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清遠樓市有多亂?
同一區域,有的賣得貴,有的很便宜
業內解讀:“新手”多亂打價格戰
江景房4280元/平方米起、不分樓層座向4138元/平方米任選、不分樓層座向3850元/平方米任挑、一口價3700元/平方米、均價3500元/平方米……爲了賣出房子、回籠資金,2012年的清遠樓市就在許多樓盤這樣無休止地價格促銷戰中度過。
如果要羅列這些此起彼伏價格促銷數字,可能需要足足一頁紙。然而新年裏,價格戰仍在持續,甚至許多打了一年價格戰的樓盤,至今還沒有偃旗息鼓的意思。
有行內人感嘆房子賣不起來價格,從整體上看,這幾年房價漲幅不是很大,一資深行內人士認爲除了可能受到供求關係、政策等影響外,一個最大原因是清遠開發商質素問題。
他說,清遠有很多近幾年才新進入房地產行業的企業,沒有開發經驗,也不懂房地產開發、運營,尤其是資金不雄厚,地塊很小,所有的資金全部投在了拿地環節、建設等中,到了後期資金很緊張,面臨的頭等大事是回籠資金。這個時候誰都可能有一個念頭,儘量少投入,將房子賣出去,最好用、最省事的辦法就是將價格定得很低。如果一旦面對宏觀調控,或者競爭對手價格挑戰,一般都會跟着亂開價格戰。
往往還有帶來另一種情況,不重視產品質素、品質,因此即便定很高的價格,也難以賣出來,所以低價是最好的出路。很容易形成惡性循環。這些投資者許多還有抱着賺了錢就走的思維,這也不難理解,因爲資金實力有限,而土地供應有限,且在大房企和雄厚資本商的擠壓下,越來越難拿地。
當然,那些知名品牌房企、有足夠開發經驗的企業,也會打價格戰,但整體價格不會比市場價很多,價格低的也只是部分,甚至有提高產品質量、品質、市場形象,乃至拉高價格的作用。
價格戰還能打多久?
地段差異性不大,超低折扣頻現
業內解讀:關鍵看供求關係何時逆轉
前段時間和一房企老總聊天,談及清遠房價問題,他說清遠樓盤多、貨量大、競爭激烈,去年各盤猛打價格戰。尤其感嘆,某廣州知名品牌房企清遠新項目竟然均價才3800元/平方米。
儘管事後證明這是一場誤會,該房企新項目售樓部尚未建好,更未收籌、開盤,無從價格問題。然而,恰恰反映了開發商對價格的敏感度很高,而且可以肯定地說,至少在短期時間內,開發商不會也不敢提價的心態。
至少到目前,價格促銷仍舊是大多數開發商主要使用的利器,近期在環中心城區外圍區域開售的一些新項目,價格很低,有的均價只有3800元/平方米、3500元/平方米,跟同區域三年前的水平差不多,甚至更低。
當然中心城區這種價格的盤很少,市場仍舊普遍採用一口價、超低折扣來吸引買家。最近還出現了8.8折等優惠,3字頭促銷價也仍時不時“冒”出來。很多人關心的是:激烈的價格促銷戰還會持續多久?其實,價格促銷戰任何時候都可能進行,當然要看激烈的程度,市場關注點在哪。
其實清遠市場的特性很容易出現價格戰。城區範圍不大,樓盤與樓盤距離相隔不是很遠,很多所謂地段好的樓盤,地段優勢往往難以形成獨家優勢:比如東城,大多盤建在一條長約不到2公里長的東城大道兩邊,配套相差不了多少;北江以南部分,樓盤主要集中在北江一路、鳳翔大道、廣清大道三條主幹線兩邊,樓盤與樓盤距離,相差最高几百米遠;舊城更不用說,都集中在北部飛來湖邊緣,地段、景觀、配套都相差無幾。
目前價格戰能否如此激烈地演繹下去,除了密不可分的樓市宏觀調控政策外,關鍵要看供大於求的局面能否能有效扭轉過來。就當前市場形勢看,庫存壓力很大――住宅可售貨量至少可供近一年半消化。另一方面據市場不完全統計,今年新增住宅供貨量可能不會大幅增加,但即使比去年少,估計也會超過20000套。因此如果住房需求未能得到有效釋放的話,大多數開發商仍舊不會有大的提價動作。如此,價格促銷戰或許還會在“五一”、“十一”等節點大規模出現。
因此,至少在可以預測到的上半年內,開發商還會抱定謹慎的態度,而買家卻仍能幸福地、從容地看房、選房、買房,可以理直氣壯地討價還價。
清遠樓盤價差爲何大?
去年降價的盤多,但成交價卻增長了3.33%
業內解讀:近些年清遠樓盤呈多檔次發展
儘管去年價格戰激烈,許多盤持續降價,3字頭的房很多,但清遠市區住宅成交價並沒有下降,反而還略有增長,去年同比增長了3.33%,這又是爲何?
其實,歷史地看,清遠房地產行業整體質素在這幾年提高得比較快,整體房價得到大幅提高,大多數盤整體價格都在4500元/平方米以上,而且,超過5000元/平方米的盤比以往多了很多,整體上拉高成交價。
不過許多行內人士認爲,近幾年來,清遠樓盤呈現多層次、多個檔次發展現象,而且很突出。如果從價格區分,有的很高,有的很低,價差很大,因此造成低價在實際市場中很容易凸顯出來。
筆者略對清遠市區房價做個區間分類。3000元/平方米至4000元/平方米均價的,主要在環中心城區的外圍區域,如橫荷、舊城和東城北部邊緣地區,還有一部分就屬於一些質素一般的,且由非知名企業或者新入行投資者開發的小盤;4000元/平方米至5000元/平方米,則大多盤較大,這個區間盤相對多;均價5000元/平方米的一般景觀和位置都比較好,和企業品牌、開發魄力有很大關係,這樣的盤也不在少數;還有一些單價在七八千甚至上萬元,這樣的盤主要是江景、別墅等。
此外,即便同一樓盤的價差也可能很大,往往分三個價差層次,相互之間價差達到1000元/平方米。比如天湖酈都北向臨路的部分均單價大多在4字頭,而南向園林和中心園林區域價格基本超過5000元/平方米,很多超過6000元/平方米;維港半島也有這種情況。