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A方秦虹
住房和城鄉建設部政策研究中心主任
B方任志強
知名地產人士、華遠地產股份有限公司董事長
激辯1
2013年房價是否會暴漲?
任志強明年3月,房價將暴漲。房價爲何會在明年暴漲?這是供求關係決定的。由於限購令等一系列政策,2011年之後土地供應開始出現下滑。2012年的土地負增長比去年還嚴重,因爲土地2011年上半年還是增長的,下半年以後纔是負增長的,2012年全年都是負增長。2012年第一、二季度負增長幅度都很大,三季度雖然有所回升,但二季度是負增長26%。沒有土地去保證供給,房價必將出現上漲。
“暴漲論”是有依據的。根據統計,“2006年土地供應負增長,2007年房價暴漲,2008年土地供應負增長,2009年房價暴漲。既然前兩次都出現土地負增長之後房價暴漲,那是不是這次也會出現相同狀況?因爲供求關係是平衡的,除非需求下降了。但現在看來需求沒有下降的可能性。”
“暴漲”的標準是什麼?“如果房價增長幅度大於收入增長的幅度他就變成房價收入比例差距越來越大,它是不合理的,就叫暴漲。所以很多人搞不清楚,一說暴漲好像就以爲非得翻兩番才叫暴漲。”
秦虹儘管2012年末市場有所回升,但是房地產市場大幅反彈的可能性不大。就宏觀政策和外部經濟環境看,短期房地產市場“穩”字當頭,2013年市場不會有大幅的回升。首先,現在的房地產市場環境不同於2009年,當時是政府放鬆貨幣的幅度非常大。今年的貨幣政策是有限放鬆,寬鬆幅度並不是很大。其次,本次調控對於投資和投機性需求採取比較嚴厲的控制。最後,現在的庫存量非常大,明年即使房價有所上漲,回升的幅度也是有限的。
激辯2
調控是否能抑制房價?
任志強政策和市場是兩回事,我們既要看市場又要看政策,很多時候政策是失敗者。樓市限購令,就是“最爛的政策”。
“政府既想多賣地多拿錢,又不願意給百姓漲工資,還奢望百姓都買得起房,那簡直就是夢話。心肌梗死的時候,政府不是給你吃治心絞痛的藥,而是打封閉,認爲你不疼就行了,至於死不死都沒關係。就好像現在的房價,只要不漲政府就滿足了,至於大家買得起買不起都與其無關。”
秦虹目前中國房地產行業的調控仍會堅持下去,而對投機性需求,必須嚴格控制。“關鍵在於管理好投機性需求與中低端需求這兩端,保證中低端與夾心層購房者能買得起房”。
激辯3
樓市應該如何轉型?
任志強房地產行業是最難調整的行業,因爲投資大、週期性強,一個地產政策應該至少持續五到十年,開發商買了地就必須把他幹完,這個過程一般都需要五年。如今,許多開發商也在紛紛嘗試轉型,包括有開發商轉型做商業地產,有的開發商轉型做旅遊地產,不過這些都不叫行業的真正轉型。“只有像潘石屹這樣從賣房子到持有才叫真正的轉型。”
秦虹新型城鎮化將是未來房地產業的機會,城鎮化政策也將對房地產市場帶來較大影響。當前我國城鎮化率處於中等偏下水平,潛力巨大。在未來出口難以持續保持高水平的情況下,只能依靠內需拉動經濟增長,城鎮化進程的推進將是拉動內需主要動力。
目前,我國城鎮人口還處於增加階段。過去十年,平均每年城鎮新增常住人口是2100萬人,未來到2020年之前,城鎮人口還是會增加,特別是大城市尤爲明顯;其次,現在市場上改善性需求仍然在繼續。隨着我國城鎮人均住房水平提高較快,還有相當一部分家庭對住房改善性需求比較旺盛;最後,家庭小型化帶動住房需求。
“土地不能自由買賣導致中國房價扭曲。”本月5日,在電子科技大學EMBA十週年經濟論壇上,著名經濟學家茅於軾對五百多位EMBA高管學員表示,土地自由流動後,房價將可能會大幅下降。同時他指出,30到40平方米的小戶型將成開發商新的增長來源。
調整兩年後依然樂觀
“2013年房價還會溫和上漲。”茅於軾表示,前幾年中國房價上漲了至少一倍,原因在於缺乏有效的投資渠道,有剩餘資金的人不能進入石油、通訊等行業,股市又不穩定,這導致很多人買房不是爲了居住,而是用於投資。
茅於軾指出,土地有效供給不足是房價堅挺的重要原因。“房地產行業的暴利正是由於競爭不充分,土地自由流動後,房價就會下降一大截。”
雖然房地產行業在近兩年遭遇調整,但茅於軾對房地產行業仍然較爲樂觀。“小面積、低配置的房產將是未來的機會。”茅於軾認爲,城鎮化將促使大量農民進城,形成大量購房需求,但這部分購房者的目標不是現有的戶型,30到40平方米的房子會比較受歡迎。
住房保障應發補貼而非建房
保障性住房建設在今年將迎來一個高潮,但茅於軾認爲,政府參與保障房建設過多地干預了市場。“最好對有住房困難的人羣進行住房補貼,建房是開發商的事情。”茅於軾表示,發放住房補貼能適應不同人羣的各種需要。
他認爲,貧富差距懸殊和土地問題纔是中國房地產業的問題的根本,在這種情況下,政府應保障低收入人羣的住房需求,而現有的保障房政策卻瞄準普通人。