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小區裏的規矩應該怎麼定?業主違約該怎麼辦?在過去的一些報道當中,提到了《管理規約》的概念。這個通過業主大會審議通過的文件,在棘手問題上給予了相應規範,體現着全體業主的意志,但是很多業主和物業公司卻對《管理規約》瞭解不多。一個本應起到重要作用的規約爲何推行難?
規矩不少難遵守業主無奈靠自覺
家住俊城橡樹原小區的吳女士說:“我們入住小區在收房的時候,簽過《管理規約》。但是說實話,當時還真沒仔細閱讀過,大概就是一個對我們業主有規定的文字約定。”隨後吳女士拿出當時簽訂的《管理規約》。在《管理規約》裏,首先先是標註了小區的概況、面積名稱等,其次是總則,還有一些業主責任等一系列對於業主在小區內的規定。
吳女士說:“公約仔細看,對我們業主的約定還真是不少,可是現實真能做到的好像還真沒有。”吳女士表示,公約裏對小區遛狗的業主就有一定的規定。要求遛狗時要給狗拴上狗鏈,而且在樓道及電梯廂內寵物不能落地。如果寵物在公共場所大小便應及時清理乾淨。可是就這些簡單的事情,很多養狗的居民們的都沒能做到。
並且吳女士還指出,公約裏還規定,禁止破壞小區綠地綠化設施,不允許私搭亂蓋。“可是小區裏的綠地,早已都被‘順路回家’的人都給踩壞了,而且小區裏有私搭亂蓋,並沒有看見物業或者業主拿着這份規約來管理過小區的居民們。”
在不少老社區,記者也詢問了業主是否瞭解《管理規約》。“我們當時這個文件還叫《業主公約》,也簽過,但是房子的時間長了,物業換了一個又一個,好多業主也是買了二手房來的,當初的約定根本沒辦法實行下去。”龍濱園業主杜先生說。
一位業主表示,其實《管理規約》是小區裏的一個“區法”,只能約束業主們的日常行爲,在沒有觸及到別人利益的時候,沒有人會想起來規約的作用。而且單單依靠這一份書面的約定,約束力到底能有多大,業主並不看好。
在很多社區,雖然簽訂了《管理規約》,但大多數業主並不買賬,時間一長,小區暴露出的問題積攢太多,就並非一個《管理規約》能解決了。在記者走訪的大多數高檔社區中,簽訂了《臨時管理規約》或《管理規約》佔絕大多數,而《規約》中明令禁止的類似於私搭亂蓋、私佔綠地、改變房屋結構的現象卻比比皆是。“剛開始大家還遵守約定,可是一段時間以後,小區裏很多業主家裏都安裝了防護欄,見物業不管,其他業主就相繼效仿了。”九州國際居民李先生的一席話概括了多數社區的普遍遭遇。
規約屬業主自律範疇部分物業也概念不清
玉水園物業公司冷經理告訴記者,所謂《管理規約》,實則是小區業委會、業主共同制定的規範、區分小區業主權利、義務、責任的文件。“玉水園現在實行的針對於小區業主的《管理規約》,就是小區成立業委會之後,由業委會根據小區自身情況制定的。根據一般小區業委會選舉成立的基本流程,業委會成立後,需要到轄區街道辦事處備案,制定成熟的《管理規約》是業委會登記的其中一環。”她還表示,在沒有業委會的新小區,《管理規約》則易名爲《臨時管理公約》,一般是由開發商制定的,用來規範業主責權義務。
“《管理規約》和物業不發生直接聯繫,是開發商與業主,或業委會與業主之間的文本約定,屬於自律性質,大多數業主雖然前期簽了字,但對其中內容知之甚少,一旦涉及到自身利益,《規約》的約束力並不大。”冷經理說。
更令人擔心的是,對《管理規約》概念模糊的不單單是小區業主,在採訪中,一些將其與“前期物業合同”概念混淆的物業公司負責人不在少數。在涉及到社區業主、物業公司的相關訴訟中,以《管理規約》作爲法律依據的幾乎沒有。概念混淆不清,又不具備實際法律效力,正是這兩點原因,讓《管理規約》在實際運用中形同雞肋。
市物業辦只要不重新審議《管理規約》長期有效
對於規範社區業主行爲的《管理規約》,市物業辦工作人員也給予了專業解釋。“從2009年開始,天津市就將原本的《管理規約》,修改爲《臨時管理規約》和《管理規約》,並推出了示範文本。”
工作人員介紹說,對一個物業管理項目來說,無論是《臨時管理規約》還是《管理規約》都應對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主享有的權利和履行的義務以及違反《管理規約》應當承擔的責任等事項,依法作出約定。因此《臨時管理規約》、《管理規約》如同小區的公共契約,對全體業主(物業使用人)具有約束力。每個業主和物業使用人均需自覺遵守。
《臨時管理規約》和《管理規約》的區別主要體現在物業管理的不同階段。在前期物業管理階段,即業主大會成立前,小區的《管理規約》叫《臨時管理規約》。在組建業主大會時,需要對《臨時管理規約》進行修訂,修訂後稱爲《管理規約》。
關於《管理規約》是否具有法律效力的問題,天一律師事務所劉豁然律師舉了個例子,像很多小區都在《管理規約》當中明確表示,禁止私自安裝防護網,這已經形成事實存在。如果《管理規約》對業主進行了明示,那麼一旦出現仲裁行爲,就可起到相應的法律作用。“管理規約的根本目的是爲了維護小區內大多數業主的利益,根據《物權法》第83條,業主應當遵守法律、法規以及管理規約,因此,凡是在小區內居住生活的業主,都應當自覺遵守公約。”