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專家提醒:
開發商延遲交樓必須承擔違約責任,儘管目前業主維權仍會遇到各種尷尬,但其中不乏成功案例
近幾年,江門房地產市場放緩腳步,進入振盪整理階段。而隨着開發商資金鍊的趨緊和房地產產品銷售速度的放緩,不少房地產項目也放緩了開發的速度,隨之而來的各種問題也開始暴露,其中因開發速度放緩等原因造成的交樓延遲問題更是集中爆發。
開發商延遲交樓,業主怎麼辦?調查得知,大部分業主似乎只能乾着急,除了不斷催促開發商外,再沒別的辦法。而開發商呢?也往往採取強硬態度,以給業主“免物管費的優待”爲辦法而迅速擺平事件。開發商對購房合同中關於延遲交樓的賠付條款睜一隻眼閉一隻眼,業主也因得到“優待”就糊里糊塗地放棄了自己應有的權利。
專家提醒,開發商延遲交樓必須承擔違約責任,而違約賠償的封頂額度與購房款相當。雖然目前業主維權仍會遇到各種尷尬,但其中也不乏成功案例。
業主維權也要講策略。
-他山之石
開發商延遲交樓一年多
廣州業主獲賠64萬元
2009年1月8日,王某與開發商簽訂了商品房買賣合同,約定開發商應於2009年8月31日前將通過規劃、消防、煤氣、電梯、水電驗收的房屋交付給王某使用,逾期每日按照已付房款的萬分之五支付違約金給王某。交樓期限屆滿後,支付了全部房款的王某認爲開發商不具備交樓條件,拒絕收樓,要求其支付違約金,並向越秀區法院提起訴訟。
案件審理期間,王某於2011年6月27日收樓入住。而經兩級法院審理,終審判決爲:開發商在判決生效後10天內向王某支付自2009年9月1日起至2011年6月27日之日止的逾期交樓違約金(每日按照王某已付房款194萬餘元的萬分之五計算)。據此,開發商延遲交樓一年有餘,業主王某獲得賠償64萬元。
遲交樓引發糾紛不斷
“一年多了,開發商至今都沒有交樓。”2010年,西區大道某樓盤開盤,雖然是爛尾樓改造項目,但由於價格低廉、地段優越,很快就吸引了大批市民前往購買。但到了交樓日期,該項目卻遲遲未能交樓,數百戶業主苦等無果,紛紛向有關部門投訴。
業主黃先生告訴記者,購房合同中原定於2011年6月30日交樓,現在已經遲了一年多,而開發商僅僅提出了“免業主兩年物管費衝抵延遲交樓補償”的解決方案,讓業主們十分不滿。
此前同樣鬧得沸沸揚揚的龍灣路某樓盤遲交樓事件,也是在有關部門的再三督促下,開發商才終於在去年向業主交了樓。但由於小區各種建設的進度緩慢,雖然業主收樓了,但小區事實上並沒有達到收樓標準,入住的業主備受困擾,業主與開發商之間就遲交樓賠償問題、小區環境改善問題等發生多起糾紛。
“遲交樓的問題近年來有愈演愈烈的趨勢。”房地產分析師王先生稱,近幾年來,由於房地產市場的持續低迷,開發商在信貸和房屋預售兩方面可獲得的資金大不如前,資金鍊趨緊,不得不延緩開發速度。受此影響,一些實力較弱的中小型開發商就屢屢延遲交樓。
遭遇遲交樓業主可索賠可要求退房
“因開發商的過錯不能按約定的時間交付房地產的,開發商應當支付違約金。”據廣東三良律師事務所劉穎律師介紹,商品房交易所使用的是統一的《廣東省商品房買賣合同》,其中已經有條款明確了開發商逾期交房的違約責任。
索賠:違約金一般爲
已付房款的萬分之幾
包括逾期不超過某約定時限(一般爲90天),開發商需每日向業主支付違約金,一般爲已交付房價款的萬分之幾。而逾期超過該約定時限,開發商需向業主支付的違約金將比此前更高。
“即便購房合同沒有進行違約金相關的約定,業主也可以維權。”此前,有開發商爲避免遲交樓需支付違約金而造成損失,有意不填寫有關違約金賠付比例等規定。劉穎律師表示,若買賣雙方均未對有關違約金賠償問題進行約定,業主仍可參照延期交付房地產期間的指導租金,向開發商索賠。
“和解的賠償一般比訴訟的少。”劉穎律師指出,逾期交房違約金=總房款×每日違約金比例×(領取鑰匙日-合同約定交樓日)×和解比例,其中領取鑰匙日和和解比例是業主可以控制的,因此,收樓越遲,和解比例越高(或不和解),違約金就越多。
不過,業主選擇與開發商抗爭也是“有風險的”:若在訴訟中敗訴,所得到的違約金或比開發商提出的和解賠償更少;即便勝訴,能否順利執行也難以預料。
退房:業主可在解除合同
期限內單方提出退房
“想退房的業主必須在約定或法定的解除合同期限內發函或訴訟(仲裁)提出退房要求。”據劉穎律師介紹,開發商遲交樓超過約定時限,業主可在解除合同期限內單方面提出退房要求。
所謂解除合同期限,是指達到解除合同條件後有權解約的一方提出解約的期限,超過期限則喪失解約權。購房合同若約定了解除合同期限,以購房合同約定爲準;購房合同若未約定解除合同期限,則以法定爲準。法定規定的延遲交樓解約期限是1年,從解除合同條件成立之日起計算。逾期則喪失解除合同權,即業主不得要求退房。
“打算退房的業主,不宜參加延遲交樓的索賠訴訟,不能收房或裝修。”劉穎律師指出,購房合同一般對遲交樓問題的處理都有約定,如“逾期超過180日,業主選擇不退房的,可以要求支付延遲交樓違約金”等。因此,業主若向開發商索賠延遲交樓違約金,或進行收房和裝修等行爲,將被視爲自動放棄解除合同權。即便業主此後上訴法院要求退房,將不會得到法院的支持。
律師:建議業主集體維權
“業主要求賠償比較明智,退房就要三思了。”房地產分析師王先生指出,購房合同都是開發商經過精心設計的,買家在購房過程中要求修改合同中的任何一個條款都非常困難,很多人爲了購房而不情願地簽了約,發生糾紛時自己又陷入被動局面。
而考慮到房產升值等因素,建議業主多選要求開發商爲遲交樓作出相應賠償,一則可以享受房產在其間升值的獲利,二則還可以獲得索賠。但如果要求退房,雖然可以向開發商索要一定的違約賠償,但常會遭遇開發商的有意爲難,或因開發商失去了償還能力,而遲遲得不到合理的賠償。
劉穎律師指出,鑑於打官司、請律師的成本,建議業主們最好集體維權,這樣可以分攤維權成本。(記者黃國金)