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新華社發
10年持續調控,房價一路走高。從2003年的“18號文”,到“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”,再到最新出爐的“國五條”及其細則……10年裡,國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控。
2011年限購組合拳以來,70個大中城市房價得到一定程度遏制,但總體上,房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步。
業內人士總結十年調控的一個“共性”是,調控過多在購房者身上做文章,實際上是在抑制需求。中國房地產學會副會長陳國強說,“限字令”歸根結底就是讓很多人沒有購房資格,或是提高購房成本。
日前,國務院出臺國五條細則,其中最引人關注的便是個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅。有業內人士指出,此舉將大大加大二手房交易成本,嚴厲打擊投資、投機需求。但也有人擔心,嚴厲的調控可能會使非投機、投資群體受到誤傷,政策效果仍有待實踐檢驗。
多賣100萬多繳稅20萬
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,按交易差額的20%征稅,原本就是稅法中的規定,但過去很多年,各地稅務部門僅按交易總額的1%-2%征稅。
鏈家地產天津陽光100店客戶經理吳開偉給記者算了一筆賬,假設一套房原價100萬,現在售價300萬,原來只需要交3萬元的稅,現在則需要按增值額的20%征稅,稅額達到40萬。兩者相差太大,極大增加了二手房的交易成本。
一手房價可能被抬高
一般來講,面對差額20%的稅收,在實踐中有可能會催生大量陰陽合同,人為做低差額,以減少稅負。但國務院細則中同樣強調“稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作”,表明政府已經想到了應對辦法,通過陰陽合同尋求逃稅的道路基本被封死。
中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為,按交易差額的20%征稅,無論是賣房者還是買房者都不願意承擔,在短期內,市場很可能出現“搶過戶”的現象。
對於調控效果,市場預期出現明顯分化。有觀點認為,在交易環節提高稅負,將明顯抑制二手房交易,限制投機、投資需求,進而降低房價。也有觀點認為,征收大額的交易稅,會減少市場供給,在限購、限貸、差別營業稅並存的情況下,提高交易稅已不能進一步抑制市場需求,這會加劇市場供需的不匹配。市場需求早晚會出手,最終結果有可能抬高一手房價格。
賣房再買房已經不合算
在業內人士產生爭議的同時,市場普遍擔心嚴厲的調控會殃及無辜。
天津某事業單位的李先生表示,現在市區的新盤很少,即使有,價格也很貴。如果限制二手房交易,許多人將被迫去郊區買新房。但是城區的二手房在學區、醫療資源等方面都有明顯優勢,一些人買二手房就是為了換一個好學區。這些剛性需求即使征稅也無法轉移。調控有可能造成的後果是,學區好的二手房交易不會減少,但稅收被轉嫁給買房人,而各方面條件一般的二手房再沒有人買,也沒有人賣,因為這種交易對於買房者和賣房者都不合算。
按照目前的規定,對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。因此對於擁有二套房,想賣一套換一套的人來講,或許將產生影響。
天津某公司職員王先生認為,很多人賣房是為了換個更好的房,屬於改善需求,但現在把房子賣了再買房已經不合算了。很多人持有房產的過程中確實享受了更多的昇值,但也一直沒有參與投機,確實屬於自住需求。20%的差額征稅可能導致持有房子時間長、增值多的人吃虧,持有房子時間短、增值少的人反而稅少。李永壯認為,對二手房交易征收重稅的調控政策,一定會對投資、投機需求產生極大的抑制,但同時也存在誤傷普通投資者的可能,政策具體的實踐效果仍有待檢驗。