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房價擡頭?
調控進入膠着期,傳言紛飛的同時,房價又開始擡頭,無數次的輪迴讓長效機制從未顯得如此重要
房價正由降轉升的傳言充斥當下樓市。一如北京的霧霾,使人們對趨勢愈發迷茫。
全聯房地產商會下屬的REICO工作室近期發佈報告稱,從價格的月度環比變化來看,2012年,全國70個大中城市二手住宅與新建住宅價格分別於4月和6月企穩;11月和12月,新建住宅價格上漲幅度較大。
基於對房價上漲的恐慌,各種關於調控升級的傳言紛至沓來。包括升級營業稅以及房產稅擴容在內,一場關於房價的博弈正逼近沸點。有業內人士認爲,當前房企已渡過難關,漲價似乎不可避免,而引導市場趨勢的地價,目前正以更高於房價的漲幅在增長。
在地產界備受追捧的“預言家”任志強近期也再次放言:“什麼政策也阻止不了今年房價的上漲趨勢。”任志強的篤定源於行政調控持續三年之後,調控長效機制仍舊缺失。
需求持續爆發
需求正超乎想象地持續爆發。
2013年1月的一個早上,纔剛剛9點,北京市朝陽區房產過戶大廳外就已經排了至少有50米長的隊伍。排在隊尾的一個購房者是早上四點半就開始排隊的,而排在隊伍最前面的則是昨晚九點就過來的。
一位近期經歷了過戶繳稅的購房者告訴記者,現在北京辦理二手房繳稅過戶至少需要2天,而以前只需要一天就可以完成,並且還需要早上4點鐘起來排隊領號。繳稅大廳門外的黃牛黨已經將號碼賣到了500元一個。
統計數字可以說明近期北京需求的火爆程度。據北京鏈家地產經紀公司統計,繼2012年12月二手房成交量大幅上漲後,2013年1月成交量再創新高,預計全月成交量將會超過1.9萬套。儘管該成交量還尚未達到2009~2010年的市場火爆時期,但仍是2011年2月以來的最高值。
據北京21世紀不動產CBD中心區域新城國際店經理反映,1月以來,成交量和成交價均穩步增長,房價上漲幅度在5%左右,客源量較12月保持不變,房源量供不應求,經紀人明顯感覺“沒房賣”。
21世紀不動產市場分析師張磊介紹,除了CBD區域外,其他區域的門店也保持了紅火的成交態勢:通州雲景區域玉橋店1月買賣成交單數是12月的兩倍;崇文區域新景家園店成交單數是上個月的4倍,亞北區域名佳花園店成交是上個月的3倍。“只要有房源,價格不離譜,基本都可以在很短時間內成交,關鍵是年前很多業主都不着急售房了,致使很多區域一房難求”。
需求持續爆發必然帶來價格上漲。據鏈家地產市場研究部統計,1月份北京市二手住宅成交均價爲24962元/平方米,價格環比漲幅爲1.5%。
21世紀不動產門店經理告訴記者,新城國際所在區域二手房目前買賣均價6.3萬元左右/平方米,租賃一居室1.5萬,兩居要2至3萬,三居3萬以上。從近期成交的一套二手房看:一個西向戶型的房源,報價650萬,在業主和客戶約談的兩天內漲了20萬,最終以675萬成交。
行政調控式微?
人們困惑的是,爲何在嚴厲的限購政策下,需求仍然持續爆發?
按照北京市限購規定,外地人李華(化名)在北京已經沒有購房資質。因爲,就算在北京納稅或者社保滿五年的外地人也只能在京購置一套房。而爲了成功購置第二套改善性住房,李華選擇了“假離婚”,具體操作方式是,與丈夫離婚,然後將房產放到丈夫名下,自己再重新購置一套房。由於李華離婚後名下無房,她甚至還可以享受首套房的貸款優惠。
這並不是個案。需求正從限購的池子裏通過各種各樣的方式溢出。除了通過“假離婚”,人們還可以通過辦理工作居住證等方式購房。
當然,並不能否認限購的作用。如果沒有限購,在強大的需求面前,房價漲幅可能會更高。但隨着行政調控的持續,限購對於市場運行的藥效也在逐漸減弱。
REICO工作室統計報告顯示,2012年,商品房施工面積57.3億平方米,比上年增加13.2%,增幅減小12個百分點;新開工面積17.7億平方米,比上年減少7.3%,增幅減小23.5個百分點;竣工面積9.9億平方米,比上年增加7.3%,增幅減小6個百分點。
另外,2012年房地產開發投資增速也在較快回落。全國房地產開發完成投資71804億元,比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%),增速比2011年回落11.9個百分點,比同期固定資產投資增速低4個百分點。與此相對應,2012年房地產開發企業購置土地面積爲負增長,全年企業購置土地面積35667萬平方米,同比減少19.5%,增幅減小22個百分點。
任志強認爲,企業購置土地負增長的概念就是,如果不考慮此前的土地儲備,新增土地大概需要6~9個月時間才能開工,好的企業可能在9個月才具備銷售條件。也就是說,2012年的供給和投資都可能因爲土地的短缺而上不去。
而另外一個無法改變的現實是,中國最大的內需仍然是居住需求。據統計,2002~2011年,在各項內需因素中,居住需求佔比最大,平均爲16.7%。2002~2011年居住需求佔內需比重總體呈上升趨勢,2002年爲15.9%,2011年上升到18.5%,平均每年上升0.3個百分點,是內需中上升最快的。這意味着內需中居住需求增長最快。
(責任編輯:楊斯陽)