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國家嚴格執行調控政策的兩年,刺破不少樓市泡沫,開發商集體叫苦。2012年,江門樓市漸顯回暖歸於理性,投資性大戶型需求萎縮,剛需迸發引領市場奔向中小戶型成交時代。
隨着回暖趨勢的明顯,去年下半年市場成交量震盪上升,改善型置業也逐步堅挺,去年年底得益於“翹尾”因素的江門房地產市場,能否在今年繼續“擡頭挺胸”,走出自己的康莊大道?
猜想1
普通住房價格上限將上調
衆所周知,去年年初江門市區普通住房價格上限爲7204元/平方米,相對於2011年下半年的7574元/平方米,實現了自2005年以來的首次下調。而到了去年8月,江門住建局發佈了《2012年下半年普通住房享受優惠政策的公告》,其中提出,從2012年8月1日起到2013年1月31日,江門市區普通住房價格上限調整爲7322元/平方米。
普通住房價格上限的計算公式爲:上一個半年的住房成交均價×1.44=普通住房價格上限。從公式中可以看到,過去的兩年,調控政策有效地實現房地產的降溫,房價得到控制;另一方面也證明,去年下半年的房價比去年上半年的房價漲了。
樓市回暖,帶動樓市價格小幅上漲是大勢所趨。由於今年2月後的價格上限取決於上一個半年的住房成交均價,據江門市住建局公佈的數據顯示,去年下半年商品房的累計成交均比上半年有所增長,同時結合去年下半年成交量攀升及年底交易翹尾情況來看,肯定因素佔據大半,不過在調控背景下,料想增幅應該不大。
猜想2
價格整體以平穩微升爲主
去年剛需搶爆了江門市場,夜光盤重出江湖,第四季度改善型成交崛起,年底以成交高潮畫上句號,2012年江門房地產市場回暖風生水起,今年樓市房價如何?
黨的十八大之後,政府對於房地產市場的態度比較明確,主要提出堅持對投機、投資型需求的抑制;對自住型購房者的支持;加快城鄉化建設的步伐三方面的內容。平穩,成了今年樓市發展的主題詞。目前江門市場主要以自住爲主,投資泡沫不會太大。不過業內認爲保利、萬達等大企業的進駐,將加快樓市回暖的速度,預計今年樓盤的成交價格將呈現微升態勢。
樓市回暖已成現實,是否將演變爲樓市火熱?不少購房者表示迷茫,部分開發商“想入非非”,業內人士“憂心忡忡”。
事實上,樓市調控不會因爲去年取得成效而逐漸放鬆抓緊市場的手,對於價格的控制,甚至會更加嚴格,以保護來之不易的調控成果。有房產專家表示,嚴格的樓市調控,目的在於壓低開發商的利潤空間,讓更多人買得起房子,面對市場呈現房價緩升的趨勢,如果部分開發商鋌而走險,盲目藉機提價,勢必導致調控收緊或促使新一輪政策出臺,最終購房者失去信心,得不償失。
業內人士建議,購房者應趁目前樓市情況明朗,在今年春節不少樓盤將加推新貨,並推出新春優惠的情況下,有合心水的房子可儘快下手。
猜想3
新貨供應或集中於下半年
新盤開放,在爲房地產市場注入新鮮血液的同時,也調動着購房者的熱情。
今年元旦期間濱港御城與月瓏灣爭先開盤,打響今年樓市成交的第一炮,隨後中凱豪庭、建泓璟園也緊跟步伐,搶佔去年第四季度嗷嗷待哺的剛需市場。縱觀今年市場發展,雖然帝豪居將在近期推出,但第一季度總體新開盤數量較少,而剛剛推貨的新項目衝完第一輪後,要到下半年纔得到補充。業內人士稱,上半年北新區整體舊項目加推不會很多,而江海區由於目前的貨量相當充足,上半年可能會形成各項目間的促銷戰、價格戰,但下半年後續補充貨量不太大,市場會迴歸平穩。
第一季度後,推貨量將逐漸步入高潮,上城摩卡預計在今年6月開售,嘉峯匯、凱茵豪庭、帕佳圖觀園等樓盤也將在下半年開售。其中廣受關注的濱江新區新盤今年正式進入新貨推貨期,華茵桂語5月即將面世,首期4棟主推90多平方米剛需房,濱江奧園也將在今年“五一”期間開盤,90平方米戶型佔據樓盤總量一半以上。錦富匯景灣主力戶型爲100—120平方米,預計於今年年底推出。
猜想4
今年調控或前鬆後緊
根據今年推貨週期的估計,業內人士稱,今年調控主要以穩爲主,既存在穩定因素,又存在可能引起波動的不確定性因素。發揮穩定因素,減少不確定因素將是今年調控的主題。不過他們預計,今年上半年市場的全面回暖可能會引發部分地區的樓價上升過快,不排除在第四季度國家會有新一輪的調控政策出臺以保持市場的理性。由於2013年新盤上市較多,並集中在下半年,同時基於90/70的要求,所以供貨量都將以90—100平方米左右的小戶型爲主,舊盤加推新貨的以大戶型爲主,預計會形成8、9月份後大量新貨新盤扎堆上市的局面。
成交方面,由於新盤上市原因,第一季度的成交量預計較爲平淡,“五一”期間可實現上半年的小高潮;8、9月份由於新盤的上市,成交量肯定會大量增加。不過業內人士表示,由於首批新貨入市,市場均價不一定會比上半年的高,而第四季度的走向重點看政策,如果政策維持穩定,那全年的曲線將保持向上;如果第四季度遭遇政策收緊,有可能出現向下的趨勢。
猜想5
今年或提供更多地塊
從前不久舉行的市人大會議上的江門市2012年預算執行情況和2012年預算草案的報告中得知,2013年國有土地使用權出讓收入計劃309601萬元,比2012年預算調整數160599萬元增加149002萬元,增長92.78%。今年國有土地使用權出讓計劃任務比去年幾乎增加了一倍,如何實現這個宏大的目標,增加土地供應量是一大選擇。
房企作爲國有土地使用權出讓的主要買受對象,佔據土地使用權出讓收入的大部分份額。1月22日,大連萬達就以成交價3.5億元,一舉拿下江門市北新區發展大道以北、八卦山以南地段(華僑廣場北側原市政用地),爲今年土地出讓減少10%的任務量,宣佈強勢搶灘江門。
據市國土局相關人士介紹,今年的土地供應情況目前尚不明朗,主要視市場情況而定。由於去年存貨得到充分消化,今年開發商拿地熱情將有所提升,不過具體取決於是否有質量較高、區位較好的地塊推出。業內人士猜測,江門市加大土地出讓計劃很大程度上與配合江門招商有關,今年將有更多地塊推出市場。
值得一提的是,江門市招商會議上已明確今年啓動甘化廠“三舊”改造項目,目前由德力西、碧桂園、保利、萬科、越秀五家房產大亨設計的方案已進行到規劃局深化方案步驟,甘化廠改造地塊以優越的半島區位及悠久歷史文化內涵,打造成功後將成爲江門市又一張亮麗的城市名片。
見習記者黃文波