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在市場持續回暖的背景下,有關調控升級的擔憂又喧囂甚上,一線城市樓市調控不升級,房價將失控,並預測,今年3月份-5月份將是新政祭出的窗口期。
最新的數據顯示,北京1月二手房房價突破3萬,同比上漲36%,上海1月商品住宅累計成交面積爲88.6萬平方米,有望迎來限購前的水平,深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史成交高峯。
對此,一位接近住建部的人士介紹,目前來看,堅持現有的調控政策可以確保整體市場的穩定,如果房價出現波動、暴漲,不排除會出臺儲備的調控手段。
一位接近決策層的專家告訴記者,今年房價暴漲的可能性不大,政府會允許房價小幅上漲,結合通脹率、收入增幅以及國家年度經濟增長目標等判斷,預計決策層對於房價的忍耐度不會超過10%。
房價呈區域性差異
在全聯房地產商會執行會長、華遠地產董事長任志強看來,年內房價上漲將成爲大概率事件。
一方面,和房地產最爲密切的貨幣政策將在2013年趨穩,經過去年下半年的熱銷,多數房企的資金壓力有所緩解;另一方面,受2011年三季度以來商品房屋新開工面積增幅下降的影響,2013年商品房新增供應增長將會下降,市場供需矛盾將高於2012年。
不過,房價上漲將存在區域性的差異,東部的一二線城市房價上漲的概率將高於中西部地區的城市。
根據RECIO工作室1月19日發佈的最新報告提供的數據,2005年-2012年,東部地區房地產投資比重由66.18%下降爲56.5%;中部地區由17.02%上升到21.9%,西部地區由16.80%持續上升到2012年的21.59%。
與此同時,從土地購置面積分化上來看,2012年,東部地區土地購置面積同比減少24.8%,增幅減少30個百分點;中部地區土地購置面積同比減少17%,增幅減少15%。西部地區購置土地面積同比減少12%,增幅減少15%。
另外,從區域房地產開發竣工套數來看,2010年,東、中、西部住宅竣工套數分別爲344萬套、215萬套和162萬套;而在2011年,這一數字爲,4.47億平方米、3.07億平方米、2.71億平方米。
再結合2012年東、中、西部地區商品房銷售面積分別爲46648.7萬平方米、26917.1萬平方米、24901.8萬平方米,分別同比增長6.4%、2.1%、-5.5%,東部地區商品住宅銷售面積增幅比去年同期增加6.4個百分點,中部和西部地區商品住宅銷售面積增幅分別比去年同期減少7.2個和11.2個百分點。
綜合數據下,東部一線城市由於城市化進程較高,住房需求量大,供需缺口要高於中西部城市,照此判斷,2013年,東、中、西部城市的房價上漲將存在階梯形差異,其中一線城市的房價上漲壓力將最大。
實際上,繼去年12月一線城市房價環比、同比雙雙上漲之後,1月份四大一線城市也呈現“量價齊漲”的趨勢。
北京率先出臺量價齊穩的調控目標,並釋放調控升級的信號,也有提前穩定樓市預期的意義,預計將成爲樣本,引起其他城市的示範,在此背景下,預期樓市調控將在今年3月份左右迎來新一輪升級。
上漲10%或是決策層忍耐度
然而,在北京中原地產市場總監張大偉看來,2012年樓市雖然回暖趨勢明顯,但也是基於2011年的調控效果,比對2009、2010年的市場,2012年的樓市依然屬於溫和回暖,並沒有出現大幅反彈的情況。
上述接近決策層的專家亦判斷,目前來看,祭出新的調控政策可能性不大,除非房價暴漲10%-15%。
RECIO工作室1月19日發佈的最新報告也顯示,房價暴漲、失控的可能性不大,目前限購政策在堅持現有調控政策的基礎上,供需雖有缺口,但年初的市場供應量仍舊較充裕。與此同時,包括北京在內的多地都在積極補課,國土部也將在今年加大普通商品房供地力度,並將督查供地率。
住建部政策研究中心主任秦虹認爲,房地產需求並不是一個穩定的數字,並直接受預期影響,而預期並非是實際的需求,一旦貨幣等相關政策發生變化,就將改變購房者預期,導致市場需求或集中觀望或集中釋放。
張大偉表示,部分城市尤其是一線城市的確存在房價上漲的壓力,除了嚴格執行現有的限購政策,也需要儘快改變房價長期上漲的心理預期,建議出臺調控的中長期規劃,明確實施效果的時間表。
上述接近住建部的人士透露,目前樓市調控仍以穩爲主,並將積極的研究樓市調控的長效機制,預計今年3月份將會召開全國城鎮化工作會議,屆時將會定調新的城鎮化目標和路徑,房地產調控也將根據城鎮化的相關情況予以完善。
秦虹認爲,高房價不適合城鎮化路徑的發展,未來微調的方向包括首次置業的門檻或將降低,促進城鎮化進程,與此同時,抑制投資投機性的政策將成爲常態,或將被強化,以確保城鎮化進程下的資源分配等。