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2012年的杭州樓市,雖以清冷行情開幕,卻由一個溫暖的行情收尾。
隨着成交數據的逐漸回溫,尤其是今年元月各地樓市的開門紅,更讓不少人對新一年的樓市充滿了遐想。
剛剛過完蛇年春節,21世紀不動產位於杭州城西的一家新門店正式開出,而下個月初,這個品牌的另外一家門店也即將揭牌。21世紀不動產杭州區域分部總裁助理周晨告訴記者:“這個春節假期一結束,我就在張羅新門店開店和加盟簽約的事情了。”
據瞭解,今年不少品牌中介的新增門店目標幾乎都達到了20%。
賣白酒的店長又回來了
“現在開出門店的,肯定是年前就早在籌備了。”年前,周晨就接待了許多臨近過年來諮詢開門店的加盟投資者。
因爲前兩年樓市行情一直不太景氣,一些業內的從業者也紛紛轉行。曾在某中介做店長的李強(化名)前年也轉行去做了白酒生意。結果去年碰到白酒行業不景氣,生意又做不下去了,回頭看看樓市似乎開始有些起色,李強又準備殺個回馬槍。
去年年底,隨着一些資金的回收,李強身邊的幾個朋友手裏也有了點閒錢,他一合計,就和幾個朋友合夥,投資加盟了一家中介門店,馬上就要開張了。
周晨說,目前來投資門店的人主要有兩類,一類就是像李強這樣的,原來就是比較資深的業內人士,熟悉業務,也有一些人脈,找2-3個合夥人一起投資。大家基本都是業務精英,房源客戶資源都齊全,做起來輕車熟路,碰到行情好的話,一下就做起來了。
另外還有一種就是比較純粹的投資者,原來根本就不是做這一行的,一般他們會去其他中介挖來一個能幹的店長,給予一定的股份,通常情況下這個店長也會帶來熟悉的業務團隊,這也是比較成熟的運營模式。而這樣的投資客對資金的預算會更爲寬裕一些,捨得花錢租貴點的商鋪,也比較捨得投資。
中介公司的擴張一來是需要商圈、店面,二來就是人員的配備,千軍易得一將難求,優秀的營銷人才在某種程度上,要比能用資金租下的店面珍貴得多,同時也能爲進一步的擴張儲備足夠的營銷人才。
按照目前的租金和人員薪資行情,現在要開出一家還比較像樣的門店,前期投入起碼在30萬元左右。
預期今年新增門店達20%
杭州一些知名品牌中介公司目前都已經在醞釀門店的擴張動作,還有一些其實早就在爲擴張做積極的準備。記者從21世紀不動產瞭解到,從去年下半年開始,諮詢加盟的客戶便逐月呈上升趨勢,今年他們的目標是在原有43家門店的基礎上,再新增24家門店。
另外,一些直營門店也在低調進行着擴張前的準備。
比如我愛我家和華邦等中介門店,去年雖然門店的絕對數量沒有大幅增長,但是每個店的人員配置卻有了新的變化。比如,在行情低迷時一個門店可能只會配備一個營銷組,一旦行情好轉,一個門店就可以擴充爲兩個甚至三個小組。這在行業裏被稱爲一鋪多組模式,這樣的模式在商鋪租金高企的今天,無疑是最經濟、最實惠的擴張方式。一鋪多組的模式,不但讓公司達到了擴張的目的,同時也爲公司進一步的發展夯實了基礎。
華邦地產市場研究中心認爲,在目前的市場政策環境下,杭州二手房市場應該會向着健康穩健的方向發展,若無重大的政策調整,預計年成交量或將略高於2012年。目前華邦地產約有近80家門店的規模,而今年他們的目標是增加到100家左右。
據知情人士透露,盛世管家等品牌中介的門店擴張預計也將從3月開始。另外,杭州鏈家現有門店10多家,今年可能要增加到50-60家。
一年之計在於春,目前不少中介都將大幅擴張門店作爲今年的一個重要目標,粗略估算平均新增門店計劃約爲20%。
郊區新樓盤將成主戰場
在新增門店的選址上,郊區的新樓盤附近無疑將成最大的主戰場。
目前二手房市場上,成交的最大熱門主要集中在地鐵房和學區房上。學區房一直以來是二手房市場最保值的房源,受市場供應量的影響,成交價格上相當堅挺,一路走高。不過學區房主要集中在市中心,尤以城西居多,店鋪都發展得比較成熟了,而且租金價格很高,要大批開出中介門店成本太高。
而今年地鐵一號線,受“軌道效應”影響,沿線二手房成交比較活躍。東方郡、伊薩卡等濱江、下沙的次新房成交量高歌猛進,遠遠甩開了市中心的老舊二手房。這些地方當然就成了中介新門店的黃金選擇。
一般情況下,樓市蕭條都伴隨着中介公司的大批歇業,沒有成交量就沒有佣金收入,沒有佣金收入就得收縮成本,歇業、關門都是收縮成本的手段之一。前年杭州中介公司的整體關門率在30%-40%左右,最嚴重的區塊甚至達到了70%,而這些郊區新盤附近的門店,更是之前門店歇業的重災區。現在樓市整體成交情況有所好轉,中介公司也有意識地準備收復失地。
除了比拼門店數量外,也有中介在模式上探索創新。比如,今年,華邦地產計劃以服務社區的形式,將門店搬進社區,增加更多與社區的互動服務內容,以便更好地開展業務。
做這一行有時還得看運氣
大家都在準備開店,當然是對後市行情看好。
在目前的市場波動和行情“暗示”下,不少從業者、賣家和買家都對接下來的行情有了一個預期判斷,即價平量升,房價下探的空間有限,這也是導致目前成交量日趨活躍的原因所在。而在這樣的大背景下,中介增開門店或擴展業務佈局,也顯得更有信心。
一般情況下,一箇中介門店從開店到產出至少需要三個月左右的時間,只有三個月以後行情能夠持續,開店和擴張纔會顯得有意義。
因此,不管是投資加盟的個體投資者,或者是大型直營公司,他們判斷行情將會持續至少三個月以上,而樓市調控政策的穩定以及日漸寬鬆的貨幣政策,讓不少業內人士對未來的行情開始有了些許樂觀的情緒。
現在開門開得熱鬧,不妨回顧下關店潮中的一些經驗。在2011年中介最大規模的關店潮中,二手房成交量急劇下跌,大小中介頻頻關門。據某中介老總估算,經過洗牌後,杭州中介門店數量跟2009年高峯時期相比,減少了近70%。
一些小型中介公司的關店比例遠遠大於品牌中介公司,剛需集中的老城區,中介公司關店率較低,甚至沒有關店。投資客較多或相對偏遠區塊關店率就要高得多了。比如,以翠苑四區爲中心的一公里範圍內,基本沒有中介公司關門或歇業。但離翠苑僅僅五分鐘車程的萬家花城17家門店,就關掉9家,關店率高達52%。
在行情好的時候,對於普通投資客而言,開家房產加盟店,是非常流行的。2009年行情最火爆時,僅裕興房產每月的加盟店都能開到10多家,杭州一個月開出的房產中介加盟店至少有40家左右。但做這一行,不僅要有經營頭腦,有時也得看運氣。專家提醒入市需謹慎。(記者餘麗)