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1月份一般是樓市銷售淡季,但今年卻走出一波“量價齊升”的反季節行情。中國指數研究院最新統計顯示,2013年1至5周,重點城市樓市成交面積均同比上升,其中天津、深圳、北京、廣州、杭州、成都、南京等地漲幅超過100%。上海易居房地產研究院統計顯示,1月份20個典型城市新建商品住宅成交面積同比上升269%。
成交量的持續回暖也帶動價格連續上漲。1月份百城住宅均價出現連續第8個月環比上漲,漲幅突破1%;同比也連續第2個月上漲。尤其值得注意的是,北上廣深四個一線城市住宅均價環比漲幅均超過2%。
仔細觀察可以發現,三大因素催漲1月份樓市。
一是信息不對稱導致部分購房者恐慌入市。自去年年底以來,“一夜提價數十萬”、“排隊搶房”等消息頻頻曝出,儘管部分消息被確認爲開發商違規炒作,但客觀上影響了部分購房人的預期,並助推部分需求提前入市。
二是政策處於靜默期,樓市回暖刺激部分改善性需求加緊入市。伴隨着改善性需求的入市,二手房市場表現十分活躍,部分開發商和業主開始惜售,掛牌房源價格上調,使得成交價格持續走高。
三是鼓勵剛需政策不斷出臺以及政策微調城市增加。隨着新一年銀行信貸額度的釋放,近期南京、寧波、濟南等城市傳出首套房貸優惠利率恢復8.5折的消息。中原地產研究中心報告顯示,瀋陽調整144平方米以下二手房交易的個稅繳納方式,由原先按差額的20%繳納調整爲按交易額的1%或差額的20%繳納,兩者就低不就高。
目前樓市正進入新一輪博弈期和政策觀察期,不難預見,地方政府的態度、商品房和保障房的供給量以及去庫存的進度等,將直接影響下一階段樓市走向。
從最近幾個月看,開工、投資等供應指標已逐步企穩回升,部分房企拿地力度加大,房屋新開工面積可能止跌反彈,投資增速趨穩。而保障性住房的大舉建設和投入使用,也將增加市場供給並緩衝價格。但由於市場運行慣性和供求不平衡的因素存在,今年上半年一線城市樓市或將延續上行走勢。
就地方而言,雖然中央調控樓市依然從嚴從緊,但地方可能迫於財政壓力而在政策框架內採取更多微調手段。實際上,去年以來有30多個城市陸續進行了各種政策微調,涉及戶籍待遇、普通商品房標準、公積金限額等。
需要特別指出的是,如果樓市持續出現“量價齊升”,勢必增加調控再度加碼的可能性。北京市有關人士就坦言,對於房地產調控,政府還有手段。對於房價上漲過快的項目,租金上漲過快的區域,可以利用差別化稅收政策增加其交易成本。
已有觀察家建言開徵房產稅、停貸二套房等。信貸、財稅、土地等方面可能會是新一輪調控發力點。李佳鵬