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1月15日,國務院總理溫家寶調研財政部時指出,從中長期來看,優化稅制方面有兩項重大稅制改革需要認真研究,其中之一就是房地產稅收制度改革。
有關房產稅擴圍的討論自2011年年底開始就不絕於耳。北京、廣州和深圳先後被列入房產稅開徵名單,但隨後又被一一排除掉。而且此前的試點被指“抑制房價作用並不明顯”。目前,房產稅改革的提法又變成了“中長期”,表明了房產稅改革的複雜性。同時,對於徵收房產稅,政府方面也面臨種種壓力,不論是中央還是地方政府都有顧慮。記者就這些問題採訪了復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授。
改革的複雜性和敏感性
法治週末:1月15日,國務院總理溫家寶提出從中長期研究房地產稅收制度改革。房產稅改革的提法變成“中長期”,表明了房產稅改革的複雜性,其複雜性在制度設計層面具體體現在哪些方面?
尹伯成:房產稅改革比較複雜,也比較敏感,改革需要解決幾個主要的問題。首先是稅率如何確定。房產稅的徵收是要達到調節貧富差距的目的。擁有房產越多的人,需要繳納的稅率也應該相應較高。但是多少算是高稅率、如何徵收、具體徵收多少,這些問題都十分複雜。
第二個問題是,普通老百姓自己家裏用於剛性需求、自己居住的那套商品房究竟應不應該被徵收房產稅。而且居住房的面積、設施等條件各有差異,所以如果僅按照房產的套數來收稅也不符合客觀實際,可能會遭到反對。
第三,國內各個地方經濟發展情況不同,各個城市人均住房面積水平也不一樣。在有些地方,老百姓的收入相對比較高、經濟消費能力比較強,但是這並不意味着他們的人均住房面積就多。事實上,房價在經濟發達地區是相對偏高的,所以僅以經濟收入的水平高低來制定徵收房產稅的稅率,也是不科學的。
經濟發達地區與經濟不發達地區、人口密集與人口相對不密集地區人均居住面積也不盡相同,所以徵收房產稅很難一刀切地來操作。溫家寶總理強調房產稅短期不能出臺,要作中長期的打算,可能主要就是基於以上的幾個原因。
法治週末:有專家指出,徵收房產稅政府方面也面臨種種壓力,不論是中央還是地方政府都有顧慮。這些顧慮主要來自哪些層面?
尹伯成:目前政府徵收房產稅確實有難度。現在世界經濟體的整個經濟形勢都不景氣,我國的出口也受到影響。所以中國經濟發展在很大程度上還要依賴拉動內需、靠國內消費者投資,而其中一大塊就是房地產投資。
房產稅的徵收可能會起到抑制房價的作用,但隨之而來的可能是開發商的積極性下挫。其次,房價的下降會直接影響土地價格。但地方政府在很大程度上是依賴出讓土地使用權來拉動經濟,所以此時徵收房產稅無異於給自身發展設置障礙,並影響地方財政收入。
現在很多地方在搞基礎建設,修建地鐵、道路交通等,而這些都需要資金。目前地方政府資金來源很大的一塊靠的是出讓土地使用權。所以,目前爲了保證財政收入的增長,不宜抑制房價。從中央到地方,在這個問題上都是顧慮重重。
抑制房價作用不明顯
法治週末:房產稅的制度設計初衷之一是抑制高房價,在實際操作中它是否具有這樣的功能?
尹伯成:房產稅的作用遠不及限購令對樓市的影響。在未來普遍徵收的情況下,房產稅纔可取代限購令。如果房產稅還是停留在試點階段,那麼在限購令的作用下,房產稅所起的作用不大。
普遍意義上說,房產稅主要有以下幾個功能:首先它是地方財政收入的來源之一。
其次,它有利於調節貧富差距。富裕階層可能擁有很多房產,一些貧困老百姓可能沒有能力擁有房產,政府通過房產稅可以實現收入再分配。
還有一個功能就是,抑制剛需之外的投機性投資需求,在此基礎上發揮調控房產價格的作用。當然目前調控房價的作用還不明顯。
法治週末:此前上海是房產稅徵收的試點之一,上海房產稅出臺正值第3輪房產調控政策出臺之際,所以房產稅的調控作用可能被放大。那麼,房產稅是否能明顯地影響炒房者的市場預期?
尹伯成:此前在上海、重慶等地已經有了房產稅的試點。上海房產稅的出臺實際上與當時的“新八條”相配合,希望平穩房價。但是由於應稅面窄、稅率過低,徵收房產稅對降價房價的影響微乎其微,對改善地方財政收入的作用也不大。
當然應該看到,房產稅開徵後,增加持有房產環節的成本,短期內必定會對試點城市的房地產市場造成利空影響,有助於抑制房產投機需求。對已有多套住房的投資客來說,必然會有威懾作用,進而影響到樓市成交量,但對房價影響不大。
目前試點城市房產稅的細則需要調整的有兩點:第一是擴大徵收範圍,由增量房擴大到存量房;第二,採用累進制稅率,即根據個人擁有的不同房產,製作差別化的徵收稅率。
法治週末:房產稅出臺變爲“中長跑”,還要跑多久?其他國家是否有現成的經驗可以借鑑?
尹伯成:儘管存在種種阻力,但我認爲房產稅最終無疑是要徵收的,這個沒有懸念。畢竟各地的土地是有限的,地方財政收入還要維持,那麼房產稅也是一大塊稅收的來源。所以徵收房產稅是非常必要的。
中國是一個地少人多的國家,在城市化的進程中,部分農村人口也要轉移到城市來。如果大量房產資源被少數有錢人佔據,他們就可以利用市場手段擡高房價、擡高房租,那麼我國的經濟發展也會受到阻礙,減少農業人口、城市化等也就成了空話。
開徵房產稅可以抑制投機性投資需求,可以引導消費者理性消費,不買超過自己能力的、太大的房子。
中國各地區經濟發展很不平衡,各地具體情況不盡相同。與一些西方國家不同,很多西方國家最初的房產就是以商品的形式出現的,而中國有“商品房”的概念其實也就十幾年,時間並不長。所以中國徵收房產稅也不能簡單地照搬外國的現成經驗,要有自己因地制宜的一套方法。