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合作建房所拍地塊
股東會議
面對樓市房價的高居不下,30名滬上購房者希望能夠繞開開發商的暴利環節,自建公司合作建房。1月17日,他們邁出了第一步,在曾以『集資建房』模式在太倉成功打造國內首個合作建房項目的錢生輝帶領下,上海合築房地產有限公司,以5750萬元競得浦東臨港新城主城區一地塊。但外界則對這種模式的資金監管、政策壁壘等心存疑惑。 2月2日下午,錢生輝和部分股東們與記者聊起住房夢,也針對外界的疑惑進行了一番解答。
答疑
年後地塊推進加速最快年底預售
『目前項目總房源大概有100多套,春節後地塊將進入規劃設計階段。 』上海合築房地產有限公司董事長錢生輝坦言,從1月17日成功拿地後,自己和股東們馬不停蹄地展開工作。 『預計最快年底就可預售了。 』
他透露,根據公司測算,臨港新城主城區WNW-A1-3-1地塊,佔地面積8088.20平方米,建築面積16176.4平方米,70%住宅計劃為國家發明專利疊加房源;30%沿街商鋪或酒店,建築面積約4852平方米。地塊競得樓面價格3555元/平方米,住宅底價約6500元—8500元/平方米左右(根據方案預算成本),現在周邊市場價至少1.5萬到2萬元左右,部分小面積住宅可作為服務式公寓。沿街商鋪價格2萬元到2.5萬元/平方米,初步定位休閑、旅游和保健、養生、綠色產品等商業街。作為專業管理個人合作建房的輕質地產公司,他表示,公司的項目管理費用最低為銷售額的2%,共同參與投資,施工總承包計劃委托國家一級或特級資質,並委托甲級建設監理單位,項目管理選聘十年以上的資深團隊。
首期股東30人計劃融資6000萬元
按照錢生輝想法,臨港新城項目會采用兩輪購房模式,部分購房者作為原始股東,成立開發公司,承擔所有資金支持,一旦房屋滯銷,他們可能『自己兜進』。原始股東的加入門檻是50萬元。這些人的回報可以擬定價格,且能享受更多優惠。由於這些原始股東的抗風險能力比較強,不擔心會像其他一些合作建房組織那樣,在房屋建設到一半後,由於資金不濟而出現爛尾樓等風險。『前期集資付出的心血更大,得到回報也應更多。』其他有意向的購房者提前參與意見征集,共商房屋戶型、小區規劃等,然後與開發公司簽訂意向購買協議。
2月2日,錢生輝透露,目前合築公司的首期股東30人,包括企業主、高級工程師、IT技術人員、退休人員等。這些新上海人大多是首次置業。他還介紹,預售許可證前,公司將與基金管理機構共同合作,以股權基金的形式籌集資金6000萬元左右(正式預售時轉成購房款或者投資回報),餘款在預售許可證後全部到位。他表示,目前登記客戶一千多人,意向投資合作資金規模超過兩億元,『我們將在春節之後正式內部交流,優先由購房者進行投資,如果資金不足將直接與投資人或集團企業進行合作。 』錢生輝說。
資金問題一直是外界對於合作建房的顧慮之一。在此次拍地前的最後關頭,錢生輝也纔從股東那兒湊齊了地塊起拍價的20%保證金。他向記者展示了兩張銀行收據,共計2134萬元,在3月5日,他將支付土地尾款4600萬元。『實際上這部分資金我們已經籌措到位,現在的股東已經從原來20人增加到近30人,在3月5日股東報名截止前,我預計還有近200個意向購房者會加入成為股東。 』錢生輝笑著說。在資金監管方面,一方面合築將會與基金管理公司進行合作,另一方面股東也會內部調控。在經過股東推選後,四名股東成為公司資金監管人,公司資金要使用時,只有這四人同時簽字,纔能從銀行劃賬。 『這樣能夠做到專款專用,也打消股東的擔懮。 』錢生輝解釋道。
人物
他們最大的心願『有套自己的房子』
從原本的購房者到現場的公司股東,雖然角色轉換,但是對於首期的近30名股東而言,最大的心願依舊是『我想有套自己的房子』,他們加入了合築,希望能在高企房價的城市中,闖出一套剛需購房者自己的道路。記者也選取了三名不同時期加入這個行列的股東舉行采訪。
世博建設者的蝸居夢
陳先生,河南人,2001年來到上海進行創業,在其創業路上,最為自豪的是2009年自己的小公司曾作為世博建設的一份子,參與世博場館的建設。 『城市讓生活更美好』對於陳先生而言,即充滿希望,又帶著些許惆悵。『在上海創業12年,雖然中間也有過起伏,但我最希望的就是在上海有一套自己的房子,哪怕是蝸居也行。 』陳先生說道。
2011年—2012年,在公司漸漸步入正軌後,陳先生購房的願望越發迫切。面對依舊高企的房價,陳先生的蝸居夢頻頻擱淺。 『自己也看了不少房子,但價格實在有點高,錢花得不舒服。 』在這個過程中,陳先生從網絡上看到錢生輝合作建房的信息,『當時就覺得能買到便宜很多的房子,隨後就與錢生輝取得了聯系。在聽了一番介紹後,我也提出了參與的想法。 』
去年10月,陳先生接到錢生輝的電話,了解到其與幾個股東已經成立合築房地產公司,籌備在臨港新城拿地。 『當時一次會議上,股東做了一個PPT,介紹這個項目的一些具體位置,我感覺那個地方人比較少,有點偏,但是測算了一下價格,比市場價最少也要便宜2000元/平方米,我很心動。 』陳先生笑著說。在聽完介紹後,他還專門去了地塊現場調查了一番。『周邊在售的房價在10800元/平方米,我們看中的地塊更靠近16號線地鐵站。交通的便利讓我下定了決心。 』他透露,原本PPT介紹中,地塊距離地鐵站有300米左右,但是他在一步步測量後發現,實際的距離更短,只有130米—150米。
現在,陳先生已經首期出資50萬元,成為合築公司的股東之一,還被選舉為四名公司資金管理人之一,未來還將在新公司中積極建言獻策。『這是我的首套房,自然要認真一點,最起碼50萬資金已經投入進去了。 』
都市白領的城市夢
黃先生,江蘇人,在上海工作了16年的70後都市白領。 『我參加就是為了自住房。 』對於加入合作建房,他表示,如果不是當時的一個念頭,現在自己已經在開發商手中買好房子了。『當時我在浦江鎮已經看得差不多了,正好看到合作建房的信息,就去溝通了一下,正好他們介紹有個臨港新城的地塊項目,一方面是價格便宜,另一方面這種模式打動了我,第二天我就加入進去了。 』
他坦言,對於股東50萬元資金的安全,他也有過顧慮,股東們也在多次會議上激烈討論,他主動地將股東們的建議進行匯總,與錢生輝等進行針對性的討論,最終協助股東確定資金監管的方式。 『這樣一來,消除了股東們的顧慮,原來大家信心有50%,現在最起碼80%是放心的。 』
由於得到了股東們的認可,他也被選舉為四名公司資金管理人之一,參與現場拍地。對於首次作為房企代表參與拍地,黃先生坦言,當時壓力很大。 『在拍地前一晚,開會到12點,確定下來大家能夠接受的最高價位,當時我們覺得4200元/平方米的樓板價我們能夠接受。 』黃先生透露。在進入交易現場時,還有股東不時與其電話溝通。在以樓板價3550元/平方米最終成功拿地後,黃先生立馬給股東們群發消息。 『讓大家也高興一下。 』
作為股東,黃先生首要的目標是有一套自己的房子,他還向記者透露,他希望公司能夠通過這個項目更多的復制這種合作建房的模式,他也會積極投入。 『減少開發商的暴利,讓房價在公開公平的環境下走向理性。 』
上海阿叔的養老夢
餘先生,一名上海阿叔,作為有過多年工作經歷的退休建築工程師,曾經的業內『老法師』,他坦言,直到合築公司成功拿地後,他纔正式加入成為股東之一。 『畢竟能夠拿地,說明政府是認可的,合法的。』便宜,這是餘先生選擇合作建房的最初想法。他表示,選擇這個項目主要是希望能夠在那裡買套養老的房子。 『那裡位置不錯,靠近滴水湖,可以釣釣魚,周邊環境也可以,再加上交通有16號線,也是方便的。 』
他指出,合作建房的理念與他的想法不謀而合,通過大家的努力,的確可以減少一些開支,使得房價便宜下來,但他也表示,目前這家公司還需在管理上有所完善,『公司剛剛起步,一些規章制度還沒有出來,我作為一個行業工作者,又是股東,也會提出建議。』據其透露,隨著春節後,公司進一步的完善相關工作,他也被邀請加入管理團隊,為項目的開發提供幫助。
聲音
開發商惡評:這種模式本末倒置
然而與老百姓感受不同的是,大多開發商對合資拿地建房這樣的模式卻不以為然。
望源房地產有限公司董事長季寶紅坦言,合資建房模式本身就『不靠譜』。 『有點本末倒置,房地產開發是一個非常復雜的過程,需要專業的地質勘探,規劃設計和最後的施工管理,這個過程中要和幾十個政府管理部門協調、調整設計和施工方案。這個非常專業,這好比房地產公司建設的別墅和農民自建的別墅就無法比較。 』他指出,合資建房其本身參與的股東較多,溝通及決策都要耗費相當大的時間、資金成本。 『這塊成本實際會消耗很大。 』
上海一本土上市公司負責人也表示不看好合築這樣的模式,在其看來,股東資金只能抵充拿地成本,後期合作建房的溝通成本並不算在內。合築此次成功拿地『只是偶然撿漏』,如想要復制,實際上非常困難。 『這種方式是變相的將購房者的預付款全部收取了,這與房管局的預付款規定明顯不符。 』
專家建言:如合符法規不妨一試
『只要合符法規,我覺得不妨一試。 』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成如是說。他表示,這種方式如果要成功,首先必須在法規上取得合法的地位,同時,合作的股東們同心同德,纔能推進項目的順利開展。中間出現問題,也需要有一定的預案,穩妥解決。另外一方面,合作建房的房價便宜,主要是減少了開發商利潤的這一部分,但其原材料方面,價格有可能會比開發商的價格高一點,這也是考驗管理團隊的一個問題。
『如這個項目做下來,價格明顯比周邊低,實際上也會倒逼周邊房價。』尹伯成介紹道。在其看來,開發商合理的利潤應該控制在10%,而目前20%—30%的利潤已經有點暴利的味道。 『我建議不妨一試。 』
上海財經大學不動產研究所副所長姚玲珍則向記者表示,合作建房實際上是一個舶來品,在歐洲早期就有合作建房的公益組織,他們主要是以公益為主,上海本次的合作建房,實際上還是有一定的投資含義在其中,法規上需要進一步的厘清,她也表示,在目前的房地產市場,這種模式其實也有發展的空間,可以作為試點。