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190萬買來的房子,想不到被原房東事先簽了20年租約;買了套學區房,卻遭遇上任房東不肯遷出戶口……2012年,這些讓二手房買家氣到吐血又無可奈何的維權故事有不少。究其原因,一定程度上和二手房文本合同中存在漏洞有關,讓一些心術不正的二手房賣家有了可乘之機。
爲了堵住交易中的漏洞,近日杭州市住保房管局與市工商行政管理局對《杭州市房屋轉讓合同(示範文本)》(2007版)進行了修改完善。記者瞭解到,新版合同將於2月1日起啓用。新版的二手房文本合同和原來有啥不同?本報結合去年的樓市維權故事,爲你細細梳理。
補充了抵押權和租賃關係的處理約定
案例回顧一:《一套便宜房套苦購房人》
老孔和妻子看中了下沙伊薩卡國際城一套小戶型,98平方米,82萬。最吸引老孔的是8367元/平方米的價格,周圍其他樓盤單價約在1萬多點。
誰知道籤合同時,賣家提供不出房產證。據中介公司經紀人說,房產證因高利貸暫時抵押了。因爲價格實在誘人,老孔還是在沒看到房產證的情況下籤了合同;爲了少交一點稅,老孔又聽從中介的建議,做低了價格,然後把首付35萬元打進了中介公司的監管賬戶,同意中介把35萬元打給房東去償還高利貸。最終卻發現,這套房子還和其他房產綁定,共抵押了180萬元。如果要交易,須先把這兩套房產的抵押全還清。
案例回顧二:《原房東的說法讓案子複雜起來了》
兩個小年輕要結婚,購買了杭州濱江一套二手房。等付完房款及各種稅費216萬元後,卻發現房子里居然有租客,且租約長達20年。買房的小年輕無奈之下上告法院。該案開庭審理,卻毫無結果。一位資深房產律師認爲:租賃有效、買賣亦有效。
針對以上案例,新版的二手房合同,在合同文本第一條“房屋基本情況”中補充了房屋轉讓中抵押權和租賃關係的處理約定,以減少因抵押權對抗債權、轉讓房屋存在租賃關係等原因導致合同無效引起的交易糾紛,保障交易的正常進行和房屋的順利交付。
其中,抵押、租賃等情況的註明都要求精確到抵押登記和註銷時間以及租賃起始時間,有助於購房者在簽訂合同時確認房屋狀況,並以合約的形式成文。
●鏈接:合同相關條款——
該房屋的抵押情況【無】【有】,抵押權人爲,抵押登記日期爲,他項權利證號爲。【1】甲方應當在簽署本合同前取得抵押權人同意出售的書面證明;【2】甲方於前辦理抵押注銷手續。
該房屋的租賃情況【無】【有】,月租金人民幣大寫__億__仟__佰__拾__萬__仟__佰__拾__元__角__分(小寫:________元),租期自______年____月____日至______年____月____日。甲方應當根據相關法律規定履行通知承租人的義務,甲乙雙方經協商一致按下述第_____種方式處置租賃合同(只能選擇其中一種)……
補充了關於戶籍遷移的約定
案例回顧:《買學區房,遭遇戶口老賴》
爲了孩子今後上好小學,孫女士夫妻倆在光復路上找到一套1988年的房改房:23平方米,總價52萬,一次性付款,天長小學學區。2012年6月份,孫女士和房東簽好了合同,房款全部支付完後,卻詫異地發現,上上任房東的戶口還在房子裏。幾經輾轉,找到上上任房東苦苦勸說,花費了大量人力和物力才搞定。
類似孫女士這樣,房東不肯遷戶口、或者拖延辦理遷移戶籍時間的情況時有發生。一般情況下,買方在購房時都會詢問戶籍問題,但是雙方往往只限於口頭約定,容易造成事後糾紛,買房者欲維權卻苦於沒有實質的約定證據。
2013年新版的《杭州市房屋轉讓合同(示範文本)》充分考慮到了這點,在合同文本第八條“其他約定事項”中補充了戶籍遷移的約定,由買賣雙方協商處理戶籍遷移的相關問題,以減少因戶籍問題引起的交易矛盾。而且,違約金由雙方協商決定,與2007版規定的需賠償5萬元相比,更加人性化。
●鏈接:合同相關條款——
甲方應當在前向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。如甲方未按期遷出的,應當向乙方支付________元的違約金;逾期超過_______日未遷出的,自期限屆滿之次日起,甲方應當按日計算向乙方支付全部已付款萬分之_____的違約金。
補充了交易雙方的詳細信息
細細閱讀和對比後,記者深刻體會到,2013版的《杭州市房屋轉讓合同(示範文本)》比老版更爲“細心體貼”,爲規避種種糾紛,提前做了許多溫馨提示和相關約定。
新版中關於買賣雙方的信息量大大增加,比如需要提供身份證、軍官證、外籍護照、營業護照、戶口本、護照、港澳臺證件、組織機構代碼證等相關信息;經手的房產經紀人必須填寫執業證號。
交房也有溫馨提示,提示買家的查驗內容包括:房屋騰空情況,房屋及裝修、設備等情況,戶口遷出情況,已發生的水、電、煤氣、物業管理、租金等各項費用的付訖憑證,房屋鑰匙。查驗後雙方需簽訂《房屋交接單》,還在合同文本第三條“付款方式”中補充了貸款支付房款的相關約定,提示買賣雙方對可能存在的銀行貸款風險進行約定。
在合同文本第七條“關於產權登記的約定”中,根據2008年7月1日起實施的《房屋登記辦法》相關規定,將原90天內辦理權屬轉移手續修改爲買賣雙方可以協商辦理權屬轉移手續,等等。
據悉,2月1日前已書面簽訂併網上提交舊版合同的買賣雙方,可繼續按原規定辦理交易;2月1日起,房地產經紀機構及房屋買賣當事人須採用新版合同。新版合同可在杭州市住房保障和房產管理局網站(http://www.hzfc.gov.cn)及杭州市工商行政管理局網站(http://www.hzaic.gov.cn)下載。
記者貝楚楚