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日前,東莞市統計局發佈了去年的房價消息。去年,全市新建商品住宅銷售均價爲8271元/平方米,同比上升1.2%。
在全市33個鎮街(園區)中,有9個鎮街全年銷售均價高於全市,其中,厚街、松山湖和長安的均價超過10000元/平方米,分別高達11466元/平方米、11319元/平方米、10668元/平方米。
光大地產品牌副總監朱奇勇解讀稱,片區價值決定了房子價格,這三個鎮(園區)經濟基礎良好,區位優勢明顯,高端客戶容量比較大,所以房地產開發時傾向於往高附加值方向發展,豪宅項目較多,所以價格領跑全市。
值得注意的是,與這幾個鎮(園區)類似的片區,價格過萬是遲早的事情。
具體來說,去年厚街能夠奪得花魁,關鍵在於和黃旗下的海逸豪庭成交超22億元的別墅。實際上,厚街大多數房子的價格距離萬元仍有相當的距離,去年洋房和公寓成交均價爲7380元/平方米。
松山湖作爲風景旖旎的國家級高新區,房價一直遙遙領先,早已超過萬元。長安是東莞第一人口大鎮和遠近聞名的富庶之地,購買力強盛,配套完善或山景資源較好的項目也紛紛過萬元,不過仍有相當一部分素質稍差的項目價格較低甚至每平方米只有五六千元,房價兩極分化明顯。
個盤拉高均價
狀元厚街:
受到和黃旗下的超級大盤海逸豪庭的高價別墅拉動,厚街去年新建商品住宅的均價由五六千元突然上竄到11466元/平方米,飆升87%。
不過,這並不是其真實價格,厚街佔多數派的非別墅項目均價僅爲7380元/平方米,厚街房價有點“外強中乾”。
隨着海逸豪庭新增供應的減少,估計今年厚街的均價會下降,不過由於今年厚街供應依然偏緊,個盤價格有向上小漲的動力。
均價飆漲87%
據市統計局發佈的消息,厚街去年新建商品住宅銷售均價高達11466元/平方米,在全市33個鎮街(園區)中獨佔鰲頭。
這不同尋常。早兩年,厚街的房價每平方米只有五六千元,去年突然之間就上竄到萬元,甚至佔據價格第一高地。
據合富輝煌東莞市場研究部的數據,2011年厚街新建商品住宅的均價爲6141元/平方米,2012年與之相比足足上升了87%。無論是對比全市還是全省乃至全國,這種漲幅是相當驚人的。
從購買力來看,合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺表示,厚街買家大部分是鎮內客戶。
價格受個盤拉高
李興旺說:“厚街的均價受到海逸豪庭項目拉高,大多數房子實際上並沒有那麼貴。”
據東莞中原地產研究中心提供的數據,厚街去年住宅成交40.92億元(豐泰·觀山碧水位於虎門地界,但被房地產界一般看做厚街項目,中原的數據包括了這個項目),單單海逸豪庭一個項目就成交了22.61億元,佔比高達55%。而海逸豪庭賣的全是別墅,成交783套(合拼前)、126878平方米,均價高達17817元/平方米。
而厚街的洋房和公寓去年成交均價僅爲7380元/平方米。除了匯景·世紀雙子的公寓10213元/平方米、湖景壹號莊園的洋房9484元/平方米這兩個項目的價格較高之外,其餘13個項目的價格均距離萬元有相當遠的距離。
主力洋房項目萬科金域國際帶裝修發售的均價只有7878元/平方米。南山豪苑、上鳳林花苑·幸福裏、世紀綠洲、加州陽光花園、東逸翠苑等五項目每平方米甚至只有三四千元。
早兩年,由於海逸豪庭沒有貨量在售,所以厚街的均價每平方米只有五六千元。
東莞市博文道營銷策劃有限公司的總經理楊波說:“厚街的真實房價遠不到1萬元/平方米,不像松山湖、長安,個盤價格紛紛上萬元,是結構性因素導致均價衝破萬元。”
均價或下降
根據建設工程施工許可證和建設工程規劃許可證的辦理情況,東莞中原地產研究中心估算厚街今年有9個項目將新增供應住宅入住。住宅潛在供應量爲417219平方米,加上226285平方米的庫存,合計總供應量爲643504平方米。
若按照去年362027平方米的銷售量來計算,今年厚街住宅的供求比大約1.8:1,比去年1.6:1有所放大,但依然低於2.0:1這一平衡線,這說明厚街的樓市供應依然偏緊,這將催生個盤價格向上漲的動力,但考慮到房企現在仍以跑量爲先,就算漲價,幅度也不大。
今年,厚街將有馳生商業中心(康聯匯展中央)、偉柏商住樓、君麗花園三個新盤入市,地段一般,並且是普通房企所開發,估計其價格會隨行就市。
而能夠掌握價格話語權的還是海逸豪庭、萬科金域國際、湖景壹號莊園等項目。不過今年海逸豪庭潛在供應僅30191平方米,佔比僅7%,比去年的35%下降了28個百分點,由此可判斷,厚街的均價有可能下降。
均價連年下降,實價今年看漲
榜眼松山湖:
松山湖去年新建商品住宅均價爲11319元/平方米,因與厚街147元/平方米之差而屈居榜眼,但從其個盤價格來看,松山湖卻是長期的房價花魁之地。
不過最近兩年,松山湖的住宅均價連續下降,其原因在於產品規格整體有所下降,屬於結構性下調。
寸土寸土的松山湖今年的供應量緊張,加上已經停止新批住宅用地,所以個盤價格可能穩中有升。
實價勇奪花魁
據市統計局發佈的消息,松山湖去年新建商品住宅銷售均價爲11319元/平方米,在全市33個鎮街(園區)排名第二。
東莞市博文道營銷策劃有限公司的總經理楊波說:“實際上,松山湖一直是全市價格實力最強的地方,同類住宅價格在全市範圍內整體是最高的。”
據合富輝煌東莞市場研究部的數據,2010年—2012年,松山湖新建商品住宅的均價保持1.1萬—1.3萬元/平方米之間。
據東莞中原地產研究中心的數據,去年,錦繡山河、龍湖居等五個別墅項目的均價在1.4—3.3萬元/平方米不等。其中,數千畝的超級大盤錦繡山河去年別墅的成交均價爲28604元/平方米,而這還算比較低的,早幾年每平方米甚至高達五六萬元。
松山湖去年共有6個洋房項目在售,其中最低的爲北部工業園內的萬科金域鬆湖項目,成交均價爲8109元/平方米,紫檀山、保利紅珊瑚接近9000元/平方米,松山湖核心區內的長城世家、錦繡山河、萬科松山湖悅在1.1萬元—1.7萬元/平方米不等。
松山湖是國家級高新區,是東莞經濟一大增長極,高科技企業衆多,產業實力雄厚,並且湖光山色,風景優美,所以大部分項目均是豪宅,其價格一直領跑全市。
松山湖在珠三角頗有名氣,這引來了不少深圳客前來搶佔資源。合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺說,松山湖買家以園區及其周邊鎮區爲主,同時深圳客佔有接近一半的比重。
房價結構性下降9%
不過,寸土寸金之地的松山湖房價這兩年卻連續下降。
據合富輝煌東莞市場研究部的數據,2011年新建商品住宅均價爲12490元/平方米,2010年爲13186元/平方米,2012年房價同比下降了約9%,2011年房價同比下降了約5%。
楊波說,這屬於結構性下跌,同類產品價格實際上是平穩的。
據東莞中原地產研究中心的數據,以均價“8字頭”的萬科金域鬆湖、保利紅珊瑚、紫檀山等三個項目洋房合計成交227502平方米,佔住宅的比重高達60%,佔據大頭。保利紅珊瑚、紫檀山是去年的新項目,地段較爲一般。2011年及之前,松山湖的成交重心在於核心區的錦繡山河、松山湖1號、長城世家等項目,地段優越,價格高昂,片區均價較高。
同時,同一項目的產品素質去年有所下降,也是價格下降的因素。比如,錦繡山河去年成交的別墅的資源、規格不如之前,所以價格也由每平方米五六萬元調到28604元/平方米。
由於片區產品整體不如此前,所以去年松山湖的房價有所下調。
供不應求價格看漲
元旦期間,錦繡山河四期觀園已經開盤入市。據售樓員說,400多平方米的獨棟別墅,毛坯單價每平方米2萬多元,總價835萬元起。140—200多平方米的平層洋房,毛坯均價約1.3萬元/平方米,而300多平方米的複式洋房,毛坯單價高達1.7萬元/平方米。
從絕對價來看,錦繡山河四期的產品比三期價格要低一些,但其並沒有降價,而是由於四期產品的規格比三期要稍低一些。
目前松山湖已經停止新批住宅用地,長遠來看,住宅是賣一套少一套,但這種資源型產品的需求相當廣泛而強烈,從松山湖本身到大朗、大嶺山等周邊鎮區,再到東莞市區、深圳地區,所以其價格是看漲的。當然,若某一個時間段,供應井噴,遠超需求,同時開發商缺錢用,那麼價格會下降,但這種情況在今年幾乎沒有出現的可能性。
據東莞中原地產研究中心的數據,今年松山湖有萬科金域鬆湖、萬科鬆湖中心、紫檀山、光耀濱湖花園、保利紅珊瑚、龍湖居潛在供應住宅241984平方米,加上255419平方米的庫存,合計總供應量爲497404平方米。
按照去年376944平方米的消化量來計算,松山湖今年住宅的供求比爲1.3:1,比去年的1.7:1還小,說明松山湖的供應比較緊張,個盤價格有上漲的動力。
但從目前的經濟大形勢、調控大環境以及開發商的資金狀況來看,大漲的可能不存在,整體形勢應該是穩中有升。
探花長安:
強鎮房價高,今年或平穩
長安既是聞名遐邇的富庶之地,又是東莞第一大鎮,購買力旺盛,去年房價衝破萬元,達到10668元/平方米,在全市範圍內奪得探花之位。
今年,長安供應稍微放量,將緩解此前的供應偏緊狀態,進而刺激購房需求進一步釋放,價格有望保持整體平穩。
經濟強鎮房價高
據市統計局的數據,長安去年新建商品住宅成交均價爲10668元/平方米,在全市33個鎮街(園區)中排名第三,雖然不是市區,但是價格勝過市區。
據合富輝煌東莞市場研究部的數據,最近兩年,長安房價節節攀高,2010年住宅均價爲7918元/平方米,2011年爲9808元/平方米,2012年衝破萬元大關。
東莞市博文道營銷策劃有限公司的總經理楊波說,長安是經濟強鎮,購買力強,並且供應一直偏緊,所以房價一直較高,長安1號的房價在幾年前便已經過萬元了。
去年,長安鎮實現生產總值282.5億元,同比增長4.5%,在全市名列前茅,而其綜合實力曾多次位居各鎮街(園區)首位,長安也是人口第一大鎮,2010年第六次人口普查的數據顯示,其常住人口高達66.4萬人,在全市各鎮街(園區)中排名第一。
除了自身購買力強盛之外,由於靠近深圳,長安還吸引了一些深圳客前來置業。
房價兩級分化
房地產的地段是不可複製的,就算處於同一鎮區,其價值也往往大不相同。在長安,房價存在兩級分化的狀況。
萬科廣場、萬達廣場、長安1號、沃多夫等鎮中心區的房子,價格高高在上,洋房或公寓價格在1.1萬—1.4萬元/平方米之間,蓮湖四季豪園、富山居花園等蓮花山片區的洋房價格也高達1萬元/平方米、1.1萬元/平方米。
而一些地段較差、景觀資源不明顯或自身配套不足的項目,價格就低一些。君源鉑爾曼公館、新世紀宜居的洋房或公寓每平方米七八千元;鵬程晴園、長安花園、長安蓮峯廣場、陶然豪園、新彼岸等項目的洋房或公寓每平方米賣五六千元。
價格趨穩
今年,富山居花園、萬科金色悅府、城中四季大廈、蓮湖四季豪園、客天下大廈將會開盤或有新貨入市。據東莞中原地產研究中心的數據,今年長安住宅潛在195720平方米,加上173186平方米庫存,今年總供應量預計爲368906平方米。
按照長安去年住宅168939平方米消化量來計算,今年的供求比2.2:1,比去年的2.0:1要高,供應有所放量,考慮到此前數年供應緊缺的狀態,所以今年的供應放量只會緩解需求飢渴,不至於造成過大的走貨壓力。
今年新增供應的項目大多爲剛需戶型,剛需對價格敏感,所以定價應該比較理性,不過盲目要價。
綜合來看,今年長安的價格應該會整體保持平穩。記者曾德軍