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對於村留用地項目的開發和管理,模式正越來越創新。
近日,杭州市餘杭區政府下發《餘杭區村級集體經濟組織留用地管理實施細則》(餘政辦〔2013〕24號)(以下簡稱細則),在留用地額度申請、農轉用指標安排、自主開發協議出讓、土地換房產和房產折額度五個方面作出了進一步的明確,而其中關於“土地換房產”的村留用地項目,競得人持有部分允許按最小產權單位進行預售的規定,最爲惹人關注。
開創“土地換房產”模式
目前,村留用地的開發模式主要分成兩類:一是村裏自主開發,二是合作開發。而餘杭則提出更爲創新的村留用地開發模式,資金實力差或不願出資的村可選貨幣化處置、土地換房產或房產折額度。
這其中,“土地換房產”模式最爲引人關注,具體操作即在招拍掛中固定地價(由做地費用和規費組成),返還房產起始面積原則上不低於總建築面積的20%,以無償返還村(社區)房產面積爲標的,返還面積最高者爲土地競得人。
這樣的模式,有點類似於杭州部分土地在出讓時配建一定比例的“保障房”。對此,杭州市國土資源局餘杭分局的相關工作人員表示,這種模式可將留用地額度直接轉化成房產,操作過程中村基本不需出資金。與此同時,也減少了開發過程中的環節和流程,是餘杭接下來比較提倡的一種模式。
可按最小產權單位預售
當然,市場最爲關注的,顯然還是接下來的一條:即村級留用地土地換房產項目合作方所持有部分允許按最小產權單位進行預售,可對外預售部分不超過合作方持有部分的40%,在《國有建設用地使用權出讓合同》中予以明確。
此外,村級留用地土地換房產項目可預售部分應按照國家、省、市有關規定進行預售資金監管,房地產開發企業在向監管銀行申請使用預售資金時,應先報鎮街、開發區與村(社區)審覈同意。
這就意味着這部分村留用地項目,將跟普通商品房項目一樣,可以名正言順地申領預售證,並正式納入商品房買賣的管理範疇。至於預售比例,杭州市國土資源局餘杭分局的相關工作人員表示,根據拿地時的土地出讓合同約定執行。
合作項目如何銷售還待明確
不過值得一提的是,通過土地換房產方式開發村留用地項目,目前還沒有案例。市場上比較多的村留用地項目,是通過合作方式來開發。從2010年開始,杭州就規定村級集體經濟組織需合作開發的留用地項目用地,一律採取招標、拍賣或掛牌方式公開出讓,而合作方持有的49%房產可以按照規劃批建的最小產權單元分割轉讓和銷售,也就是說,如果規劃批建的最小產權單元是“間”,就可以辦出“單套”產權。但關於這些村留用地如何銷售、辦證的細則卻遲遲沒有出爐,而《細則》的規定,也並不適用這部分項目。
據瞭解,杭州市區的一些村留用地項目,因爲具體申領預售證的細則沒有明確,所以不知道如何銷售。一般樓盤採取的方式有點類似於“預轉讓定購協議”,即購房者先支付一部分房款,等到交付之後再付清。開發商承諾交付後多久辦出單套產權,如果逾期或者辦理不出,則規定相應的違約責任:付違約金或者退房。
根據這一做法,交付之後,產權會先做到開發商名下,然後再轉讓到單個購房者名下,相當於二手房交易,這又會涉及到很多稅費,同時樓盤迴籠資金的速度也會大大放緩。
但目前來說,這部分房源的銷售和辦證細則,顯然還需要等待。