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近幾年,北京以商業性質立項,卻以住宅、LOFT、商住公寓形式出現的“商改住”項目層出不窮。
近日,有知情人士向人民網記者反映稱,位於豐臺區的萬年生態城園博府項目已將一棟商業辦公樓變更爲可售住宅,共計454套。據瞭解,該項目開發商是北京萬年基業建設投資有限公司。
“園博府”商住倒掛
資料顯示,萬年生態城園博府坐落於西五環永定河畔園版塊,該項目總建設規模爲252802平方米,共分四期開發建設。作爲萬年生態城的首個項目,目前四期均已取得預售許可證。
記者在住建委官網上該項目備案中發現,園博府四期原爲SOHO商業,主要包括B54地塊1#-3#商業及辦公樓,其中商業建築面積達5553.3平方米,辦公建築面積有26066.42平方米,就是一棟純商務辦公樓項目。
負責住宅項目的工作人員表示,目前SOHO商業已經開盤,主力戶型是50-90平米,只是純商業寫字樓項目。
但記者從負責商業項目的售樓人員那裏得到的卻是另一番說法。“該樓盤目前售價19500元/平,是50年辦公立項的這種投資產品。”當記者詢問是否有商務公寓時,該名負責人給出的答案是肯定的,他解釋稱由於項目不是寫字樓立項而是辦公立項,所以可以轉成住宅。
如此前後不一,自相矛盾的說法也另記者十分困惑。
事實上,在“商改住”之後,項目每平米報價比今年年中開盤的住宅樓成交均價要高出近2300元;而在10月1日後開盤的項目成交均價甚至每平米均價上漲了逾6000元。
政策風險大多弊端
有業內人士分析,相比普通民宅,商住項目存在諸多弊端。其產權四五十年,而《物權法》規定,住宅70年產權到期自動續期;而商住項目如何續期尚不明確。此外,商業項目的房主無法落戶口,子女就近入學將受影響且商住混雜問題比民宅尤爲嚴重。
高通律師事務所主任、首席合夥人敬雲川在接受人民網記者採訪時表示,從建委的角度去看,擅自更改規劃肯定是不可以的。必須要通過規劃部門或者有關房管部門的審批,當然這個事非常難的。
“除了房屋的使用年限,它還有其他的問題。比如配套的問題,商業的時候你的用電、用水、用氣,它跟住宅都不是一樣的。使用成本也會提高很多。”敬雲川說。
敬雲川提醒廣大業主,“商改住”中的消防、衛生等都不能達到居住的條件,這會造成將來業主在實際使用中,會發生很多的問題。“畢竟開發商是不關心這些的,只有作爲消費者或投資人可能纔會關注這些問題。
“商改住”問題頻出
除了居住成本過高令人憂心之外,商改住項目遊走於政策邊緣,違規私改規劃、交房質量問題等現象也屢見不鮮。
比如,位於回龍觀的東亞上北鑫座建築綜合體項目,雖然項目是50年產權,屬於精裝修商業項目,但爲了順利將項目變成住宅,開發商第一次交房採取毛坯方式,不設立廚房、衛生間,但預留了上下水,以便通過審覈。在審覈後,開發商再與購房者簽訂免費贈送的裝修合同,把廚房和衛生間做出來,這樣就相當於業主自發地更改房屋規劃,而與開發商無關。
而位於大興西紅門附近的寫字樓項目“嘉悅廣場”,商業立項,但售樓人員卻向購房人暗示可以進行“商改住”。
此外,商住樓盤“中弘北京像素”因項目頂層、地下車庫漏水嚴重、交房質量問題較多,也頻遭業主投訴。有業內人士表示,商業樓盤房屋並不都適合居住,因爲它是按照商住兩用的標準建造的。
那麼,園博府究竟爲何將商業項目以住宅形式出售?面對違規的質疑,開發商又會如何迴應?是否會引發更多的問題?背後是否有更深層次原因?人民網將繼續關注報道。(記者房家平)