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在泉水居住區,有一個名叫“陽光驛城”的小區:佔地10萬平方米的小區內除了精緻的景觀綠地,還建有網球、籃球、羽毛球等5個運動場地;20棟30層高的7802套房中有16種差別化的功能戶型且每戶都精裝修並配套安裝了燃氣竈、油煙機、櫥櫃、熱水器等家居用品;幼兒園、小學和初中步行不到10分鐘即可到達。高品質的社區、齊全的生活設施、完備的周邊配套令不少參觀者心動不已,更難以置信的是,這些堪比高檔精裝修公寓的房子竟是大連的公租房。
這種驚歎不僅發自於參觀市民的內心,還來自國家多個部委和上海、廣州、西安等50多個城市住房保障考察團,以及在房地產開發行業摸爬滾打20多年的專業人士;這種驚歎不僅是對大連保障房開發建設“大連模式”的肯定,更是對大連市委、市政府在公租房建設過程中所表達出的“以人爲本”的民生觀的讚歎。
“大連模式”破解了全國保障房建設的資金難題
應該說,大連公租房建設的“大連模式”來自於一場沒有退路的硬仗。
2011年初,國家將公租房建設作爲保障房開發建設的主要形式在全國大力推進,並下達了全國建設1000萬套,遼寧省建設9萬套的指標。大連作爲遼寧省計劃單列市,在省政府下達的建設3.2萬套保障性住房指標的基礎上自加擔子,將2011年的公租房建設任務增加到新建3.5萬套、135萬平方米。
如此大體量的保障房建設,如此緊迫的民生工程,在我市保障房建設上史無前例。按照計劃,除了2011年的3.5萬套公租房,2012年還安排建設保障房2.8萬套,並且2013年至2015年間,大連還將建設保障性住房5萬套,到2015年,保障性住房要達到12萬套。到“十二五”末,大連市力爭城鎮保障性住房覆蓋面達到城鎮居民家庭戶數20%以上。
規模空前的保障房建設,我市和全國各城市一樣首先面臨的就是數額巨大的建設資金從哪來?此時,大連的一個後發優勢成爲化解這一難題的金鑰匙:2010年底,國家從334個地級市中,選優確定了28個地級市作爲住房公積金支持保障房建設的試點城市,大連成爲遼寧省唯一的首批試點城市。
這無疑是雪中送炭。大連將如何把握住政策機遇?
2011年3月初,大連市政府召開了加快保障性安居工程建設的工作會議,全面部署當年建設任務,成立了以市長李萬才任組長的保障性安居工程領導小組。4月初,市政府將計劃指標分配到各區市縣和相關部門,其中,由市本級財力投資建設5200套,甘井子區、金州新區、高新區、保稅區共建設9100套,在商品房開發項目中配建5200套,在企業自建自用的職工住宅中建設7800套。而對於剩下的7800套公租房建設缺口就壓在了大連市住房公積金管理中心的肩上,同時明確要求,由該中心負責投資建設40萬平方米泉水公租房B區7800套公租房。
在國內尚無經驗可循的情況下,市住房公積金管理中心怎麼扛起40萬平方米的公租房建設任務?
“要幹成一件事,就必須有效整合各方資源,讓一加一大於二。”市住房公積金管理中心主任譚臻堯說,“管錢不丟不撒,是我們的本分,但搞建設項目,我們是外行,必須遵循市場規律借力打力。”在這種思路下,公積金管理中心開始了“大連模式”的探索。
據測算,泉水B區公租房項目計劃投資17億元,如何讓住房公積金的沉澱資金髮揮更大價值爲民所用,如何使之成爲破解保障房建設資金短缺難題的主力軍,並有效保證公積金貸款資金實現零風險並順利“回本”。經過縝密的調研,並經市政府批准,他們採取了由中心控制建設成本,實行產權抵押,公租房5年後上市出售,租住者可優先購買,上市出售後獲得的資金償還建設貸款本金的完整封閉鏈。這樣就爲公積金用於保障房建設上了道資金運作保險牆。此外,爲充分體現公平,他們決定,凡是參與繳納公積金的職工,且符合公租房申請條件,租住由公積金投資建造的公租房可以享受比市場價優惠的租金,符合公租房申請條件的新就業職工可享受70%租金。
解決了解民之急的保障房建設資金的難題,如何把保障房建好?經市政府批准,大連市公共租賃住房投資管理公司成立了。由於該公司是新成立的公司,同時又面臨着專業人才招聘難的窘境,爲儘快啓動項目建設,讓專業的人來做專業的事,市住房公積金管理中心決定藉助大連城市品牌的優勢,藉助大連成熟的市場環境——在全國公開招標選擇房地產專業建設管理團隊。最終,在國內起步最早、目前行業內規模最大的中凱集團中標。
由此一個由公積金開發建設公租房的管理模式就清晰了:即由市住房公積金管理中心牽頭負責總協調和貸款投資,公共租賃住房投資管理公司作爲項目主體負責,協調政府各部門,跑手續,控制項目進度和質量並領導和監督中凱集團,而中凱集團則直接負責項目施工組織和管理,監督建築、造價、監理等隊伍。這不僅解決了該中心的項目管理問題,還啓發了中凱集團打響“國內公租房建設第一炮”的想法,因此在收取費用上,他們決定只收取相當於行業市場標準一半的管理費。由此一個全新的以市場化運作爲核心,以住房公積金管理中心貸款投資,以外聘專業團隊實施管理建設,5年後上市並收回貸款本息的公租房建設“大連模式”初步形成。
大連模式的成功探索,有效地緩解了地方政府在保障房建設面臨的資金短缺難題,同時又科學地控制了住房公積金的貸款風險。
這是一場趕超時間的賽跑,這是一次向民生交卷的考試。“大連模式”創造出了“大連速度”。
泉水公租房B區項目是目前大連市公租房建設規劃中的最大組團,項目佔地近10萬平方米,規劃建築面積40.14萬平方米,其中住宅32.45萬平方米、7802套,共計20棟高層建築。
這裏有這樣一組記錄:2011年4月28日,我市舉辦了公租房建設開工儀式;2011年7月28日,市住房公積金管理中心建設的泉水B區公租房項目全部開工;2011年底,搶出地上10層;2012年5月30日,20棟高層建築主體封頂;2012年10月31日,7802套公租房內部精裝修及小區景觀綠化配套完工,達到“拎包入住”。由此市住房公積金管理中心承建的泉水公租房B區項目創下了從開工到入住標準僅用了15個月的“大連速度”。按照房地產行業正常的建設工期,20棟30層高的精裝修住宅樓,最快要兩年多建成,而公租房“大連模式”下的“大連速度”節省了一半工期。
這其中市政府領導的重視和各相關單位爲公租房項目開闢的“綠色通道”起了至關重要的作用,而外聘專業化精銳管理團隊進行項目管理的模式、住房公積金全力資金保障、建設者齊心協力保持連續作戰的精神更是功不可沒。
在泉水B區公租房施工現場,春去秋來,寒來暑往。一根根樁基伴隨着有節奏的撞擊聲緩緩打下,聲聲悅耳;曾經在塵土飛揚的項目門口,一輛輛運輸車輛來回穿梭,車水馬龍;曾經在人聲鼎沸的項目工地,一臺臺吊機起重機不知疲倦地你上我下……爲了搶進度,各路建設者輪番上陣,保證施工24小時不停地推進。在最難的基礎施工階段,公共租賃住房投資管理公司帶領建設者克服熔岩地質的不利條件,採用每樁一勘方式確保地基安全,共計打樁2300多根,平均樁深達30米,最深的達57米,爲此增加建設成本6000多萬元,延誤工期兩月餘;在主體施工階段,他們克服冬季低溫施工困難,採取晝夜輪班施工的方式和先進的保溫手段全力搶抓工期,確保工程進度和質量,最多時現場施工人員達6000多人;在內部裝修中,他們組織10多支隊伍一起上,採取每個隊伍2棟樓800套房間,比學趕幫,實現了3個月全部完成7802套住房的室內裝修。
在建設管理過程中,中凱集團的駐場管理者們“六親不認”較真管理,實施了“一個節點、二個目標、三個架構、四個措施、五個協調、六個配製、七個系統、八層管理”的項目管理大綱,並以按日統計、分周審查、逐月實施的科學管理模式,將管理模塊精細到設計、質量、安全文明等管理之中;倒排工期,制定詳細的施工進度表,採取各工種專業人才配製,專業技術交叉對接的每天24小時無縫循環協調,有效地組織管理起三個標段近5000名建築大軍的127個環節的協同作戰。
可靠的資金保證,先進的管理模式,有效的項目管理,讓這個由20棟30層高7802套公租房組成的泉水B區公租房社區,實現了15個月即可拎包入住的建設奇蹟,創下住宅建築史上的新紀錄。
“大連品質”:力爭建成國家級公租房示範社區
“力爭把大連的公租房建成遼寧省乃至國家級的公租房示範社區”,這是大連市在泉水B區公租房規劃建設伊始提出的目標。
因此在選址和規劃之初,我市就把公租房建設定下了“爲民”和“高端”的基調,並在地塊相對充足又交通便利的泉水成熟生活區裏劃出了大連公租房社區,這樣公租房建成後就會與周邊居民社區融合,形成更完備的居民區,共享泉水現有的區域生活配套,而公租房社區自身也規劃設計了與高端住宅相媲美的社區建設和配套標準。
在建築設計上,20棟住宅建築外立面全部採用高檔面磚材料,低層公建外立面採用理石幹掛,確保了公租房社區品質。爲了滿足不同家庭對戶型的需求,泉水公租房B區在戶型設計上大做文章,共設置16種功能齊全的差別化戶型。按照規定,公租房面積平均40平方米,最大戶型56平方米,其中50平方米左右戶型佔總戶數的20%,無論何種戶型均設有起居室、客廳、獨立衛生間、廚房等,可以滿足不同家庭的需要。在小區景觀設計上,除了大面積的綠地小品外,區內還專門設有網球、籃球、羽毛球等運動場地5處,方便居民休閒運動。在室內裝修配套上,他們更是堅持較高標準,燃氣竈、油煙機、櫥櫃、熱水器、衛生潔具一應俱全。
公租房社區還充分考慮到了生活配套和交通出行。該項目配套商業和公建達8萬餘平方米,將引進郵局、銀行、餐館、洗浴等各種服務行業,滿足人們生活需要;周圍教育設施齊全,建有停車位2500多個,充分滿足居民停車需要;小區內規劃建設了40米寬的市政路,將規劃配套公交線路、車站和停車場,方便居民出行。
在採訪中,記者瞭解到如此高品質的公租房,並非以高成本爲代價。恰恰相反,公租房在建設過程中,公積金中心通過採用高新技術和部品集團採購等方式大大地降低了成本。例如在裝修過程中,海爾熱水器、油煙機、燃氣竈的價格在採購中比市場價低15%~18%,融匯地板價格比市場價低30%,美標潔具價格低於市場價12%。同時他們還大量採用環保經濟的高新技術整體衛生間,僅上述裝修材料的採購就節約工程造價5500萬元以上。
提到保障性住房,很多人想到的是地理位置偏遠、住房面積狹小、生活配套不全等,甚至有人把保障性住房等同於質量低劣的建築。然而我市卻用實際行動掃除了人們的擔心和想象。保障房建設“大連模式”更是贏得了國務院發展研究中心、住房和城鄉建設部、省政府及世界銀行專家組的高度好評;吸引了上海、廣州、西安等50多個城市前來考察學習。今年市住房公積金管理中心又承擔了市政府下達的金前路3978套公租房建設任務,在這裏他們將把保障房建設“大連模式”繼續發揚光大。