社會健康發展的。
除了嚴格執行交易環節個稅稅率,還有加大土地供應、加快保障房建設、二套房繼續實施嚴格差別化信貸等措施,是一套組合拳,國務院新國五條的細則,是在“當前房地產市場調控仍處在關鍵時期,房價上漲預期增強,不同地區房地產市場出現分化”的情況下,繼續堅持樓市調控政策,抑制投機投資性需求,特別是對於剛性需求者的預期,更是一次有效而及時的干預。