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中廣網北京1月25日消息(記者張棉棉)據中國之聲報道,國土資源部今天(25日)發佈2012年土地市場運行基本情況:2012年受全球經濟環境不確定等因素影響,宏觀經濟增速持續下滑,年中在“穩增長”政策作用下,宏觀經濟發展態勢出現好轉,四季度宏觀經濟增速企穩回升。與之相適應,全年土地市場運行呈現“前低後高”態勢,基本運行情況如下:
一、土地供應穩中有增
2012年國有建設用地供應69.04萬公頃,同比增加17.5%,2008年以來連續4年保持增長,但增速較2011年回落19.7個百分點。
從用地類型看,工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等其他用地分別供應20.35萬公頃、16.03萬公頃和32.66萬公頃,同比分別增加5.6%、減少4.2%和增加43.4%。
從用地結構看,工礦、房地產和基礎設施三類用地結構分佈爲30:23:47,在實施國家區域發展戰略和加快發展水利等政策作用下,交通、水利等基礎設施用地佔比同比提高8.6個百分點,而隨着限購等房地產調控政策持續作用,房地產用地佔比同比下降5.2個百分點。
從區域分佈看,區域發展戰略帶動土地利用格局調整,中、西部地區用地增加明顯。東、中、西部土地供應結構爲38:27:35,東部地區佔比同比下降8.8個百分點,佔比連續4年下降,中部地區佔比下降2.5個百分點,西部地區提高11.3個百分點,佔比達到近年來最高水平,與之相對應,2012年東部地區固定資產投資同比增長17.8%,而中、西部地區投資增速分別爲25.8%和24.2%,在區域發展戰略和規劃的帶動下,中西部地區基礎設施等民生用地需求旺盛,區域用地格局調整加速。
從用地節奏看,上、下半年土地供應量佔全年供應量比例分別爲39%和61%,符合歷年“四六開”的土地供應節奏特徵,土地市場發展呈現出的“前低後高”態勢也與宏觀經濟波動規律相對應。
二、土地出讓面積和價款“雙降”
2012年全國土地出讓面積和合同成交價款分別爲32.28萬公頃和2.69萬億元,同比分別減少3.3%和14.7%,而去年同期二者同比增幅均在15%左右。
土地出讓價款減少的主要原因包括:一是土地出讓面積同比減少,底價成交和低溢價率成交比例較大;二是土地出讓結構發生變化。在國家從嚴、從緊的房地產調控政策背景下,房地產用地佔比有較大回落,出讓價款佔價款總額比例已經連續兩年下降,尤其是東部地區,房地產用地出讓價款明顯減少;三是土地出讓區位發生調整。西部地區由於快速城鎮化和承接東部地區產業轉移,資金和用地需求均較爲旺盛,土地出讓成交價款也平穩增加,2012年西部地區土地出讓價款增加(+7.0%)而東、中部地區減少(-23%和-6.0%)。
三、房地產用地供應量整體保持平穩已供房地產用地開發建設速度加快
2012年房地產市場雖然出現了一些局部和季節性波動,但總體上仍保持平穩。上半年地產市場總體偏冷,土地出讓流標流拍情況較爲嚴重,下半年隨着宏觀經濟和商品房銷售的好轉,土地供應量逐步放大,年底交易放量明顯,全年供應量與往年基本持平。
(一)房地產推地總量超過去年同期。2012年房地產用地公告推出(指招標、拍賣、掛牌等公開出讓公告面積)17.55萬公頃,同比增加3.2%,但累計流標流拍面積1.45萬公頃,同比增加42.3%。公告推地量增加,說明各級土地管理部門積極落實中央調控措施,增大了用地供應力度;流標流拍面積增加,說明市場整體仍處於理性區間。從年內推地趨勢看,上半年土地市場整體偏冷,成交量急劇下降,爲穩定房地產市場預期,實現未來商品房持平供應,三季度以來,各地開始加大房地產用地推地力度,持續均衡推出土地,市場有效成交率穩步提高,促進了住房用地實際供應量的增加,穩定樓市供應充足的預期。
(二)房地產用地供應保持平穩。2012年供應房地產用地16.03萬公頃,同比減少4.2%,與2010年相比增加4.7%,雖然同比增幅爲負,但仍爲近年供應量的次高(僅次於2011年最高的16.72萬公頃)。住房用地供應11.08萬公頃,同比減少11.5%,住房用地供應量雖有縮減但仍處於高位,與近五年住房用地年均供應量相比,仍增加29.3%,實現了2012年年初確定的“不低於過去5年年均實際供應量”的目標。按照平均容積率1.5計算,2012年供應的住房用地可建設16.62億平方米住房,超過住建部《全國城鎮住房發展規劃》確定的“十二五”期間年均新建城鎮住房10-11億平方米目標的上限。
(三)已供房地產用地開發建設速度明顯加快。爲增加房地產用地有效供給,國土資源部頒佈實施新的《閒置土地處置辦法》,定期通報閒置土地和開發利用情況,清查處理違規違約用地,各地也加大了對已供房地產用地開發監管力度,促進已供土地開發利用。截至2012年底,全國未竣工房地產用地48.17萬公頃,與2011年底基本持平。未開工房地產用地14.45萬公頃,比年初減少35.4%,在建房地產用地33.72萬公頃,比年初增加31.6%,大量已供房地產用地進入在建狀態,表明年內房地產項目開工速度明顯加快,有助於保證後市住房持續有效供給,緩解供需矛盾。
(四)一二三線城市土地供應的分化態勢更爲明顯。2012年,70個大中城市房地產用地供應5.54萬公頃,同比減少20.1%,但與近5年平均供應量相比,增加9.3%;其中,住房用地供應3.91萬公頃,與近5年平均供應量相比,增加0.7%。在宏觀經濟增速放緩和房地產調控政策的雙重作用下,地產市場呈現出部分二三線城市土地供應增加、區域分化加快的總體態勢。
總體而言,2012年土地市場運行趨勢與宏觀經濟發展狀況的一致性更加突出。房地產用地市場則受房地產投資、銷售和企業資金條件變化狀況影響更大,年初房地產市場以價換量、年中逐步回穩,到了四季度,商品房銷售出現“量價齊增、局部回暖”態勢,房地產用地供應也隨之呈現出前低後高的趨勢。
2013年,全球經濟仍處於危機後的調整期,我國經濟將呈現“增長放緩、結構調整加快”的新型發展特徵,中央經濟工作會議提出“穩增長、轉方式、調結構”的宏觀調控政策基調,隨着需求結構和產業結構的逐步優化,未來宏觀經濟增長將更爲均衡,土地市場總體表現爲平穩發展態勢,但不同用途、不同區域發展的分化將會進一步突出。房地產市場在供需雙向調節力度的持續作用下,房地產用地供應量也將維持穩中有增態勢。
主要研判:一是土地供應總量將會保持穩中有增態勢,但結構調整加速會帶動基礎設施用地和工業用地需求持續上升,尤其是中西部地區,未來土地需求仍然較大;二是房地產用地市場全面反彈可能性不大。經歷2012年底的房地產用地供應高峯後,一季度土地市場進入傳統淡季,房價、地價不會出現大起大落。隨着近期中央各部門重申差別化住房信貸、稅收政策和限購措施,預計2013年投機投資需求能夠繼續得到有效遏制,住房用地供應總量將會穩中有增,加上2012年已供大量土地開發建設速度加快,未來房屋供應量有望持續增加,長遠看也有利於房地產市場的平穩運行。