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繼2009年12月份樓市開始調控以來,調控政策經歷了四次調整,分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”,今年2月20日出臺的“國五條”是第五次調控政策出臺。2月20日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定了五項具體政策措施,其中,除“(各地)制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標”、“擴大個人住房房產稅改革試點範圍”等“新政”外,其餘多爲再次重申。新政一出,熱議不斷,受訪業內人士普遍認爲,“國五條”對西安地產市場影響不會很大,今年西安樓市仍以平穩爲主。
政府在加大樓市調控
“看來我們這個計劃又得變了。”西安一家房企負責人在接受採訪時說,公司原計劃將在5月開盤的一個項目提前到3月。“新國五條”政策的到來使其萌生退意,“還是推遲到5月再說吧。”該負責人說。
一位開發商用“喜憂參半”表達了面對“國五條”落地的心情。可喜的是,此前議論紛紛的“限貸限購”等更爲嚴厲的政策並未出現;憂的是,各地房價調控目標的再次重申。
“新國五條”雖然沒有出現太多突破性的新政策,更多的是對現有政策的重新強調,但很大程度上會改變購房者的購買預期,從而導致開發商在推盤節奏上出現一些改變。但是業內人士指出,高層在兩會前夕針對樓市調控再發強音,對市場預期的影響不可忽視。在看似原則性的表態背後,不排除未來調控加大的可能。若房價持續大幅上漲,限購擴圍、信貸門檻提高和房產稅試點擴大都可能成爲政策加碼的着力點。
在記者看來,國務院常務會議出臺的樓市調控新“國五條”,不僅再次重申堅持執行以限購、限貸爲核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公佈年度房價控制目標。這進一步顯示出政府從嚴從緊房地產調控、穩定房價的決心,更重要的是向市場流露出,保持政策的連續性和穩定性,嚴格執行並完善有關措施,促進房地產市場平穩健康發展的信心。
其實,本次政策調控新政最大的亮點在於,完善了政府穩定房價工作責任制,擴大了實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市的限購範圍,以及擴大個人住房房產稅改革試點範圍。並重申堅決抑制投機投資性購房和加強市場監管的執行力度。特別是政策提出要嚴格執行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時採取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點範圍,繼續加強商品房預售管理,嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,強化企業信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規行爲。
就當前的房地產市場走勢而言,市場對此次政策措施的解讀並非浮於字面。多數業內人士認爲,此次出臺的幾條措施可謂“綿裏藏針”,一旦樓市再出異動,政策很可能再度加碼。
新政將影響市民買房預期
自“新國五條”2月20日問世以來,備受社會各界人士關注,記者爲此特採訪了部分西安業內人士,並將其見解整理,以饗讀者。
目的在於鞏固調控成果
王聖學陝西省房地產研究會會長
總的來說,此次的“國五條”是對2011年“新國八條”的重申和連續,仍然強調調控政策不放鬆。說起不同點,那就是此次政策出臺的背景不一樣。春節前,沿海一線城市房價上漲,有些地方出現了銷售火爆、“地王”再現的場面。爲了鞏固調控成果,新政應運而生。
“新國五條”主要強調了三點內容:一是擴大房產稅改革試點範圍,業界一直對房產稅議論紛紛,執行起來難度也比較大。而這次中央又繼續重申了這一內容。第二是加快保障房的建設。之前,原來的公租房規劃建設裏包含了這層意思,現在國務院要求“2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍”,西安也執行這一政策。三是繼續加強市場監管力度,這可能是受之前的“房姐”、“房叔”等事件的影響。
實際上,2013年的西安地產市場仍然以平穩爲主。從去年的房價走勢來看,2012年,西安的房價集中在6500元/平方米—7000元/平方米之間,沒有異常的火爆,也沒有出奇的冷淡。包括春節期間,樓市也一直是不溫不火。今年房價不會降,只會略微的上升,畢竟配套費在上漲,人工成本也在提高。
去年,任志強發出了3月份房價會暴漲的預測,也引起了業界人士和消費者的一度猜測和忐忑。而現在,中央出臺“國五條”,就是給消費者吃了一顆定心丸。我預計,在一段時間內,中央再出臺更加嚴厲的調控政策的可能性較小,現在的政策對市場起到了一定的作用——穩定市場和房價。但還缺乏地方區域性的政策,這些主要針對的是沿海一線城市,個人認爲對西安樓市市場影響不會太大。
政府更多意在穩定市場預期
張計衛克而瑞西安片區
推廣運營總監兼總經理助理
隨着樓市進入新年,房價上漲預期漸形成共識,本輪新“國五條”年後出臺,一方面再次重申繼續堅持當前樓市調控政策,打擊投資投機性購房,同時繼2011年之後再次提出要求各地公佈年度房價控制目標。另外,會議在明確既有政策的基礎上,還提出了對房價上漲過快的城市及時採取限購措施,以及建立穩定房價工作問責制等內容。
綜合來看,政府更多意在穩定市場預期,而本輪調控力度還需看地方政府出臺配套調控細則。而對於西安樓市來看,市場已逐步迴歸平穩態勢,預計新“國五條”出臺對西安樓市影響有限。
針對一線城市從嚴
汪魏美城機構總經理
對於國務院新發布“國五條”調控房價的政策,我個人認爲應該調,該調北、上、廣、深等一線城市。據瞭解,北、上、廣、深等爲主的一線城市房產市場近期出現了量價齊升的態勢,尤其是價格上的反彈。雖然近年物價在上漲,可是鈔票卻貶值了,最終物品的價值是沒有變的。而房地產市場卻出現了開發商爲了賺錢而擡高房價的現象,如此態勢下去後果不堪設想,又會重新走向“瘋狂之路”。
對於西安等二線城市卻沒有如此“瘋狂”的現象,在兩年的調控政策下,市場一直都趨於平穩,價格也算合理。如曲江的房子打出7000元/㎡、8000元/㎡的也不少,甚至周邊地區還有3000元/㎡、4000元/㎡的“虧本價”。西安的成交量和價格從整體來看漲幅都屬正常,沒有一線城市“狂野”的態勢。總之,新“國五條”調控房價是應該調的,但要選擇性調控,對於北、上、廣、深等一線城市要嚴格執行調控政策,不要一刀切。
對近期市場起到一定平抑作用
董生美城機構市場研究部經理
本次新政的內容基本上延續了之前的調控政策,以重申和強調爲主,但還是有些許新意。第一,重新要求各重點城市制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標,值得注意的是,2012年此項措施有中斷過。第二,擴大限購城市範圍,要求已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。之前部分省份的限購政策較爲寬鬆,此次要求按照統一要求完善。第三,首度提出地級以上城市要將外來務工人員納入住房保障範圍。第四,房產稅試點城市擴容已進入執行階段。
本次新政出臺的大背景是以北、上、廣、深等一線城市爲主的房產市場近期出現了量價齊升的態勢。尤其是價格上的反彈。數據顯示,百城房價環比漲幅突破1%,新房成交同比增幅顯著。本次新政可視爲中央在“兩會”即將到來之前給市場的“鎮定劑”,也可視爲下一屆政府繼續堅持調控從緊取向的“指示燈”。總體而言,這五項措施確保了今後調控政策不動搖,將會對近期過熱的市場起到一定程度的平抑作用,也會在很大程度上影響購房者的買房預期。
本次新政頒佈的時間節點恰好在“兩會”之前,這其實是爲兩會後的房產調控定下基調,那就是房產調控在短期內依舊不會動搖。新政對於西安市場的影響主要體現在控制房價過快上漲以及穩定預期的作用。目前看來,在新政效用以及春節假期的影響下,西安市2月的成交量將會呈現下滑的態勢,而房價也可能上漲幅度不大,繼續保持相對穩定。(記者高寧周軍支佳昕)
盤點樓市
調控“五連跳”
樓市調控自2009年12月份開始以來,經歷了四次政策升級,分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“新國五條”,2011年1月的“新國八條”,而這次出臺的“國五條”則是第五次調控升級。讓我們一起來回顧一下這些對樓市產生影響的“聲音”。
2010年1月國十一條
2010年1月7日,國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,該文件從土地到信貸,再到地方政府責任,詳細列出了11條措施,被國人稱爲“國十一條”。其中提到“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價”。
2010年4月新國十條
2010年4月17日,國務院向各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發〔2010〕10號)。其中第三條規定“對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。”
2010年9月新國五條
2010年9月29日,國家有關部委下發通知,包括嚴格實行問責制;全面暫停第三套房貸,首套房貸款比例升至30%及以上,二套房首付款比例不低於50%;調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策;切實增加住房有效供給;加大住房交易市場檢查力度。
2011年1月新國八條
2011年1月26日發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,即“國八條”,要求各地出臺房價調控目標;35個城市要從嚴制定和執行住房限購措施;加大保障性安居工程建設力度,逐步擴大住房保障制度覆蓋面,加強保障性住房管理。
2013年2月新國五條
2013年2月20日,國務院常務會議明確了五項房地產市場調控具體政策措施,即“國五條”。要求完善穩定房價工作責任制;堅決抑制投機投資性購房;增加普通商品住房及用地供應;加快保障性安居工程規劃建設;加強市場監管。