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春節前夕,A股市場有兩家原先的房地產上市公司上海新梅和華麗家族[簡介最新動態]發佈公告,宣佈將逐步放棄它們所從事的房地產業務,轉投到其他行業。這是兩家規模並不很大的房企,因此它們發佈的公告並未引起市場廣泛注意。事實上,A股市場中的中小型房企逐漸淡化房地產業務甚至完全退出已經不乏其例,自去年以來就已有20餘家,至於非主營房地產業務的上市公司剝離房地產業務的則更多了。
這些涉房類上市公司退出房地產業務,其原因一目瞭然,都是因爲受制於近兩年的房地產市場調控,其經營業績日漸低下,有的已經出現了虧損。在調控結束還遙遙無期的情況下,這些公司退出房地產市場,尋找新的投資方向,不失爲明智之舉。但是,這些涉房類上市公司大都規模較小,與目前A股市場房地產板塊上被稱爲“招保金萬”(招商[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、金地、萬科)的四大龍頭公司分處這個板塊的兩端,在市場上的地位無足輕重。
去年下半年以來,我國房地產市場出現了復甦,但結合A股市場上各種類型房企的表現,可以看出,在這股復甦潮流中得益的基本上是大型房企,那些中小房企並未沾光。顯而易見,本輪聲勢浩大的房地產市場調控,只是使中小型房企感受到了壓力,甚至不得不棄房轉型以求得生存,至於那些大型房企,並未感受到多大的壓力,而當越來越多的中小房企退出市場以後,它們反而可以掌握到更多的市場資源,從而讓市場向有利於其實現市場利益的目標演進。最近幾個月我國房地產市場出現的,正是這樣一種情況,隨着市場的復甦,以“招保金萬”爲代表的大型房企,其銷售業績節節上升。這種情況很快反映到了敏感的A股市場,在近期A股市場出現的上升行情中,房地產板塊已經成爲一支引人注目的重要力量。
這是房地產調控希望達到的目標嗎?顯然不是。此輪調控有一個政策選項是切斷房地產開發商的資金鍊,銀行停止了向開發商放貸,資本市場也向房企發行股票關上了門,決策層期望以此給開發商壓力,用市場的力量來逼迫它們降低房價,從而達到調控的目標。但實踐下來,卻並沒有收到這樣的效果。中小房企確實感受到了壓力,去年甚至出現了個別小型房企破產的事件,但這類企業顯然不是造成房價高企的罪魁禍首,因此它們的遭遇不可能對房價產生實質性的影響。
相比之下,大型房企通過前幾年的房價暴漲,早已積累了雄厚的資金,因此面對銀根的收縮,其迴旋餘地比中小房企大得多,並不能對它們產生傷筋動骨的影響。而且,在去年爲經濟穩增長而出現的銀根寬鬆中,信貸資金向房地產市場“跑冒滴漏”在所難免,但能夠得利的也大多是大型房企。中小房企的退出,使大型房企的地盤得以擴大,並且開始對市場形成壟斷之勢。去年底今年初一些城市舉辦的土地競拍活動,已經清一色地由包括央企在內的大型房企包攬了下來,證明房地產市場的資源正在進一步向大型房企集中。很顯然,這對未來市場的調控是不利的。
由此來看,目前出現的中小房企棄房轉型的潮流,並不是一個好消息。一個良好的市場,應當是各種市場主體參與其間,通過公平的競爭來達到產品價格的平衡。我國房地產市場以往出現的問題,就是在政府的支持下,資源迅速向一些與政府有特殊關係的企業傾斜,導致房價被大型房企操縱,消費者完全失去了房價的博弈條件。
未來房地產市場調控的方向,應該是努力打破大型房企對房地產市場的話語權,而不是任憑市場資源向其集中以至讓其對市場形成壟斷。而要做到這一點,就需要更加細化的調控政策,將調控的主要着力點對準大型房企。當然,大型房企大都是由國資部門控股,因此,要實現這個目標,關鍵還是在於地方政府要有擺脫房地產市場利益糾纏的勇氣。
事實上,這已是本輪調控是否能夠獲得最終成功的核心所在。政府以往在這方面的舉措並不是很得力,比如國資委3年前曾要求非主營房地產業務的央企退出房地產業務,時至今日,這個要求基本上已成一紙空文。如果調控措施始終這樣軟弱無力,本輪調控的前景無疑難以讓人樂觀以待。