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最近有一部叫做《1942》的電影大熱。導演馮小剛說,用“虐心”一詞形容這部電影很恰當。
用這部電影做類比,是最近在一些城市涌動的一種恐慌感,只不過現在搶的不是飯,也不是鹽,而是房子。但凡經歷過一場開盤“搶房”的人大多精神上會受到點刺激,尤其是搶不到房的剛需客戶。
上週末,北京五環外某項目開盤,僅推出兩百套房,但排號人數卻達到600人。當天上午8點鐘開始選房,到11點整,所有房源幾乎全部售罄,包括樓層不好的戶型。現場的恐慌感嚇壞了許多首次置業的剛需客羣,恍若重回2009年。
經歷2007年、2009年樓市高燒的人們,對於“恐慌感”應該感同身受。開發商最喜歡利用購房者的這種恐慌感做“文章”。它叫做“飢餓營銷”,是指商品提供者有意調低產量,以期達到調控供求關係、製造供不應求“假象”、維持商品較高售價和利潤率,以達到維護品牌形象、提高產品附加值的目的。
開發商營銷方式有兩個主要特點,第一,針對排號人羣開少量房源,力保“日光”或者接近“日光”;第二,宣揚第二期價格將大幅上調。
記者調查了部分購房者此時出手的購買原因,無外乎是擔憂樓市供應量減少,房價大漲,而等待會令他們更加買不起。針對這部分購房者的心態,開發商的飢餓營銷就極爲奏效。
僅就營銷方式而言,只要是不違法不違規,“飢餓營銷”至多是道德的血液少一些。在樓市回暖的上升通道里,部分開發商的行爲固然可氣,但作爲政府主導的土地市場,是否也有利用“飢餓營銷”之嫌?
從市場情況看,地方政府調控房地產市場最有效的辦法,是加大供應,而不是製造土地稀缺的恐慌。政府部門與其一再強調供應量充足,不如拿出實際行動和實際供應數據來疏散民衆對於購房的恐慌;與其一再想方設法限購限價卡證,不如想辦法增加實際供應量。否則,在政府、開發商雙雙導演恐慌購房的背景下,渡過了難關的開發商接下來恐怕要開始有意控制銷售速度,而不差錢的二手房業主們恐怕寧可空置也不賣房。這將是調控部門不願意看到的局面。(楊陽)