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東方網2月20日消息:據《新聞晚報》報道,昨天,房地產市場又掀波瀾,在多地收緊公積金貸款政策後,又有傳言稱二套房政策恐要加碼,雖然這條未經證實的傳言只有區區47字,卻在股市掀起巨浪,房地產與水泥建材兩大板塊受此影響慘遭殺跌。記者調查發現,申城樓市波瀾不驚,開發商和業內分析人士則預測,該傳言就算成真,對樓市影響也不大。
【回放】
傳言重創地產股刺激市場神經
萬科[簡介最新動態]A下跌4.27%、保利地產[簡介最新動態]下跌5.05%、招商地產[簡介最新動態]下跌5.02%、金地集團下跌7.85%……昨日一條未經證實的47字傳言,重創了兩市的地產及建材板塊,截至收盤,建材板塊跌幅4.77%,房地產板塊跌幅3.70%。其中,地產板塊超9成個股下跌,建材板塊也有8成個股下跌。
昨天早間,有媒體報道稱,多地收緊公積金政策,自1月份以來,崑山、東莞、金華等城市先後出臺下調住房公積金貸款額度的通知。這與去年下半年30多個地市鬆綁公積金政策形成反差,但目前尚無法證實部分地市收緊公積金貸款政策與房地產調控有關,而更多業內人士預測,全國兩會前後將有望成爲樓市政策的分水嶺。就當外界還在消化多地公積金收緊政策影響時,另外一個傳言卻在昨天上午收盤後再度爆出。
記者調查發現,該微博並未實名認證,但卻爲微博會員,標註爲最獨家的財經新聞,在其微博中,的確有一些其獨家信息最後被證實的。如其2月1日微博稱國民休閒計劃已經獲批,而在18日《國民旅遊休閒綱要(2013—2020年)》公佈,提出到2020年,職工帶薪年休假制度基本得到落實。還有獨家披露的鐵路貨運運費即將上調50%的信息,最終也由鐵龍物流、廣深鐵路公告得以佐證。
但昨日,記者致電上海各大銀行諮詢房貸情況時發現,二套房貸款仍在運行,且首付6成,貸款利率均爲基準利率上浮10%,多數銀行對首套房貸款利率執行8.5折優惠。對於是否有上調情況,銀行方面表示未收到相關的通知。
【算賬】
調整後,100萬30年利息多19.7萬元
這一傳言如果被證實,對於購房者則意味着貸款100萬30年利息多出19.7萬元。
中介人士算了一筆賬,以商業貸款100萬元30年期限等額本息還款爲例,如果是二套房,首付爲6成,利率折扣爲1.1倍,按照央行最近一次利率變動情況來看,目前二套房五年期以上貸款利率爲7.21%,其30年的月供爲6794.7元,30年總利息則爲1084504元。如果傳言成真,除開首付比例提高到7成,其利率折扣爲1.3倍,貸款利率則上升至8.52%,30年月供達到了7703.3元,30年總利息則更是上漲到1281550元。
兩者一對比,不難看出,此番調整對於購房者而言,其一方面是首期購房成本提高,如果是一套300萬的房源,其首付需要從180萬提升至210萬,如果再貸款100萬的話,30年的總利息還要多出19.7萬元。漢宇地產市場研究部經理付偉表示,高達7成的首付和1.3倍的上浮利率,意味着二套房購房門檻大幅度提高,迫使大部分改善型購房者望房興嘆。而置換型業主因爲老房子一時無法以合適價格套現,也被迫維持觀望。
【市場】
交易中心、中介門店波瀾不驚
昨日,記者走訪交易中心和中介門店看到,春節後的市場較之1月已經有所降溫,節後首周波瀾不驚。
昨日下午1點半,記者在閔行區房地產交易中心看到,無論是一樓的辦稅還是二樓的交易過戶,都較平靜,窗口處也並未出現排隊現象。“今天就一個客戶辦產證。”在門口等客戶的中介經紀徐先生表示,這兩天辦理過戶的人只不過是節前幾天的三成。“大多數急着過戶的人基本上節前都送進去了,現在的客戶基本上都是按步驟走的。 ”對於二套房7成和利率1.3倍的傳言,徐先生並不知情,他還專門去問了幾個同行,但都沒有聽說此消息。“節前還說過停貸的消息,現在又說加碼,靠譜嗎? ”徐先生笑言,現在二手房交易中,房東太強勢,時不時跳價,二套房如果加碼,實際上就是成交少了,“節後肯定有一輪低谷,如果這個消息趕上了,也就是再冷點罷了。 ”
而在辦理房屋信息調查的李女士則坦言,如果調整,只不過會造成房東價格再上漲,最終接手的剛需更倒黴。“我看中的房子,房東就是一個置換客,他的上家漲價,他就把上漲的部分轉給我們了。 ”
上海中原都市分行楊靚經理也指出,近期門店的帶看客戶逐漸恢復,由於房東跳價時時發生,造成成交量環比下滑,這一傳言到底會對市場帶來哪些影響及變化,現在暫時還看不出來。 “現在總價放在那裏,如果不能接受,政策調不調整都一樣。 ”
【觀點】
開發商:整體影響不大
傳言襲來,股民雖然擔憂,但樓市還未起波瀾,開發商們則更對此持否定態度,大多認爲此舉如果執行,對於樓市整體影響也不大。
上海盤古房地產有限公司總經理宋海表示,短期內會對改善型購房者產生影響,但對整體市場影響有限。他指出,首次置業不會受到此舉影響,與當年的限購這樣的實質性嚴厲政策相比,首付提高一成主要是心理上的作用,更多顯示政府調控的決心。任何政策的傳言或預期都有雙重作用:一部分潛在購房者會因此放緩節奏,另一部分剛需急迫的則會加快買房的節奏。在其看來,市場的主要矛盾在於普通商品住宅的供不應求,如果不增加供應,政策落地一段時間的緩衝期過後,矛盾會更加突出。必須採取切實的措施鼓勵加大普通商品住宅的供應,從根本上緩解供求不平衡的矛盾。
滬上一上市房企的相關負責人也表示,加碼傳言對於目前樓市整體大勢影響不大,尤其是一手房市場,目前剛需及首次置業的客戶居多,傳言中的二套房加碼在其看來,完全沒有必要推出,還有可能會誤傷到一些改善客戶,而這也與中央提出的支持合理自住和改善性需求相違背。
中介:成交漲勢恐下滑
一手房影響不大,二手房恐有不小波及。付偉表示,從最近三個月的二手房市場走勢來看,除了2月份因受春節假期影響,近期的二手房交易量均維持在樓市“限購令”以來的高位,月成交均在2萬套以上。二手房成交量能維持高位,直接原因便是剛需和改善兩類自住人羣,在房價上漲預期下積極入市,並呈現加速趨勢。
從近期房地產市場運行趨勢判斷,爲確保房價處於平穩運行,決策層很可能於“兩會”前再出政策組合拳,其中也包括利用金融槓桿。收緊二套房貸的可能性不能排除,同時限購政策在執行尺度上也不會放鬆。而二套房貸政策收緊對於二手房市場將會帶來不小震盪,政策利空迫使當前的房價反彈的勢頭嘎然而止,短期內房價預期趨於平穩。購房者普遍轉入觀望,入市節奏大大放緩,新房及二手房成交量隨之回落;保守預計,二手房成交量將因此在原先基礎上回落20%—30%。
21世紀不動產上海區域分析師羅寅申也認爲,這一政策的確有出臺空間,但具體還要視房價漲幅而定。個人房貸屬於銀行優質資產,比大企業貸款的風險更低。年初貸款投放額度富餘,銀行自身不會主動惜貸。要達到滿足合理住房自住需求的目標,需要逐步完善此前的限購和限貸政策,避免“一刀切”誤傷;應該從人均面積及房屋類型等方面細分改善性需求的羣體,支持合理的改善性需求。 “即將召開的全國兩會,纔將是年內房地產政策力度的風向標。 ”羅寅申預測道。
專家:錢又給銀行賺了
“如果真這樣,錢又給銀行賺了。 ”易居中國高級分析師薛建雄如是分析。他表示,目前,由於金融業的市場化,已經讓金融政策調整對樓市的影響有限。可用的就是限購和稅收,其中限購上海已經用到極致,一線城市空間也不大。只有稅收政策還可以用,最大的就是房產稅的擴圍和稅率大幅提高,二套房政策的加碼幾乎沒有效果。 “實際上,目前二套房貸規定6成首付的情況下,銀行還可以再貸3成消費貸給購房者。如果二套房貸款再調整的話,銀行還會再操作幾成消費貸給購房者,這實際就是銀行在賺錢。 ”薛建雄透露。
他認爲,歐美日等發達國家的經濟都很不好,中央如果沒有采取更大的刺激政策,中國經濟增漲也會比較緩慢。房地產過熱的可能性不大,政府沒有再加力調控的必要,保障房大規模建了這麼多年,到了大量分配的時候,這就意味着保障房的准入條件會大幅放寬。應該在二季度會有相關政策,到時對目前市場上供需比較緊張的剛需市場會有較大沖擊,僅靠市場的調節就已經足夠了。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示,從市場傳言本身這一現象來看,市場對於樓市調控政策繼續加碼的預期是在不斷加大的。對於政策上的各種“風吹草動”,極易引起當前樓市參與者的各種猜測。從目前樓市回暖來看,房價上漲依然難以“退燒”。作爲調控需求端的購房信貸政策,若繼續呈收緊趨勢,也是市場所能預料到的。但他也強調,無論行政還是市場手段如何,都必須以剛需購房者利益最大化爲前提。
同策諮詢研究中心總監張宏偉則直斥傳言不靠譜,他表示,從政策層面基調來看,鼓勵改善型需求是既定的,鼓勵樓市改善需求應“降首付降利率”,而不是二套房需要7成首付,貸款利率升至1.3倍,只不過是幅度和範圍大小需要根據市場變化情況靈活調整而已。