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(原標題:別讓電梯成業主“心病”)
如今,鱗次櫛比的摩天大樓已成爲了天津一道道亮麗的風景線,作爲高層建築必不可少的交通工具——電梯自然成爲了高層住戶日常生活中不可或缺的工具。
天津市質監局有數據顯示,截至2012年年底,全市共有電梯46264臺,其中乘客電梯超過30000臺,每年增長率達到20%以上,五年以上電梯佔40%,逐步進入故障高發期。電梯經常發生困人故障,電梯內原有的通訊系統經常被破壞,形同虛設,電梯發生故障後,不能及時得到救援,引發了乘梯人緊張焦慮的情緒,製造了乘客與物業、維保公司之間的矛盾,一些電梯甚至成爲業主們的“心病”。
電梯問題主要集中在哪些方面?電梯歸誰所有?電梯出了問題該由誰來負責?就此,記者採訪了相關方面。
哪些因素影響住宅電梯正常使用?
在住宅電梯中,哪些主要因素影響了正常使用?天津12365質量熱線幫本報做了一個統計分析。2012年質監繫統全年共處理電梯類問題946件,其中諮詢類問題633件,投訴舉報類問題313件。
電梯類諮詢問題中:諮詢電梯維保163件,佔25.79%;諮詢電梯備案96件,佔15.19%;諮詢電梯操作人應考證問題62件,佔9.81%;諮詢電梯年檢問題45件,佔7.12%,查詢電梯案件處理情況43件,佔6.80%;諮詢無年檢證應如何處理28件,佔4.43%;諮詢開關門不正常應如何處理24件,佔3.80%;諮詢電梯噪音過大應如何處理20件,佔3.16%;電梯操作人員檢證14件,佔2.22%;諮詢電梯配件問題14件,佔2.22%;諮詢電梯操作人應培訓13件,佔2.06%;諮詢電梯墜梯應如何處理12件,佔1.90%;諮詢電梯出現滑梯應如何處理12件,佔1.90%;電梯操作證人員換證問題8件,佔1.27%;電梯操作人員補證問題4件,佔0.63%;電梯檢驗問題3件,佔0.47%;諮詢電梯抖動3件,佔0.47%;其他問題53件,佔8.39%。
諮詢類中,電梯維保問題佔比最大。市質監局特種設備安全監察處主任科員王琪介紹,在投訴類中,目前,電梯問題的投訴量已經佔到12365有效投訴量的第一位,乘梯安全問題成爲社會和百姓關注的焦點問題。
業主的迷惑1
高齡電梯愛出問題?
真相
我國特種設備相關法規、標準和技術規範中尚無確定高齡電梯的標準和規定,也沒有報廢年限的規定。電梯能否正常運行,主要看日常保養維護是否到位,與電梯的“年齡”沒有明顯的直接關係。
電梯維保和汽車保養其實是一個道理,汽車行駛每5000公里就要到4S店進行檢查和保養,電梯也需要定期的維護保養才能保障行駛舒適和安全。一部運行在12層居民樓裏的電梯,平均每天上、下行次數約爲300次,經年累月的運行,零部件會損耗在所難免。因此定期對電梯進行檢查、潤滑、調整以及部件更換已成爲電梯安全運行的重要保障。
在採訪中,不少市民認爲高齡電梯更容易出現問題,王琪表示,其實電梯能否正常運行,主要看日常保養維護是否到位,與電梯的“年齡”沒有明顯的直接關係。
“我國特種設備相關法規、標準和技術規範中尚無確定高齡電梯的標準和規定,也沒有報廢年限的規定,高齡電梯只是對使用時間較長電梯的一種口語化比較籠統的說法。”王琪說,“在實際操作中,只有合格和不合格兩種,沒有高齡與不高齡的區分。電梯與我們日常使用汽車等設備一樣,是一種高度自動化的機電設備,能否安全運行取決於使用管理和維護保養有密切聯繫,使用時間長的電梯,只能說其出現故障的可能性比新電梯相對高一些,不能斷定其一定存在事故隱患。比如,本市有一些電梯就是上世紀80年代的產品,雖然人流量比普通住宅要大得多,因使用管理、維修到位,至今仍然正常運行使用。也有一些電梯因野蠻使用,比如,裝修時在轎廂內撒落砂石料或不正確操作、使用電梯等,使用不到半年就要進行大修的例子。”
《天津市電梯安全監督管理辦法》中規定,在用電梯應當每年進行一次定期檢驗。使用單位應當按照安全技術規範定期檢驗,要在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向檢驗檢測機構提出定期檢驗要求。未經定期檢驗或者檢驗不合格的電梯,不得繼續使用。
王琪告訴記者,除了年檢外,電梯日常維護保養單位還應當按照國家和本市的有關規定維護保養電梯,至少每15日進行一次日常維護保養,包括清潔、潤滑、調整和檢查等,確保電梯的安全性能,並對日常維護保養情況進行書面記錄。
然而調查發現,許多物業公司對於電梯維保的重視程度遠遠不夠,對於專業維保的理念更是缺乏。面對資質參差不齊的電梯維保單位,物業公司無法爲業主選擇專業的電梯維保服務商,是造成住宅小區電梯事故頻發的重要原因之一。
一位不願透露姓名的維保單位從業人員介紹,目前行業內普遍的情況是,新建高層住宅電梯一般由電梯廠家或由廠家委託維保單位進行一年的免費維護保養,也有與使用單位簽訂兩年或更久的長期維保合同的,這要視具體情況而定。這一年的免費維保期過後,使用單位就要選定維保單位對電梯進行日常維護保養、維修等事宜。
目前,本市僅本地取得安裝、改造、維修電梯資格的維保單位就有150多家,儘管市建委2010年12月1日起頒佈實施了《天津市電梯維護保養工程預算基價標準》,對住宅電梯等規範保養,覈定其具體的技術保養服務內容以及所需的人工、材料等費用,實行明碼標價,但電梯維護保養單位水平良莠不齊,存在電梯維保市場低價競爭、偷工減料等現象。使用單位往往看到價格上的“實惠”,並不關心維保質量可能會不過關。
業主的迷惑2
電梯維修爲何難?
真相
在實際操作中,2/3以上業主很難就電梯維修達成共識。很多低樓層的住戶認爲自己並沒有使用電梯,電梯一直由高樓層住戶使用,維修資金理所應當由高樓層住戶分攤,這也是造成電梯維修難的一個因素。
電梯日常維修保養不到位,很容易出現各種問題,出了問題以後,房屋維修資金的使用難是業主們感受最深的,想要動用專項維修資金維修電梯真是難上加難。
去年8月,家住河西區愛國道重華西里8號樓的業主張女士反映,她所在的28門電梯已經停運40多天,但一直未進行維修,家裏老人上下樓很不方便。
據瞭解,重華西里只有8號樓爲9層到頂的小高層,這個樓的4個樓門有電梯,這次停運的是8號樓28門的電梯。該樓門內超過一半住戶都是60歲以上的老年人,年輕人上下樓還可以走樓梯,可老人們就費勁了,幾乎是每上兩層樓都要歇一歇。電梯停運了40多天,不少老人幾天才下一次樓,一次性買幾天的菜,想出去溜達一圈鍛鍊身體也成了奢望。
據張女士介紹,樓門電梯是去年6月29日停運的,到8月11日一直沒有開啓過。“以前我家老人每天早晚都出去溜達一圈鍛鍊身體,現在沒了電梯爬樓費勁,也很少出去了,老人在家憋得慌,我們看着也難受。”張女士說,其實不只是老年人,就算是年輕人,天天來回爬樓也吃不消,尤其是住在高樓層的居民,原本天氣就熱,上下樓一趟出的汗把衣服都浸溼了。而在這之前,電梯也經常出現故障,不過每次故障後幾天就能修好,這次故障的時間最長,已經有40多天了,一直沒有維修,居民也不知道到底發生了什麼事情。
據小區物業負責人介紹,這次電梯故障後,他們對電梯進行了包括主板、變頻器等在內的維修,但還是無法運行。7月18日,河西區質監局對這個樓門下達了一份電梯停運通知,要求徹底排除故障並通過檢查後,纔可以繼續運行電梯。
但電梯大修費用較高,需要啓用房屋維修資金。可業主對啓用房屋維修資金存在不同態度,小區物業爲此在7月底對業主進行了意見徵詢,當時只有不到1/4的業主同意啓用維修資金。但按照相關規定,需要徵得2/3以上業主同意纔可啓用維修資金。之後,物業工作人員通過與業主反覆溝通,到8月8日,終於有2/3以上業主同意啓用房屋維修資金,用於對電梯系統進行改造。之後,物業找了3家電梯公司,提出電梯改造方案,方案確定下來後,召集全體業主開會,由業主自己選擇最好的方案,並對電梯進行了徹底維修。
和重華西里情況類似,河東區久福園也有5部電梯因爲維保不到位而停運,封梯一個多月問題纔得到解決。不過,久福園情況比較特殊,因爲該小區既沒有業主委員會,物業也早就撤出,由於該小區大部分房屋爲平房,只有一個樓爲11層高層,房屋維修資金使用未能通過2/3業主同意,不得已,幾位熱心業主前後奔走,居民們自發湊錢才把電梯修好,重新恢復使用。
天津市物業管理協會祕書長張俊梅告訴記者,《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》中規定,專項維修資金應當用於商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造,不得挪作他用,她說:“其中對共用部位和共用設施設備都做出了明確描述,公用設施設備就包括電梯、消防設備、綠地、道路等。目前,在維修基金使用過程中,涉及電梯養護的費用佔到全部維修基金的13.13%。”
據瞭解,本市2003年1月1日後興建的商品住宅小區都有維修資金。當小區公共部位和公共設施設備出現問題時,業主可以申請維修資金進行維修。但要經過制訂方案、業主確認、辦理備案、開戶劃款、竣工驗收、決算覈減六個步驟。其中,物業服務企業根據業主、業主委員會或者居民委員會的意見及查勘結果,提出維修計劃建議,制訂《維修和更新、改造方案》後,要經專有部分佔相關建築物面積2/3以上且佔相關人數2/3以上的業主書面同意,並在小區明顯位置進行公示,才能進行後續步驟。
在實際操作中,2/3以上業主很難就電梯維修達成共識。很多低樓層的住戶認爲自己並沒有使用電梯,電梯一直由高樓層住戶使用,維修資金理所應當由高樓層住戶分攤,這也是造成電梯維修難的一個因素。
業主的迷惑3
電梯到底是誰的?
真相
《天津市電梯安全監督管理辦法》第五條指出,電梯使用單位是電梯安全管理的第一責任人,承擔安全管理責任,建立健全安全管理制度和崗位安全責任制度。對於高層商品房,電梯產權歸全體業主所有。
和低層住戶認爲電梯是高層住戶的一樣,不少用戶對於電梯到底是誰的存在認識誤區。
那麼電梯到底是誰的呢?很多業主認爲電梯是物業的,電梯出現問題給自己帶來使用上的麻煩,物業修不好或者不給修就不交物業費,長久以來,就造成業主與物業之間的矛盾。
《天津市電梯安全監督管理辦法》給出了明確解釋。第五條指出,電梯使用單位是電梯安全管理的第一責任人,承擔安全管理責任,建立健全安全管理制度和崗位安全責任制度。
王琪解釋:“這裏面說到的電梯使用單位,包括電梯所有權人以及受電梯所有權人委託實施電梯管理的責任人。電梯產權如是公產的,主要形式是企業產或房管局管理的公有房屋中使用的電梯,這樣的情況現在已很少了,其電梯由相關產權單位進行維修更換。對於高層商品房,電梯產權是歸全體業主所有,包括本市實行房屋維修基金以後的,全體業主全部繳納了房屋大修基金,且大部分業主同意使用房屋大修基金、能夠正常啓動通過房屋管理部門審批使用房屋大修基金,以及在本市實行房屋維修基金以前的,未繳納房屋大修基金的電梯用戶,只能由電梯所有人即業主出資對電梯維修或更新。物業作爲全體業主的‘管家’要對電梯進行日常維護。”
張俊梅說,一旦電梯出現問題需要啓動維修資金時,修不修還是要聽業主的,物業是沒有權力擅自動用維修資金的。
電梯,和汽車一樣,只不過汽車是業主私家所有,而電梯是全體業主的私有財產,日常的維護修理更新應由業主自行承擔。王琪告訴記者,一些業主愛護自家車子,卻對電梯進行破壞性使用,比如,在電梯內打鬧,大量運輸裝修砂石料等,有的業主甚至讓自家寵物在電梯轎廂內小便。最令人頭疼的是,按照要求,電梯每年進行年檢合格後要在轎廂內明顯位置張貼安全檢驗合格標誌,有的高層住宅安全檢驗合格標誌一貼上就被人揭下來,如此反覆多次,安全檢驗合格標誌要經常補辦,最後只得張貼複印件。