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隨着新的一年到來,2013年樓市的大幕正式拉開,今年房地產形勢如何,購房者是否到了該出手的時刻?業內專家認爲:2013年房產形勢會好一些,但這種好並不意味着成交價格的迅速上漲,而是成交量將會穩中有升,特別是一些大盤,將會繼續選擇以價換量的銷售策略。
十年房價穩中有升
近10年來,全市商品住宅年均成交8.35萬套,年均成交面積914.9萬平方米,年平均上漲14%。可以看到,宏觀經濟和政策形勢成爲影響樓市成交的最主要因素;2008年受到全球金融危機的影響,我市商品住宅成交量環比下降達52%;而2012年以後,在樓市調控的影響下,成交連續兩年出現顯著下降,2012年、2011年天津樓市經歷盤整,成交量再次回暖,目前在宏觀方向無大動作的形勢下總體平穩。
天津市商品住宅市場的成交均價總體呈現出明顯的上揚走勢,2012年全年均價已超過萬元,較2003年均價增長近4倍。
2003年至今,天津市場商品住宅均價年平均增長率達到17%。2004年價格同比漲幅一度達到46%,當年城市基建規模的擴大導致的拆遷放量成爲助推房價提升的重要因素。此後的2007年和2012年,全市商品住宅均價年度漲幅分別超過和接近25%。而2011年,受到“限購”“限貸”以及市場嚴重供大於求的影響,全市商品住宅均價較平穩,環比僅上浮3.7%。
市場變化決定供應分佈
縱觀2003年以來各區域的供應分佈情況,2006年以前市內六區供應量曾經一度佔據市場的絕對主流,各年供應量佔比均超過和接近50%。後期,伴隨城市規劃的進程,市區周邊區域及濱海房地產市場加速開發,換成四區、濱海新區和遠郊區縣商品住宅新增供應量也因此不斷放大,至2008年、2009年間已經形成較爲穩定的區域供應架構。
2012年,市場的回暖和復甦帶動了市區項目入市的信心和積極性,當年市區供應量佔比回升至20%;與此同時環城四區和濱海新區供應占比相應下滑。
2012年,天津市內六區新增商品住宅2.34萬套,供應量232.65萬平方米,佔到全市的20%,較2011年供應量同比攀升了40%,其中河東區供應量同比攀升98%。路勁太陽城、天津嘉裏中心、振業城中央、紅星國際等6個項目年度新增供應量均超過5萬平方米。2011年新增供應不足的南開區和河西區在2012年中商品住宅供應量同比分別攀升2.3倍和10.2倍,金融街中心、海河大觀、天津名門廣場等備受關注的新盤相續上市,仁恆海河廣場、招商鑽石山等項目同時新增供應。2012年內環城四區新增商品住宅2.46萬套,供應面積280.78萬平方米,同比下滑了38%,佔到全市的24%。其中津南區商品住宅供給量最高,佔到全市的12%,環城四區的49%,津南新城、中信公園城、融創中央學府、華潤中央公園、首創愛這城等項目新增供應量均超過10萬平方米。2012年濱海新區和遠郊區縣商品住宅分別供應2.63萬套和3.14萬套,供應面積分別爲284.6和357.2萬平方米,分別佔當年全市供給量的25%和31%。濱海新區年度新增供應主要來自於塘沽區,其供應量佔到濱海新區的58%;而武清區成爲2012年全市供應量最大的行政區,其供應面積各佔到全市的16%、遠郊區縣的51%。