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2月7日,北京市土地整理儲備中心公佈,北京國瑞興業地產股份有限公司以27.78億元競得北京市東城區崇文門路口東南角0138-607地塊。
據記者瞭解,上述地塊成交溢價率爲5.63%,摺合樓面價約32375元/平方米,而2011年與其僅一街之隔的崇文門菜市場曾拍出43228元/平米的單價地王,這意味着國瑞興業以每平米低於1.1萬元的樓面地價摘得了另一塊“絕版”商業用地。
“國瑞在這一區域已經深耕多年,對這一區域有自己的把握”,中國商業地產聯盟副會長、祕書長王永平向《證券日報》記者表示,而且上述地塊緊鄰國瑞城,公司意在結合這兩部分商用物業,聯動發展。
低溢價拿地
實際上,上述地塊被稱爲“絕版黃金地塊”,僅一街之隔的崇文門菜市場地塊也在2011年一舉拍成單價地王,而且至今仍穩坐北京單價地王之位,因此業界此前對該地的成交價格預判相對較高。
不過,該地塊最終的成交價格還是比較穩定的,溢價率爲5.63%,甚至在王永平來看,這一價格是國瑞興業認爲比較合理,能夠接受的價格。
正如一位業內人士向記者透露的那樣,國瑞興業是這一地塊的一級開發商,其土地一級開發建設補償費爲21. 79億元,從這方面來看,國瑞摘得該地的成本要比其他開發商相對較低,在土地成本上比較佔優勢。
值得一提的是,記者現場勘查發現,該地塊商鋪租賃和銷售市場並不火爆,附近也有商鋪空置,而原定於建設高端購物中心的崇文門菜市場地塊雖然積極招商,但入市時間卻一拖再拖。
無獨有偶,該地的規劃當中也定位於商業、5A甲級寫字樓等高端城市綜合體,同時兼顧傳統老字號企業的升級改造。
國瑞興業如何培育商業市場將成爲其項目能否持續盈利的關鍵。
物業全部持有或承壓
“國瑞興業將在這塊地上建造6萬平方米的商業辦公樓,5萬平方米左右的零售商城”,上述接近國瑞興業的消息人士向本報記者表示,“而且商用物業將全部持有”。
“持有商用物業在資金上確實會承受相對較大的壓力,而且培育市場也需要相對較長的時間”,王永平向本報記者坦言,但如果企業選址合理,定位準確,持有型物業可能會帶來更多盈利。
不過,上述接近國瑞興業的內部人士同時向本報記者強調,在北京奪得優質地塊並不容易,而且國瑞興業在北京的項目不多,開發量也不大,無法靠持續的高週轉盈利,因此如果有能力運營一般會首選持有,即使將來企業遭遇一定風險,也可以將項目整售出去。
對此,王永平向記者表示,國瑞興業在運營商業項目上已經有不少經驗,而且深耕崇文門商圈多年,對該區域市場有自己的把握。
“近年來,商務辦公樓租金接連上漲,甚至要比公寓更有市場”,王永平向記者表示,國瑞興業可能看重了這一點,同時也意在把該項目與國瑞城結合起來,聯動發展。