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據同花順iFinD統計,2008年年末至2011年年末,43家百貨零售類上市公司的投資性房地產餘額總額增長了14.7%,總額超過70億元。在有可比數據的26家百貨零售類上市公司中,投資性房地產餘額增長的有10家,佔比近四成。其中,南京新百、海島建設、廣百股份、大商股份、西安民生、昆百大A6家公司投資性房地產餘額增長在100%以上。
文/記者程詩、潘彧
現象
去年以來,零售業銷售增速放緩,租金上漲頻頻被指成爲利潤“殺手”。有業內人士稱,新百貨商場開業3年能打成“平手”已不錯。實際上,公開資料顯示,不少零售商早已“染指”地產,並從中獲利頗豐。業內人士指出,零售商拿地自建或購買物業之後,通過售賣和出租可迅速回款,且長期來看物業仍將升值。
零售商紛紛“染指”地產
昨日,天虹商場(002419.sz)發佈2013年第一次臨時股東大會決議公告,其中,會議審議通過4項募集資金投資項目議案,包括惠州、南昌、成都3個商業地產項目及總部大廈項目,涉及募集資金近3億元。
這只是零售企業進軍商業地產的又一個註腳。上個月,華潤萬家斥2.15億元在杭州攬地。再上個月,新華都(002264.sz)發佈公告稱,將出資1.28億元整體購買福建漳州一商業地產項目。更早前,包括TESCO樂購、大潤發、歐尚等在內的零售商均開始涉足商業地產。
此外,據同花順iFinD統計,2008年年末至2011年年末,43家百貨零售類上市公司的投資性房地產餘額總額增長了14.7%,總額超過70億元。在有可比數據的26家百貨零售類上市公司中,投資性房地產餘額增長的有10家,佔比近四成。其中,南京新百、海島建設、廣百股份、大商股份、西安民生、昆百大A6家公司投資性房地產餘額增長在100%以上。
有自有物業門店
出租利潤佔近半壁江山
除了規避租金上漲的風險,獲得分租收入和物業增值更使做“地主”成爲零售商“細水長流”的“吸金”法寶。
華泰證券對廣州本土百貨龍頭廣百股份(002187)的調研報告顯示,廣百股份目前擁有廣百新一城(江南西)店、河源店及新一城花都購物廣場等購物中心門店。以廣百新一城(江南西)店爲例,該店在開業首年便實現盈利;2011年,該店營業收入和淨利潤分別達到3.97億元和3150萬元。據華泰證券估算,其中物業出租分別貢獻4000萬元左右營業收入和1500萬~2000萬元淨利潤。按此計算,該購物中心物業出租帶來的淨利潤佔比甚至達到47.6%~63.5%。華泰證券認爲,通過開設購物中心,公司可充分利用其餐飲、影院等配套帶來的聚客能力,同時還可通過對外出租(轉租)物業收取租金來增加收入。
在同一份研報中,華泰證券也披露,從2008年期末到2011年期末,廣百股份投資性房地產賬面價值已經從15397萬元升至39283萬元,增值超過1.5倍。
一位商業地產資深人士表示,雖然租金有下調壓力,但是目前地塊仍然是升值的。“有的零售商會選擇拿地之後,自己做購物中心這塊用來自用或者出租,再在購物中心上建寫字樓直接售賣,可以迅速回款,比單純做零售來錢更快。”一位商業地產資深人士說。
析因
零售商:租金上漲快新開百貨商場3年“平手”已不錯
日前,一位百貨業高管對記者感嘆,在武漢該百貨正在面臨租金提升的尷尬,此時距該店開業尚不足3年。“現在百貨商場的培育期越來越長,3年能夠打成‘平手’就不錯了。”這位高管感嘆,物業租金快速上漲,聯營模式下百貨業的毛利空間越來越小。
而不久前,天虹商場一則公告卻顯示出“有物業靠山”的零售商受到租金“眷顧”。1月15日晚間,天虹商場發佈公告稱與關聯方中航觀瀾地產協商重新確定深圳觀瀾店所租賃房屋的租金標準,並將原合同租賃期限延長5年。對此,光大證券在研報中認爲,從租金總額來看,2013年租金總額較2012年減少了約200萬元,目前62元/月/平方米的租金價格仍低於市場價格。光大證券認爲,這彰顯了大股東對公司的支持力度。
此前,廣東省流通業商會執行會長黃文傑曾經分析稱,在3年前,廣州市區超市的平均租金可能只需要30~40元/平方米,而到去年年底,平均租金已經到了70~80元/平方米,事實上漲了一倍。
業主方:
主力店租金水平爲普通商鋪四分之一
在成熟商圈或新興的商業項目都有可能“放棄”百貨、超市等主力店業態。去年,百佳超市中旅店退出經營十多年的北京路商圈,今年在該商圈另尋新址,店面面積卻“縮水”約三分之二。
此外,據知情人士透露,位於珠江新城的花城匯項目,由於運營由三方進行,或將不會引入百貨、超市等主力店業態。“各運營方手頭的面積都不大,主力店租金低、租期長,大家都不願意讓渡。”該人士說。
“我們的百貨主力店都是萬達百貨,超市的主力店還在選擇之中。”番禺萬達廣場招商部經理李垚說,“估計主力店的租金大概每平方米100元不到,大約相當於普通店租金的四分之一到五分之一。”
不過,隨着大體量的新增供應入市,全市租金上漲幅度趨緩,甚至出現下滑。高力國際報告指出,2012年廣州市大型購物中心平均租金開始進入下行通道, 2012年第四季度,廣州市大型購物中心整體平均租金較上季度下降2.3個百分點,至每月每平方米723.5元。
業內說法
自購物業省卻開發過程
第一商業網總裁黃華軍認爲,目前雖然租金漲幅並不樂觀,但還算是比較好的時間點,有實力的零售商可在資金允許的情況下選擇購地。他分析稱,目前自購土地比較多的零售商比如宜家、沃爾瑪、麥德龍等,圈地已經有自己成熟的商業模式。相比起購地,更多零售商選擇的是自購物業。“畢竟這個商業模式更加成熟,省卻開發的複雜過程,運營好了租金也比較理想。”
另一方面,零售商涉足商業地產並不是一片唱好。Tesco官網顯示, Tesco於2008年開始購地自建商業地產項目的業務運營,不過截至2012年9月,樂都匯購物中心只開出7家。
不過,租賃物業高達七八成的百貨公司已對自持物業表現出了極大的興趣。日前,廣百股份董事總經理黃永志在接受本報記者採訪時也表示,百貨公司與商業物業之間的矛盾已成爲百貨業發展的最大瓶頸。“百貨業要從過去的輕資產、租賃物業的模式增加適當比例的商業地產投資。”
新聞鏈接
有公司轉型地產亦有公司拋棄地產
金威53億售啤酒資產轉型地產
本報訊(記者劉俊)前晚,華潤創業(0291.HK)旗下的華潤雪花宣佈將以53.8億元收購金威啤酒除深圳一廠外的啤酒資產,以增加約145萬噸產能,並承諾保留金威品牌。粵海旗下的金威在“笑納”這筆收入後,將怎麼用這些錢?昨日,記者從相關公司瞭解到金威將以21億元發展深圳市區房地產項目,預留12億元用於土地收購。
金威是深圳的龍頭啤酒品牌,在該市佔有率曾高達20%,不過近年呈下滑跡象。由於粵海集團的核心業務醉心於公共事業、基礎設施建設等壟斷性行業,告別競爭激烈的啤酒業只是時間問題。昨日,記者獲悉唯一不在出售之列的金威啤酒深圳啤酒一廠,其土地將成爲金威日後的轉型“基石”。金威方面寄望,這個地塊能發展成爲“綜合商業建築羣”,公司就策略轉型爲專注房地產發展和投資,並更名爲“粵海置地控股有限公司”。
金威從華潤雪花中拿到的鉅款如何分配?昨日,這個規劃也有了眉目:約21億港元將用於布心項目的融資,約12億港元用於金威在中國的未來土地收購及其他房地產發展項目,約19億港元將用作支付該交易之相關稅務、成本及費用和一般營運資金。
昨日,對於華潤雪花超過53億元的出價,有券商直言“買貴”了。資料顯示,華潤創業去年9月錄得的淨現金爲52.5億元,本次交易價格等同於華潤創業本次手頭現金“傾囊而盡”。外資行摩根士丹利昨日在研報中表示,本次交易作價貴,估值對應2011年企業價值對除息稅折舊攤銷前盈利比率約30倍,估計金威該指標需增加70%才符合交易估值。
華潤創業首席財務官黎汝雄去年曾表示金威開價太高,不過在去年11月開始認爲價格“合理”。該公司主席陳朗也沒評論是否“買貴了”,只表示公司多年來曾收購多個品牌,都能在3至5年扭虧爲盈,有信心讓金威也可達到該目標。
金山出售旗下
房地產公司80%股份
本報訊昨日,金山軟件公告稱,決定以兩億元的價格出售旗下一家房地產公司80%的股份。
公告顯示,被出售的公司名爲“成都百銘房地產有限公司”,成都百銘是金山軟件旗下全資附屬公司,主要從事房地產開發和管理。金山將出售該地產公司80%的股權,成交價兩億元。
成都百銘成立於2011年,註冊資本爲兩億元,主要資產是土地。廣告顯示,成都百銘在成都高新技術產業開發區擁有1.6萬平方米的地塊使用權。截至2011年年底,該公司的資產淨值爲2.03億元。
根據雙方訂立的協議,金山出售後還將持有該公司20%的有限股份,並且最晚會在2016年6月30日前變現。根據協議,買方公司和成都百銘需保證金山這部分的應計回報不少於8800萬元。
(新浪)