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承接2012年銀河國際購物中心等大型購物中心入市、開張之勢,新年伊始,位於友誼路商圈的新業廣場趕在春節前開業,進一步充實了天津南部城區的商圈佈局。“隨着大量購物中心的落成入市,天津零售物業市場正在加快改變以傳統百貨佔優的局面,購物中心在全市總存量中的比例大幅提升,使2013年零售商用房開發經營面臨優勝劣汰的考驗,購物中心的開發經營亦進入專業提升期。”世邦魏理仕等機構在2012年度市場報告中指出。
購物中心供應持續增長
“2012年天津零售物業市場供應增量,需求活躍”,多家機構日前發佈的數據顯示,2012年天津零售物業市場持續擴張,年度供應量和吸納量均達到歷史最好水平。
世邦魏理仕天津市場報告指出,2012年,Massimo Dutti、TNGT、Replay等多個新零售商進入天津市場,帶動了市場需求,並使零售商用房租金較2011年穩中有升。
在新增供應中,超過八成爲購物中心,購物中心在零售市場中的比例持續增大。新入市的友誼精品廣場、大悅城、金元寶濱海國際購物中心、綠遊天地等招商、經營亦較平穩。2012年第三季度開業的銀河國際購物中心,更是彙集了衆多國際頂級時尚品牌,其中某些國際品牌作爲天津首店進駐銀河購物中心。
第一太平戴維斯天津市場報告顯示,2012年,天津中心城區主要有六個商業項目入市,爲全市帶來大體量新增供應:銀河國際購物中心,建築面積23.5萬平方米;天佑城,商業建築面積約11.3萬平方米;怡樂天地,建築面積約3萬平方米;蘇寧樂販仕,建築面積約1.2萬平方米;彩悅城,建築面積約9萬平方米;新業廣場,建築面積約10萬平方米。濱海新區主要有三個新項目入市,包括市民廣場的開心購物廣場,以及位於泰達MSD A區的綠遊天地和泰達MSD B區的濱海伊勢丹。
經營面臨品質升級壓力
供應量的持續增大,以及網絡購物的迅猛發展,使傳統定位的零售商用房面臨更大的經營考驗,一些新開業的中檔及中低檔零售百貨商場受到挑戰。對此現象,第一太平戴維斯分析人士認爲,具有休閒娛樂綜合購物功能的高品質購物中心將具有應對需求升級的特殊優勢。目前,海信廣場、嘉茂購物中心等都在加緊對各自現有租戶進行調整和升級。“預計2013年上半年,天津中心城區將有兩個優質商業項目開業,屆時將帶來約11.5萬平方米的商業面積。未來多個優質項目的入市,將有效提升天津商業物業的整體品質。”
世邦魏理仕天津研究部分析人士認爲,“過去是傳統百貨市場佔主導,面對的是更有目的的消費者。現在購物中心更多是體驗模式,一站式購物中心是未來的主流方向。從近幾年天津市場來看,雖然新增總量很大,但由於購物中心的單體項目較大,因此新增數量不多,且分佈較廣。從這方面來講,天津市場的發展較爲理性。從項目招商情況看,未來市場一、二線品牌會增多,除此之外,餐飲和娛樂未來有較好的發展空間,因此天津整體商業市場較爲樂觀。”
機構人士預計,2013年新項目大量入市,市場的空置率將有所增加,一些業態單一、硬件條件差的項目也將不得不升級改造、調整租戶以順應市場,零售運營商尋求差異化經營將成爲趨勢。