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記者:從全國來看,住宅市場在2012年走出一波逐漸回暖的走勢,相對來說寫字樓市場的表現怎樣,租金和銷售方面是怎樣的走勢?
何衍鈞:在房地產行業,寫字樓和住宅是兩個完全不同的板塊,住宅主要受政策調控的影響比較大,寫字樓則是一個相對市場化的板塊,一直以來受政策影響較小,同時寫字樓市場受整體經濟環境的影響比較大,因此寫字樓市場是一個比較能夠真實反映整體經濟的房地產板塊,寫字樓市場的供需關系也基本上可以在寫字樓租金的走勢上得到反映。以北京為例,北京的寫字樓租金從2010年開始暴漲,原因主要還是供需關系不平衡,當需求猛增而供應不足的情況出現,市場做出的反應就是提高租金價格。而上海的寫字樓市場則又與北京不同,上海寫字樓市場一直都在比較平穩地發展,租金在穩步地增長,沒有出現北京這種暴漲的現象,其原因主要是需求和供給都相對平穩,上海未來寫字樓供應量比較大。
目前中國二線市場的寫字樓品質較差,這依然要歸結於市場需求的疲軟。二線城市第三產業佔國民生產總值比重較低,因此在寫字樓需求方面難以同一線城市相比,而目前二線城市寫字樓供應較大,在沒有足夠需求的情況下,開發商為了快速回款大多會選擇將項目散賣,而散賣之後寫字樓的整體品質就難以保障。
記者:您所負責的華北區域在寫字樓領域,與華東和華南區域相比又有著怎樣的不同特點?
何衍鈞:寫字樓市場主要是由整體經濟環境和市場供需關系來決定的,當然不同區域由於經濟側重點不同、行業分布不同,寫字樓需求也有所不同,比如沿海城市由於物流、航運以及對外貿易這些行業的公司較多,因此一旦國際經濟發生一些變化,那麼這些行業的發展肯定會有所波動,對寫字樓的需求也會產生變化,而內地城市的寫字樓需求則可能受國內經濟的影響更多一些。
就全國的寫字樓情況來看,我們很難按照區域給寫字樓歸類,更為合理的還是按照一二線城市把寫字樓市場來進行分類。一線城市的寫字樓市場同二線城市的寫字樓市場的差距還是非常大的,北上廣深這幾個城市的寫字樓雖然同國際大都市還是有很大差距,但是不管是寫字樓的建設還是運營方面都是在逐步接軌了,而二線城市的寫字樓還處於一個比較初級的階段,還是需要一個比較長的培育時間的。
記者:對寫字樓來說,影響租金和銷售的主要因素包含哪些?對開發企業來說,應從哪些方面做,纔能使項目最終成功?
何衍鈞:寫字樓是一個相對市場化的板塊,它的走勢主要還是由整個市場的供需關系來決定的。寫字樓品質的決定因素有很多,一些開發企業在做寫字樓的時候還是會有誤區,認為一個寫字樓只要硬件過硬就可以說自己的項目是一個甲級寫字樓,但是實際上影響一個寫字樓品質的因素有很多,硬件只是其中的一小部分,而諸如地理位置、物業管理、客戶組成等等都是決定一個寫字樓品質的重要因素。從開發企業角度來講,硬件其實相對比較好解決,只要有比較好的設計,做成一個硬件品質較好的寫字樓不是什麼難事,在硬件之外,寫字樓的地理位置是所有因素中的重中之重,因為只有有了足夠的商務氛圍纔可能找到有足夠分量的客戶,只有有了足夠分量的客戶群纔可以提昇寫字樓的整體品質。此外,出色的物業管理團隊也是一個寫字樓能否成功的關鍵因素,一個有國際化水平的物業管理團隊不但可以為租戶提供人性化的服務,滿足客戶對於寫字樓的要求,同時還要輔助、優化和延伸寫字樓的商業運行環境和高品質的物業價值,將服務與客戶的商業利益緊密結合起來,實現企業與客戶利益雙贏。
記者:您如何看待2013年的寫字樓市場走勢?將由哪些因素決定?
何衍鈞:寫字樓市場走勢主要還是由經濟走勢和供需關系來決定的,如果明年經濟轉好,那麼我們預計寫字樓市場的需求就將有所上昇,反之則會保持低迷狀態。2012年國際經濟形勢惡化,國內經濟走勢也不明朗,這些都直接導致下半年寫字樓市場低迷,一線城市寫字樓市場對於整個經濟大環境好壞的反應較二線城市更敏感些。除了經濟走勢之外,市場的供需關系也是決定整個寫字樓走勢的重要因素。
記者:分城市來看,華北區比較重要的城市中,北京的寫字樓市場是一種怎樣的狀態,除市區核心區顯得供不應求外,周邊區域如何纔能成熟起來?而天津又該如何解決外界質疑的供應過剩問題?您如何看待兩個城市寫字樓市場未來的前景?
何衍鈞:北京寫字樓從2010年開始需求集中釋放,在過去三年時間裡原來的大面積供應基本被消化掉,並且由於供應稀少而需求一直保持一個比較旺盛的狀態,因此整個市場從原來的買方市場轉變成了一個業主市場,也就是說業主在整個市場的話語權越來越大,這也就直接導致了北京寫字樓租金的飛漲。由於近一兩年有超過43萬平方米的新增供應,這在一定程度上可以緩和一下市場的供應緊張狀況,所以預計今年的市場流動性應該比去年要有所好轉。
至於一個區域如何能成熟起來,我覺得這都是各種因素綜合作用相輔相成的結果,比如說一個比較有影響力的企業進駐到一個原本不被看好的區域或是商務氛圍不那麼濃厚的區域,但是由於這個企業影響力比較大,那麼其他相關的企業就有可能跟著過來,公司多了,人員密集了,必定會催生商業的發展,帶動零售餐飲等相關板塊的發展,同時企業的員工為了出行的方便也會選擇在公司附近尋找住房,這些都可以有效地提昇一個區域的活力,至於說是先要有商務氛圍還是先要有有影響力的公司進入,這就是雞生蛋蛋生雞的問題了。
天津寫字樓市場從過去的數據來看一直都表現比較平穩,天津的經濟在二線城市中的表現是非常搶眼的,但是其第三產業在整個城市國民經濟總量中的比重仍然偏低,這就直接影響了它的寫字樓需求。從目前的數據來看,未來天津寫字樓供應確實比較大,要全部消化掉需要時間。但是天津也一直在不遺餘力地發展總部經濟,同時積極吸引一些金融企業的後臺業務,一些高科技企業、制造企業以及文化傳媒行業進駐,從天津到北京的交通由於高鐵的開通已經變得非常便利,基本上可以實現同城化,而天津寫字樓的租金與北京比低廉很多,因此對於企業還是比較有吸引力的。所以總體來說天津寫字樓的消化確實有挑戰,但是我們對整個市場還是持樂觀態度。