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2012年我國房地產市場經歷了低谷和復甦,房企業績明顯分化,樓市的區域性差異更加突出。數據顯示,2012年滬深兩市涉及房企股權交易的公告超過360宗;2013年以來,已有20餘宗房地產股權交易。業內人士認爲,部分房企開始對旗下業務進行調整,並通過盤活資產迴流資金,促使房企股權交易風生水起,2013年隨着開發商業績分化、市場格局調整,還會有大量房企股權轉讓案例出現。
開發商調整業務佈局
Wind數據顯示,2012年滬深兩市涉及房企股權交易的公告超過360宗,平均下來幾乎每日都有涉及房地產股權的交易出現。進入2013年以來,已有20餘宗房地產股權交易公告發布。從交易涉及的內容及目的來看,主要是開發商對旗下房地產項目的戰略調整以及爲提高業績、緩解資金壓力而變賣項目。
可以看到,當前房地產市場正發生區域性變化。部分三四線城市樓市面臨過剩的風險,而一二線城市仍處供不應求狀態。受此影響,一些開發商正悄然調整業務佈局。
2012年年底,新華聯對旗下地產項目進行了整合,公司將持有的惠州市國力房地產開發有限公司100%股權作價2.86億元轉讓,同時加大了在北京地區的投入力度,以1.7億元收購北京一地產公司100%股權,從而間接獲得北京順義區一宗地塊。
爲了繼續擴展北京市場,地處湖南的華天酒店更是計劃以債務鎖定的方式收購北京浩搏基業房地產開發有限公司43.4%股權。由於被收購資產承擔債務數額巨大且情況複雜,該項收購甚至引發深交所出具關注函。華天酒店方面則表示,公司進行此次收購的最終目的是拓展華天品牌的影響力。
值得注意的是,越來越多的房地產項目採取合作模式進行聯合開發。這主要體現在部分開發商運作項目一段時間後,通過轉讓股權引入新的合作伙伴,從而帶動項目後期建設。
萬通地產近期便以3.49億元將持有的天津泰達城市開發有限公司23.5%股權轉讓給天津融創置地有限公司。據業內人士介紹,泰達城開的主要資產爲天津泰達城項目,目前該項目住宅部分已售罄併入住,剩下的是商業部分。通過引入融創,萬通地產在後期能夠合作開發的同時,還將憑藉股權轉讓獲得約1.5億元的投資收益。
樓市變化催熱股權交易
儘管樓市已逐漸走出低谷,但由於融資渠道有限,單純依靠銷售回款尚不能滿足所有開發商的資金需求。部分開發商不得不通過盤活資產、變賣項目迴流資金。
近期,億城股份將持有的北京億城山水房地產開發有限公司100%股權以2.21億元的價格轉讓給嘉澤股權投資和國泰創業投資。同時,交易對方還接受北京億城山水全部現有債務8.59億元,北京億城還以1.50億元向交易對方出售頤園會所和配套房產。通過此次交易,億城股份捆綁出售了西山華府綜合樓以及西山華府會所、萬城華府會所、頤園會所和配套房產。
北京億城山水所擁有的項目除西山華府綜合樓項目以外已基本開發完畢,目前處於虧損狀態,2012年營業收入和淨利潤分別約1982萬元和-2579萬元。對此,億城股份認爲,將上述資產剝離上市公司,盤活了資產,減少了負債,回收了資金,增強了公司資產的流動性。
無獨有偶,今年1月聯合大股東斥資近百億拿下北京兩宗熱門地塊的京投銀泰,早在2012年年末就集中出讓了一批子公司股權。其中,公司以1.36億元向北京萬科轉讓全資子公司京投陽光51%的股權;同時,北京萬科向京投陽光提供資金7395萬元用於償還股東借款。此外,公司還將持有的京投銀泰(湖南)置地投資有限公司80%股權以3.42億元轉讓給長沙萬科。對於這兩項交易,京投銀泰均表示將增加公司營運資金。
業內人士指出,房地產市場產生的區域性變化正促使開發商調整業務佈局,而部分開發商爲盤活資產、增加流動性,也有出售並調整旗下業務的需求,這直接促使房地產股權交易的增加。預計未來隨着開發商業績分化、市場格局調整,還將有大量房企股權轉讓案例出現。
2013年以來,在港上市的房地產企業海外融資明顯增多,僅1月融資額已超過去年全年內地房企海外融資總額的一半。與房地產信託、房地產基金等境內融資方式相比,海外融資成本顯得較爲低廉。但業內人士指出,由於較爲嚴格的外匯管理,海外資金進入內地還需支付一定的額外成本。隨着國內外經濟環境發生變化,未來房企海外融資成本可能持續增加。海外融資,沒有想象中那樣美。
房企海外融資井噴
2013年以來,在港上市房企的發債次數明顯增多,發債規模明顯增大。中國指數研究院統計顯示,2012年共有25家內地房企進行了25筆海外融資,融資總額約合600億元人民幣。而僅2013年1月,就有17家房地產公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金,融資規模已超過去年全年內地房企海外融資總額的一半。
無論從國內環境還是從國際環境看,當下的確是開發商進行海外融資的時間窗口。從國際環境看,美國在2012年9月推出第三輪貨幣量化寬鬆政策(QE3)釋放大量流動性;剛剛上任的日本首相安倍晉三表示,強烈希望日本央行採取大膽的貨幣寬鬆政策。美日印鈔機開動爲房企海外融資提供了大量的資金來源。從國內環境來看,房地產市場去年下半年以來持續回暖,部分城市樓市量價齊升,投資者投資信心增強。
充裕的流動性使海外發債的整體認購情況良好。龍湖所發行的4億美元、7年期優先票據獲得了高達40倍的認購;隨後禹洲地產所發行的2.5億美元優先票據15分鐘獲全數認購,且總認購額超過90億美元。
境內外的有利環境爲房地產公司融資提供了多種選擇。2012年房地產公司的海外融資以債權性質的票據爲主,而進入2013年,多家房企開始嘗試股權性質的融資。1月13日,雅居樂發佈公告表示發行7億美元的次級永久資本證券;1月16日恆大以6.5%的港股折價配股融資45億美元。香港券商京華山一分析師何偉富表示,開發商進行股權性質融資等於增加了公司的股東權益,實際上等於降低了公司的負債率。接近恆大的人士也表示,恆大配股是爲了履行承諾,調整財務結構,降低負債率。
從融資成本看,各房企由於經營狀況不同,融資成本差別甚大。奧園去年11月發行的5年期、1億美元的優先票據年利率達13.88%,融創於去年10月發行的總額4億美元、5年期優先票據年利率達12.5%。而評級相對較高的越秀地產今年1月發行的3.5億美元、5年期公司債券年利率只有3.25%,方興地產去年10月發行的5年期、5億美元的擔保票據年利率只有4.7%。但總的說來,多數在港上市房企的海外發債年利率都接近或超過10%。其中,除奧園、融創外,禹洲地產、中駿置業、佳兆業、合生創展、明發集團發行的債券年利率也接近或超過10%。
資金綜合成本不低
表面上看,在港上市房企的海外融資成本與內地房地產信託和房地產基金等融資方式相比相對較低,但如果探究其流入國內的方式,就能看到海外融資與國內融資相比,成本並不低。
由於在港上市房企的註冊地多位於開曼羣島、百慕大羣島等“避稅天堂”,嚴格意義上,在港上市房企都屬於外商投資企業。這就意味着在港上市房企所募集到的資金只能以外匯資本金的方式進入國內。房企海外發債或股權融資的資金迴流內地,一般都以外匯資本金和“外保內貸”爲主要回流渠道,而這兩種渠道的隱性成本都不容小視。
業內人士介紹,在港上市房企在內地購置一塊土地之後,首先要申請項目公司立項,由當地相關部門以及外匯管理部門批准註冊爲外商投資企業,之後才能進行注資。開發商需要用自有資金支付第一筆資本金,之後才能申請外匯資本金注入。不過,申請的註冊資本金並不一定能夠獲得外匯管理部門的批准,相關部門需要根據資金規模進行考量,獲批的額度有可能小於開發商申請的規模。在這些申請都獲批之後,開發商才能進行注資,外匯才能從香港銀行匯至內地銀行。當海外募集到的資金匯入開發商的外匯資本金賬戶之後,結匯成人民幣還需要一個過程。在工程建設過程中,這些外匯需要多次結匯,每次結匯都要根據相關合同、材料、發票向監管部門報批。
“一般而言,開發商會分批將外匯匯入國內,大筆外匯放在手中不能換匯是一件很痛苦的事情。”盛富資本與協縱國際總裁黃立衝對中國證券報記者表示,由於開發商的海外融資不能在短時間內換成人民幣,當內地房地產項目資金鍊吃緊時,“外保內貸”就成爲一種普遍的方式。
所謂“外保內貸”,是指開發商將美元存到香港的中資銀行,由香港的中資銀行向內地銀行開具一張擔保函,開發商因此能夠獲得一筆授信額度。“外保內貸”方式實際上是近期進行海外融資的開發商們普遍採取的一種模式,這意味着他們不僅需要向境外投資者支付債券利息,還需要向內地銀行支付一筆貸款利息,而將外匯存在香港銀行獲得的利息十分有限。這些因素交織在一起,將導致海外融資的實際成本提高3-4個百分點。除此之外,在港上市房企每次海外發債還要支付募資額4個百分點左右的發行費用,這又是海外發債的一筆額外成本。各種成本加在一起,“外保內貸”的實際成本已與信託不相上下。
萊蒙國際集團執行董事、萊蒙商業公司及華盛萊蒙基金董事長王天也對中國證券報記者表示,萊蒙作爲一家在港上市房企,目前暫不考慮進行海外融資。王天稱,目前由萊蒙集團運作的華盛萊蒙基金是公司的融資渠道之一。“有些時候,海外融資並不是最好的選擇。”
發債成本或再走高
黃立衝認爲,總體來說,海外融資不會比國內的人民幣融資成本便宜。但現在是一種特殊狀態,全球的流動性出現了暫時性充裕,熱錢氾濫導致海外融資成本下降,使得當下成爲進行海外融資的合適窗口。“這些從海外融到的資金實際上就是一筆熱錢,這些熱錢並不是對賭人民幣升值,而是看中了人民幣和美元之間的息差。這將影響外匯平衡,增大國內的通脹壓力。”他還預測,幾個月之後,這種流動性過剩的情況可能會出現變化。
某香港上市房地產公司財務負責人對中國證券報記者表示,即使海外的資金狀況可以保持充裕,但未來出現新的樓市調控政策是大概率事件,這將改變國外投資者對國內樓市的研判,對開發商的未來海外融資構成影響。中國指數研究院的一份研報也表示,房地產市場回暖速度加快有可能讓政府調控持續加碼,大規模海外資本涌入亦有可能導致資金監管部門從嚴控制跨境資金的流入。
實際上,近期房企的密集發債已引致穆迪、標普等評級機構擔憂這些發債公司的資金狀況,下調了相關公司的評級,而評級下調必將導致未來融資成本增加。
國內房地產市場的風險也日益引起海外投資者的重視。黃立衝介紹,與歐美房地產公司相比,中國房地產公司的發債成本相對較高。“房地產行業具有一些天然的風險。目前國內房地產行業面臨較大的政策打壓風險,房地產公司海外融資需要爲這些潛在風險支付溢價。國內房地產公司發債的成本比歐美房地產公司發債的成本要高出3-4個百分點。”記者於萍
記者張昊