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在房價高漲的時代,對於普通工薪階層來說,買一套房已經很不容易。如果辛苦賺來的錢買了房,卻拿不到房產證,得有多憤怒焦慮?近年來,海南海口、三亞等地部分業主正在經歷這樣的折磨。在這背後,有購房者在不知情的情況下購買了小產權房的原因,更爲普遍的是,開發商違規違建,收錢後拖延或者根本無意願配合購房者辦證,而職能部門衆多,卻不能有效監管。購房者只能多個心眼?
“辦證難”導致購房者處處受氣
2003年,來自陝西的老程以每平米1200元左右的價格,在海口通寶大廈小區買了一套房子,一家人才入住不久,房產證都還未辦理,開發商就因爲資金問題跑路。老程家的房子成了名副其實的“無證房”。在這個小區裏,有180戶業主都有像老程一樣的遭遇。
算起來,老程的無證房“房齡”已有近10年,而這不僅僅是個例。巧合的是,就在29日下午(兩會期間),南海網新聞會客廳就“辦證難”問題,採訪海南省政協委員、省律師協會副會長廖暉時,也吸引了一位在我們辦公地點旁一家單位的耿先生,因爲他從2007年在海口買了房,到現在房產證也沒辦下來。
據三亞住建局2011年的統計數據顯示,2001年-2008年間,商品房辦證率僅爲74%。在省會城市海口,情況更甚,如近幾年陸續被媒體曝光的戎居公寓、東盛名苑、良緣雅苑、金桃苑等。2009年,相關職能部門對海口2006年12月31日前已出售,但無房產證商品房的統計資料顯示,“無證房”業主達三萬多戶,而這還不包括這個時間節點後的“無證房”。“因爲有些可能還沒有形成實事上的無房產證,所以不好統計。”海口房管局相關負責人說。
房產證作爲房屋權屬惟一的憑證,其重要性不言而喻。辛苦買來的房子,因爲沒有房產證就成了“無證黑戶”,讓業主們“處處受氣”:小孩不能按區域就學,轉讓、繼承、出租等不受法律保護,甚至在土地或房屋被徵用時,都無法按國家徵收政策得到相應的補償。
商品房違規違建致辦證難情況最普遍
一般來說,開發商辦理房產證首先須獲得土地證、建設用地使用權證、規劃許可證、規劃驗收合格證、預售許可證、竣工驗收備案證等相關證明。辦證難,原因在哪裏?
“司法實踐中,辦理房產證問題涉及到兩個層面,一個是小產權房,有一些購房者買的房子土地是不完全合法的銷售渠道,比如沒有預售證等,這種房產辦證有很大法律障礙。第二種,大產權(商品房),可以辦,但是爲什麼辦不了,首先,很多不良開發商超建違建,比如規劃局批准的容積率爲1.5或者2.0,他蓋房時候可能就蓋到2.5,當開發商把房子賣出去,收到錢後,他就沒有動力了,辦證的時候就拖延,有一些開發商把資產轉移,留下空殼房地產公司。這種情況在海南比較嚴重,在我接觸到的案例中,也較爲普遍。”海南省政協委員、省律師協會副會長廖暉說。
爲何開發商超建違建還能賣房?以海口來說,根據商品房產權登記管理相關規定,開發商在未領取房屋竣工驗收證件前,與購房者簽訂房產預售(購)契約的,由購房者支付定金或房價款的行爲,就被視爲房產預售。預售的房產滿足“持有國有土地使用證或紅線圖、建設工程規劃許可證和建築施工許可證;已簽訂房產建築施工合同;除付地價款外,投入該房產建築的資金已達工程預算投資總額的25%以上,或者建築物設計內地面以下的基礎工程已經完成”三個條件即可。
也就是說,在房屋未完全建好且未驗收時,開發商只要拿到預售許可證,就能賣房。開發商是否會繳納各種稅款,或者驗收是否合格以助購房者辦理房產證,則充滿了未知數。
“超建違建”違法成本低廉法律風險不高
“開發商違規違建,沒有向政府繳納200萬元的罰款,這麼多年,我們的房產證還是辦不下來,將開發商告上法庭,但是他一分錢也沒有,我們沒有辦法。”耿先生非常無奈,他的無奈也是所有“無證房”業主的無奈:就沒有相關的法律對開發商進行約束嗎?
廖暉表示,在購房過程中,雖然開發商與業主在購房合同中都有關於違約金的條款,但如果開發商將資產轉移,即便是業主將其告上法庭,並贏了官司,但是由於其“沒有資金”,法院的判定也不能真正執行。
這就說明,只要開發商存心,就既可賺錢,還能逃避法律的責任。很多業主爲此踏破職能部門的門檻,也無濟於事。
“我們是否可以追究開發商的責任,開發商是有一定的資質管理,有一定的條件的,我們能不能通過公安機關的查處,讓他承擔相應的刑事責任。”廖暉認爲,從嚴格意義上來講,這種情況屬於商業犯罪,偵查機關如遇到開發商資金轉移的情況,應該嚴格執法,認真調查。但是偵查機關目前還沒有這種意識,且民事責任與刑事責任之間的度難以把握,“很可能最後吃力不討好”。
監管乏力購房者只能自己多個心眼?
2009年,海口有關部門專門成立了“海口市解決辦理房產證歷史遺留問題領導小組”,並於2010年正式出臺相關的意見,以着手解決在2006年12月31日以前的“無證房”問題。不過,記者1月29日從海口市房管局相關負責人處獲悉,到目前爲止,僅有近17000戶的“無證房”問題得以解決。
這位負責人還告訴記者,房產涉及到城管、規劃、國土、建設、房產、消防、房屋質量監督等多個政府職能部門,“不太可能每天都對房產商的行爲等進行監督。”
省政協委員馮川建,是海南奧林匹克花園有限公司董事長,在今年的兩會上,他說了這樣一個問題:2011年初,企業在辦理開發房地產增容手續時,有關部門說,等新規定下來再辦,這一等就是半年多,好不容易等到市政府頒佈了增容用地管理新規定,可發文沒幾天,政府又下文停止執行,要企業繼續等待。兩個多月後,政府又發文重新執行這個剛剛停止執行的新規定。然後政府有關部門再開始進行測算、審覈、評估等程序,又過兩個多月後企業才能拿到批文。辦理整個房地產增容手續,用一年多時間才完成,嚴重影響房地產開發企業辦理房產證時間。
另外,馮川建還提到,“個別政府辦事人員,甚至利用手中的權限,辦事單位沒有點“表示”或沒人情關係,就卡人家,已成慣例。”
“一個市場出現問題,或者問題非常嚴重的時候,就要考慮主管、監管部門的手段是否有利,是否有效。”廖暉說。
開發商可以逃避相應的法律責任,如果作爲相關的職能部門,也說監管有困難,那就只能依靠購房者自己多個心眼? (譚邦會)