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陳德霖:金融環境極度不正常,風險不亞於1997年———
近日,香港特區政府宣佈多項樓市調控措施,將現有還款壓力測試的假設條件,由調高利率2個百分點上調至3個百分點,九成按揭的樓價上限由600萬港元降至400萬港元。
香港金管局總裁陳德霖表示,目前樓市過熱對香港金融穩定造成的風險不小於1997年,現時按揭利率僅2%左右,而當年按揭利率卻高達10%以上,若樓價下挫和利率上升,可能會對香港置業人士構成雙重打擊。根據中原地產指數,1997年亞洲金融風暴以後,香港整體樓價下跌幅度接近七成,直到2003年後才重新回升。
香港金管局稱,鑑於樓市過熱風險,就物業按揭貸款業務向銀行發出指引,這些措施包括,銀行爲按揭貸款申請人進行還款能力壓力測試時,利率上升會由現時假設2個百分點增加至3個百分點;所有工商物業的按揭貸款,不論是否自用,貸款的最高按揭成數一律按目前適用的上限下調一成;車位按揭的最高按揭成數,一律定爲四成,貸款年期上限統一爲15年。以上措施實時生效。
香港金管局旗下的香港按揭證券有限公司近日也宣佈,現時按揭保險計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業申請最高九成按揭貸款,2月23日修訂後,只有400萬港元或以下的住宅物業纔可以申請最高九成按揭貸款。住宅物業價格在400萬港元以上至450萬港元以下,將可通過按揭保險計劃申請最高360萬港元貸款,即八成至九成;住宅物業價格在450萬港元或以上則只可申請最高八成按揭貸款。按揭保險計劃的住宅物業價格上限仍維持在600萬港元。香港按揭證券有限公司總裁李令翔稱,考慮到當前的市場情況,修訂的目的是要確保按揭證券公司謹慎管理高成數按揭貸款的風險。
此外,香港財政司司長曾俊華宣佈,2月23日起全面提高買賣或轉讓香港物業的買賣印花稅。按照新措施,200萬港元以下物業印花稅從100港元增加至交易額的1.5%,200萬港元以上物業買賣印花稅全面增加一倍,最高稅率將從交易額的4.25%提高至8.5%。買家若爲購買首套房或只打算擁有一套房的香港永久居民可獲得豁免。
陳德霖表示,香港正處於一個極度不正常的宏觀金融環境。全球先進國家正進行量化寬鬆貨幣政策,規模之大、時間之長,是史無前例的,現時利率被人爲地壓至極低的水平,同時大量資金流入包括香港的新興市場。這個宏觀環境是香港樓市上升週期持續了很長時間的主要成因之一,現時樓市過熱對香港金融穩定造成的風險不小於1997年。
陳德霖還稱,1997年按揭利率一般是10%或以上,但在樓市泡沫爆破後,美國利率下跌,香港的按揭利率持續下降,在2004年跌至2%左右。目前情況剛好相反,按揭利息只是2%左右,即使低息環境如美聯儲預測一樣維持至2015年,往後美國利率一定會上升至較正常水平。以一個30年的按揭爲例,即使頭兩年能享受低息,往後就要承受可能的高利息負擔和樓價大幅波動的風險,希望置業者要審慎從事,不要低估利息上升時會給供款能力、資產價格及香港整體經濟帶來的風險和衝擊。