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2012年房地產市場表現是出人意料的。傳統的“金九銀十”相對慘淡,本該回歸淡季的年末市場卻風起雲涌,市場銷售逐月提高,漲幅驚人。
去年特別是第四季度爲何出現與人們預期走勢相反的行情?
主要是宏觀經濟逐步穩定,貨幣政策有所放鬆。經濟穩定,爲房地產市場的投資和消費帶來信心;貨幣政策放鬆,爲房地產剛性需求提供了支付手段。歷史經驗表明,房地產市場的崛起和衰落與貨幣政策的放鬆和緊縮密切正相關。
其次,市場供需逆轉、未來市場預期走高,導致首套自住和首套改善住房積累需求的釋放。土地市場低迷、實際供應不足、新開工面積增幅回落,導致市場對未來住房供應和價格的預期發生變化。
在貨幣發行量不斷走高、房地產供應有限的大背景下,購房依然是保值增值的有效途徑。在這樣的預期下,前期積累的首套自住需求和改善性住房需求也得以集中釋放。
同時,緊縮性調控政策效應遞減。雖然限購、限貸政策原則上沒有放鬆,但各地政府在一些非原則領域,如普通房認定標準、公積金貸款政策等進行了適度微調和放鬆。限購政策也因爲執行時間的延續,符合限購政策的人羣不斷增加,客觀上都促進了房地產市場需求的形成和釋放。
此外,開發企業在市場上“以價換量”策略的運用。去年上半年市場較冷,導致開發商紛紛採取以價換量的高週轉策略,事實也證明,凡是去年採取上述策略的企業,都獲得了很好的市場反饋。“以價換量”策略激活了市場熱情,也提高了房地產企業的生存能力。
在上述因素作用下,2012年房地產主要市場指標,如開發投資、銷售金額、銷售面積,房價上漲城市數等都創新高。市場回暖不但表現在統計指標上,微觀層面表徵似乎更多:如銷售金額上千億的企業達到了3個,市場集中度進一步提升,土地市場開始好轉,“日光盤”和排隊購房現象再現。
在市場漸次火熱的背景下,業界對2013年的市場普遍持有樂觀預期,從而對未來一年的企業發展和策略進行相應的調整。
那麼2013年房地產市場的走勢到底如何預期,筆者認爲市場走勢整體平穩發展,且謹慎樂觀。
之所以樂觀,我們可以看到,去年以來市場回暖的幾大因素在今年依然延續,剛性需求繼續釋放,宏觀政策包括貨幣政策繼續區域放鬆,開發企業的發展策略也更加務實等。再加上中央經濟工作會議提出的新型城鎮化建設,將爲未來十年房地產業提供廣闊的發展空間。
之所以在樂觀的同時還要保持謹慎的態度,我們注意到70個大中城市房價出現了環比普漲的局面,雖然漲幅都不大,但漲勢令人擔憂。如果細分到商品住房這個領域,漲幅可能更大。雖然預期中央對房地產的調控模式將有所調整,不以房價爲唯一調控目標,但如果市場失去理智,房價再次出現快速上漲情況,不排除再次逼出新的調控政策。
另外,與一二線城市房地產市場快速增長形成鮮明對比的是,不少三、四線城市由於產業支撐力度不夠,新增人口及住房需求有限,出現了階段性的商品住宅投資超前。加上一些地方政府缺乏住房建設規劃,從而導致在購買力還有限的情況下,形成大量商品房空置。
這類問題在今年將更加突出。城鎮化建設雖然強調了將農民變市民,但並不等於城鎮化能夠直接化解三四線城市的住房建設產能過剩問題。如果對市場過於樂觀,對城鎮化建設理解出現偏差,進而加大造城力度,則很可能形成新的資源錯配和浪費現象。
對於2013年市場走勢,政策層面,我們認爲將繼續堅持房地產調控政策不放鬆。鑑於當前一些城市房價上漲壓力較大和市場供求不平衡,2013年中央政府仍會繼續堅持房地產調控政策不放鬆,繼續實施差別化的信貸、稅收政策和限購措施。同時,注意將現行調控政策和中長期制度相結合,對合理的改善性需求給予支持。
在市場層面,整體發展將維持平穩發展態勢。國家把積極穩妥地推進城鎮化作爲擴大內需的最大潛力所在。房地產業與城鎮化緊密相連,加快城鎮化必須要求房地產保持平穩健康發展。中央政府都已明確了對合理的改善性住房需求給予支持。2013年房地產業的發展前景和市場環境估計會好於2012年,總體仍會平穩發展。
(作者系北京中房研協技術服務有限公司測評研究中心副總監)