|
||||
對於二手房買賣雙方而言,應瞭解影響二手房價格變動的多方面因素,如包括交通、周邊新盤對二手房價的拉動、新商圈的形成、客戶的關注度等,不僅可以對報價做到心中有數,也能從容“侃價”,佔據主動。
因素1自身品質
二手房小區地處的地段、房間朝向、戶型佈局、小區內部環境、居住舒適程度、物業管理水平,是決定二手房價的最基本因素。如果上述要點都比較出色的話,一套房子可能會有20組客戶看房諮詢,高於普通房源的比例。
因素2交通改善
地鐵對樓市產生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利,也拉動着房價的上漲。去年,在地鐵6號線還沒有開通時,朝陽區青年路上的不少二手房業主就已經開始“捂房”,當地鐵開通後,該區域二手房價上漲了約兩成。
因素3新盤入市
市場上有一些二手房區域,原本是“默默無聞”,但因周邊出現了比較有影響力且市場關注度極高的新盤,帶動了整個區域的樓市價值,二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由於爲區域帶來了相關商業配套,提升了周邊二手房的價格。
因素4地王託市
土地市場上熱門住宅用地的成交,往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交,使得周邊二手房銷售火爆,有些二手房中介“坐地漲價”,單價飆至12萬元/平方米。
因素5商圈成型
商業設施的完善,甚至形成了一個新的城市商圈,會爲區域聚集更多的人流和關注度。比如一個大型商業綜合體的開業,不但可能促成商圈升級,而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃,都將呈現曲線增長。
答疑
現在適合買房還是賣房?
北京美聯市場研究部高級經理張磊
“什麼時候賣房最划算?”是二手房業主經常會問到的問題。對於二手房主來說,賣房的目的是什麼,是影響其何時賣房的主要因素。如果是想通過賣房以換取資金,就要看對資金需要的緊急程度,對資金需要的急,可能不會特別地扛價,求得快速脫手。如果是想改善居住條件,賣掉一套再買一套,就要顧及新房的交款時間。
很多二手房業主都想在市場最高點賣房,但事實上,所謂的最高點是不存在的,只能說是一段時間以內的相對高點。其實沒必要在最高點出手,建議在次高點出手。因爲市場高點時,二手房交易量巨大,辦理貸款、過戶、審批等各項流程,都可能因業務量大而放緩,影響二手房業主收款速度。考慮時間成本,建議在次高點出手,提高二手房的流轉速度。
如何判斷市場是否爲次高點?去年12月北京二手房成交量創下了自2011年2月份調控以來的新高。可以說,在這個時間段內,目前的二手房市場是處於高位的。而且,目前人們的普遍預期是,春節過後的3月份,樓市將有新一輪上漲,因此,對於購房者來說,在春節前買房被認爲是“撈着了”,購房意願增強。在這一時間段內賣房,對二手房業主來說還是比較有利的。