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圖為:2012年第二季度各區商品住房成交均價情況
圖為:住房、寫字樓、綜合物業各基督價格走勢
今年以來成交量新高、限購以來成交量新高、25個月成交量新高……直到創下有記錄以來成交量新高。
7月,武漢商品住房銷售面積達到147.16萬平方米,環比增長19.74%;銷售套數達14454套,環比增長19.38%、同比增長高達62.97%。
與此同時,新房均價環比小幅上揚,這是繼去年10月以來,武漢房價連續第2個月出現環比上漲。
天量成交下,武漢樓市出現一大怪象,准現房甚至現房銷售隨處可見。
庫存空前:現在買房馬上拿鑰匙
今年7月,武漢樓市一大怪現,准現房甚至現房銷售隨處可見。在古田片,聯發九都府正在銷售的房源於今年12月交房;在光谷片,博海光谷麒麟社在售房源9月交房;而在東西湖片,遠洋世界的在銷樓盤就是現房;在武昌中北路片,現在購買海山金谷,1個月後就能拿鑰匙……
中指院數據顯示,今年7月武漢共有19個項目開盤,累計供應量達到4166套。當月總成交之所以超過1.4萬套,很大程度上源於此前積壓的房源正在被消化。7月新開項目累計完成2179套銷售,這意味著當月至少有1萬套成交房源,來源於上述『庫存』項目。『這是市場庫存較高的一個標志。』中指院(華中)研究副總監李國政對記者表示。
正因如此,即便近幾個月樓市成交月月放量,對於手中握有大量存貨的開發商來說,日子仍舊艱難,要實現資金回籠的壓力不小。數據顯示,今年上半年武漢市場庫存高達1006萬平方米,較2008年歷史最高值還高出16%。
由於入市項目眾多,今年上半年武漢樓市雖然成交量不俗,但分到每個項目就『僧多粥少』。今年1~6月武漢新開盤項目首日平均銷售率僅45%,處於歷年來較低水平,今年1~6月武漢共計開盤/加推145次,當天成交過七成的項目僅佔14%,成交不足三成的項目佔32%。
以武漢某本地知名開發商為例,旗下共有4個項目在售。今年7月,其一個針對剛需的項目開盤實現資金回籠近3億元,但旗下另一個項目從去年開盤以來,由於遭遇周邊項目強勢競爭,銷售困難。即便有3億『進補』,現金壓力仍然不小。
成交驚人:八成銷量來自剛需
今年6月,武漢商品住房成交量達到12108套,創下25個月以來銷售高點,但這一紀錄只保持了一個月就被打破。
從今年7月市場成交格局看,單價7000元以下住宅成交達到8874套,佔比超過60%;7000~10000元房源成交4820套,佔比33.35%;萬元以上樓盤銷售760套,佔比5.26%。從絕對量上看,即便剔除7000元以下成交中的大量經適房,商品房銷售速度仍然較快。
7月,全市戶型在90平方米以下的商品住房銷售6091套,佔商品住房總銷售量的42.14%;90-120平方米的商品住房銷售5428套,佔商品住房總銷售量的37.55%。兩者合計120平方米以下商品住房銷售量佔商品住房總銷售量的79.69%。
近期央行連續兩次降息、房貸利率出現打折苗頭,都已經刺激了市場購買欲望,這個時機開發商肯定要加大銷售力度。
與此同時,對比2011年、2010年7月的成交數據,今年7月增長將近60%。這也從一個側面顯示,當前開發商的折扣力度以及房貸政策的變化,已經初步結束市場觀望情緒。4月開始樓市突然放量,幾乎月月破萬套,顯示出剛需發力。
價格悖論:低價入市VS破罐破摔
對於市場最為關注的房價變化,今年7月武漢緊鄰2環線的觀瀾國際開盤起價5300多元、均價6200元,這或許是當月樓市最引人關注的『低價炸彈』。但在目前的行情下,入市價『沒有最低,只有更低』。
人信地產相關人士告訴記者,其位於王家灣片區的人信匯項目,住宅1期(8月開盤)起價6000元出頭,預計均價略超7000元。這一定價對比片區現售項目8000元左右的價格,無疑又是個『炸彈』。
『新開項目要想在周邊競爭對手中脫穎而出,須在價格上體現優勢。』李國政分析,對於一些大體量開發商而言,實現資金快速回籠、多個項目滾動開發,比糾纏幾個點的利潤更重要。
對於手握幾十萬方項目的開發商來說,1期定價略低,還能通過後期銷售彌補回來,而去年底到今年初,經歷兩輪降價逐漸調整到位的樓盤,未來降價的空間幾近於無。但如果1期定價就有失誤,且前期價格堅挺的樓盤,未來是否有『補跌』行情?
『補跌可能性很低。』開發商人士對記者分析,如果手上有幾個項目,開發商寧可通過其他項目低開跑量彌補損失。『基本上這些項目就「封盤」了,如果有人買也可以買,但開發商沒必要在價格上動腦筋,否則老業主肯定會反彈。』
即便對於手上只有1個項目的開發商,這種『戰略性放棄』也能實現。如1期開盤的幾棟樓銷售不佳,開發商同樣可以『封盤』,然後重開另外幾棟樓。
專家觀點
年內房價仍望穩住
暫且不必著急出手
7月成交量再創新高,開發商定價也在小幅修正,是否意味著現在的購房時機『轉瞬即逝』?
今年7月,四新某項目開盤,由於定價極低,開盤當天吸引800多人來到現場。開發商此前原本只開一棟樓,由於認籌踴躍,開發商一口氣開了2棟,但稍感意外的是,認籌雖多,但解籌(認籌轉定房)卻低於預期,最終上述項目遠未實現清盤。
今年7月,武漢新建商品住宅均價為6339.59元,環比上昇0.09%,這是繼去年10月武漢房價進入降價通道以來,武漢連續第2個開始止跌反漲。再加上近期成交量屢創新高,在不少樓盤售樓部,一些售樓員都在向買房人暗示『房價將漲』,但從上述案例可看出,雖然市場需求釋放明顯,但依舊保持理性,房價遠未到牛熊『臨界點』。
李國政分析,現在房產管理部門對於單個樓盤的不同產品價格體系,都要進行預售審批,從技術層面來說,房價也不可能出現一夜暴漲。
值得注意的是,在7月武漢樓市成交量創下紀錄的同時,一個由監察部、財政部、住建部、國土部、人民銀行和國務院辦公廳等六個部門單位組成督察組也同期來到武漢。武漢相關部門再度表態,會繼續推行市場調控措施絕不動搖。
由於樓市回暖跡象明顯,近期國內一些城市房管部門,對報價上揚過快的樓盤,采取不發預售證的方式『調控』市場。雖然武漢尚不至此,但庫存壓力再加上政策面堅持的態度,預計年內房價會保持相對穩定的狀態。