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就樓市走向、區域格局等問題,記者日前專訪了東莞本土龍頭房企光大地產的品牌副總監朱奇勇。
朱奇勇認爲,在嚴厲的調控下,去年東莞樓市依然表現不俗,今年經濟形勢比去年要好,樓市成交會比較理想,價格也會隨着經濟發展小幅上漲。
他說,今年樓市有個明顯特點是後發鎮區崛起,比如沙田樓市會相當熱鬧,未來三五年,鎮區樓市會進入全面發展時代。他看好東莞政府傾力發展的水鄉地區的樓市發展,認爲隨着基建推進和產業發展,水鄉地區的房地產會迎來高速發展期。
後發鎮區崛起
南方日報:去年樓市很火,今年東莞樓市的成交量,您怎麼看?
朱奇勇:在東莞房地產發展史上,去年會被記爲濃墨重彩的一年,樓市成交達到了2007年的峯值水平,在這麼嚴厲的宏觀調控下,還能取得這樣的成交量,說明東莞的樓市容量是足夠的,靠自身消化也是沒有問題的,是比較健康的市場。市場需求健康,加上宏觀經濟形勢趨好,區域競爭也已經成型,這樣來看,今年的樓市成交會比較理想,值得期待。
南方日報:據您觀察,今年的市場會有哪些特點?
朱奇勇:今年樓市有個明顯特點是後發鎮區崛起。去年,東莞樓市鎮區表現突出,未來三五年,會進入全面發展時代。在房地產發展前十年,富裕鎮區、靠近深圳的鎮區是先行者,如今,受經濟發展、土地稀缺、規劃調整等因素帶動,一些後發的鎮區會有搶眼的表現。
比如,沙田受虎門港、南沙新區的帶動,近年,保利、碧桂園、佳兆業等標杆房企紛紛進駐,今年沙田的樓市會相當熱鬧。另外,光大、新世紀進入高埗,中信進入石排,高埗、石排、石碣等有自身特色的鎮區的房地產今後也會發展起來。
南方日報:您剛剛所提到的鎮區除了石排之外,都屬於水鄉地區。現在“十鎮一港”的水鄉地區已經被定爲東莞的重點發展片區,這個片區的房地產業目前比較弱小,今後幾年的發展,您怎麼看?
朱奇勇:水鄉統籌發展是去年提出來的,目標是“分三步走”,即“一年良好開局、三年初見成效、五年完善提高”,現在已經有12項先期工程動工了。
土地是稀缺的,水鄉地區土地相對較爲充裕,有後發的機會,價值會凸顯出來。政府花三五年做基礎設施,改善環境,打好產業基礎,政府投入之後,開發商、消費者會跟着政府走,那麼,房地產會迎來高速發展期。
龍灣濱江片會晉升豪宅區
南方日報:龍灣濱江片區綜合開發就是水鄉地區統籌發展先期啓動的一大項目。這個片區是萬江、南城與莞城交匯地,東至運河、西至萬江路、南至環城路、北至可園,面積約10平方公里,規劃發展文化創意、休閒旅遊、高端服務產業,預計吸引100億元的社會投資。這個片區,雖然有東江資源,但是房價一直相對較低。有了這個項目之後,您怎麼看待這個片區的房地產發展?
朱奇勇:萬江、道滘具備做東莞休閒片區的條件,水是生命之源,水鄉本最適合人類居住,只是由於後天城市發展,東莞水鄉成爲城市發展的邊緣地帶。隨着城市的擴容發展,這個片區以後不會被邊緣化,會晉升次中心的城市級別。最近幾年,萬江的房地產也逐漸活躍起來,開發商的推動是相當明顯的。
具體到龍灣濱江片區,現在政府的手和市場的手握在一起了,相信五年左右,會看到面貌的明顯改觀。現在,這個片區的休閒產業已經自然發展起來了。下壩坊的酒吧此前星星點點,現在連成一片,蔚爲壯觀,成爲市民熱衷的休閒地,還進一步發展爲旅行社接待外來遊客的必選景點。
南方日報:廣州等城市的江河沿岸往往是豪宅區,而東莞卻不然。有觀點稱,隨着新項目的發展,東江之濱的龍灣片區會成爲新的豪宅區。對此,您怎麼看?
朱奇勇:要成爲豪宅區需要有資源優勢和歷史存盤。珠江是廣州的母親河,並且橫穿廣州中心區,景觀優勢明顯,成爲城市發展的主軸,其沿岸出現了豪宅區。深圳沒有大江,只有大海,所以豪宅集中在濱海區。
在東莞,東江偏離城市發展的核心區,位於城市發展主軸的山、湖資源,而不是江的資源,所以豪宅區先在山、湖周圍出現,黃旗山板塊最先發展起來,其後有松山湖、水濂山等豪宅區。
隨着城市的發展,現在山、湖資源越發稀缺,江景資源的價值會凸顯出來,東江沿岸會孕育新的豪宅板塊,龍灣濱江片區有這個條件。不過,由於歷史存盤不一樣,豪的程度依然有個序列,山、湖、江排列先後有序。同時,龍灣濱江片區成爲豪宅區,需要政府的先期投入,其成熟起碼是五年之後的事情了。
今年房價會小漲
南方日報:談到樓市,不能不談房價,今年的房價,您怎麼看?
朱奇勇:房價是一個焦點話題,房地產、金融等各類機構均會給出自己的判斷,他們認爲全國房價今年的上漲幅度在4%—8%不等,儘管各不相同,但大家都是看漲的。
我覺得,由於調控穩定、經濟向好、供需均衡,今年東莞的房價也是看漲的。不過,幅度不會太大,畢竟一手住宅均價已經達到8200多元/平方米,房價已經漲到一定高位了,上漲幅度會減小。今年東莞的GDP增速目標是7%,東莞房價會跟經濟發展水平同步上升。
南方日報:房地產是一個區域分化的產業,去年儘管價格整體穩定,但是塘廈、鳳崗、西平等片區爆發了一定程度上的價格戰,據您判斷,今年會不會有區域爆發價格戰?
朱奇勇:當房地產市場滿足兩個條件時,就會出現價格戰:第一,區域競爭激烈;第二,有開發商爲了出貨率先降價。
塘廈、沙田等片區今年競爭會比較激烈,滿足價格戰第一個條件,第二個條件要看實際情況,去年開發商大多是超目標完成業績的,降價動力沒有那麼足,今年的價格戰應該不會像去年那麼明顯。