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昨日召開的國務院常務會議,研究部署繼續做好房地產市場調控工作,確定將擴大個人住房房產稅改革試點範圍。而最近兩天,一條有關樓市的傳聞引發了資本市場的震動。該消息稱,二套房首付將提至7成,並施行1.3倍的利率。但是多家銀行負責人對此並不認可,表示他們並未接到相關的調整通知。
單純從銀行業界的反饋而言,其實並不能證明該傳聞的真僞。因爲如果房貸政策果真會實施調整,需要經由住建部門和銀監部門的行政決策,而相關操作細節只有經過行政部門認可後,纔會下發到金融機構執行。所以,我們很難因爲銀行尚未收到調整通知,就認爲該傳聞子虛烏有。恰恰相反,有鑑於自去年下半年以來,樓市就出現明顯回暖跡象,所以市場普遍認爲,如果房價上漲過快,樓市調控就將會進一步加碼。此次國務院會議明確房產稅改革試點範圍擴大就是一個明確印證,該政策充分表明,任何企盼房價出現報復性上漲的想法都是不現實的,必然會受到調控政策的嚴厲打壓。
樓市回暖是不爭的事實,不僅房價開始企穩回升,市場成交量也不斷放大。從2012年下半年開始,全國多個城市土地市場高單價、高總價的地塊時常出現,房地產回暖的勢頭顯現。而開發商抗調控的經濟實力已顯著改善,主動降價減少,房價又重歸堅挺。今年1月份,一線房企的銷售額同比大幅增長,一些房企同比增長幅度甚至超過200%。而20家發佈1月銷售業績的標杆房企中,一半以上房企銷售額出現環比上漲。二手房市場也十分火爆,不論是成交面積還是價格都有大幅提升。據此,不少業內人士都認爲,春節成交火爆表明目前樓市處於回暖通道中。
顯而易見,房地產市場快速、甚至是報復性的復甦上漲絕非監管部門所樂見。畢竟經歷了長達十幾年的牛市行情之後,中國的絕對房價水平並不算低,如果以國際通行的房價收入比來測算,中國一線城市的房價水平明顯偏高。更爲重要的是,一旦房價報復性上漲,極有可能意味着始於2010年底的本輪房地產調控再次失敗,調控變成了“空調”會給相關行政部門的信譽度造成更大傷害。有鑑於此,行政部門很難坐視房價大漲而不管不顧,而相關調控政策必須在價格趨勢出現不良苗頭之初,就應該積極介入干預。
問題的關鍵在於,市場對於未來房地產調控政策出招的具體措施不乏爭議。除了有關二套房貸款收緊的傳聞,業界人士討論的潛在政策還包括如下措施:在試點範圍擴大的基礎上,儘快全面開徵房產稅;針對房地產買賣差價徵收超額增值稅,等等。
但值得一提的是,市場所預估的新增調控政策多是以短期措施爲主。無論是之前的“限購令”,還是行政性的貸款政策收緊,其政策持續性都存在諸多猜測。因爲調控政策既要避免房價暴漲,但同時也要避免讓房地產市場崩盤,否則對於中國經濟增長會造成傷害。而昨日的國務院常務會議明確,我國正處於城鎮化快速發展時期,支持自住需求、抑制投機投資性購房,是房地產調控必須堅持的一項基本政策,要保證政策的連續性和穩定性。
筆者認爲,除了目前諸多調控舉措外,針對長期市場優化的政策措施應儘快推出。其中的核心其實不僅是懲罰市場逆勢行爲,更要強化政府責任。換言之,懲罰只能遏制逆勢而動的行爲,但是強化政府責任卻能夠對房價暴漲的基礎釜底抽薪。長期調控政策優化包括:提供更多的保障房建設;改革土地供給以改變地方政府的出讓壟斷;優化中央和地方政府財政分配製度,避免土地財政左右行政決策,等等。對比於短期的懲罰性措施,這些政策措施更能切中樓市問題的要害,真正優化市場供求關係,最終避免一個大起大落的樓市波動循環。
我們認爲,盲目樂觀預期樓市上漲其實並不理性。而對於調控政策當局而言,當下需要思考的則是如何進一步優化政府行爲本身,讓樓市調控成果形成長效機制。(馬紅漫知名財經評論員、經濟學博士)