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龍湖地產日前獲得了10年期美元優先票據的最低利率
中國資本證券網關心
近日,房地產股開始活躍,成爲帶動大盤衝關的主力板塊。伴隨着年報大幕開啓,地產板塊的業績浪有望啓動。雖然房地產業仍面臨政策調控,但大型地產公司的業績並未明顯下滑。2013年伊始,衆多在港上市的內房股也燃起了融資衝動。
1月23日,一位分析師對中國資本證券網表示,“現在大舉融資的房企肯定都是謀求發展的,他們唯一的風險就是對未來形勢判斷失誤,比如房價大跌,銷量下滑,但從目前來看這個可能性非常低。而對於發行優先票據的這些公司而言,償債能力和現金流是最重要的考量指標。”
房企融資利率大不同
龍湖奪房企10年期最低利率
截至目前,發行優先票據的房企已經數量衆多,但迥異的融資成本則凸顯了各家房企的實力懸殊。進入2013年,房企融資熱情就更加空漲了。
據中國資本證券網不完全統計,從2012年初至今,寶龍地產發行5年期2.5億美元11.25%息率優先票據,中駿置業發行了5年期息率11.5%美元優先票據,中國奧園發行了息率13.875%優先票據,去年底SOHO中國發行兩筆總額10億美元優先票據,分別爲於2017年到期的6億美元優先票據,年利率5.75%;於2022年到期的4億美元優先票據,年利率7.125%。
合生創展1月10日稱發行3億美元9.875%息率優先票據,碧桂園發行10年期7.5億美元7.5%息率的優先票據,世茂房地產發行於2020年到期本金額8億美元6.625%優先票據,佳兆業發行5億美元7年期優先票據,息率10.25%。
緊接着,1月16日,富力地產宣佈公司全資附屬公司彩富控股將發行2020年到期票據,本金總額爲4億美元,年利率爲8.75%。同日,花樣年華髮布公告稱,公司發行2020年到期的2.5億美元票據,票據將按年利率10.75%,自2013年1月22日開始計算,每半年期末支付。
龍湖地產(00960.HK)也於1月22日成功發行2023年到期的息率6.75%的優先票據。優先票據發行的所得款項淨額約爲4.959億美元。此前,龍湖地產在2011年發行了5年期票息爲9.5%的7.5億美元優先票據、2012年發行7年期票息爲6.875%的4億美元優先票據。
而與碧桂園發行的10年期7.5億美元7.5%息率的優先票據相比,龍湖此次發行的10年期5億美元優先票據是其上市至今債期最長、利率最低、規模最大的一筆優先票據,也是近期民營房企所發行10年期優先票據的最低利率。
企業自身差異影響融資成本
穆迪有意上調龍湖評級
“國際評級機構標準普爾及穆迪的評級對擬要融資的企業而言至關重要,會直接影響發行利率,發行時間的長短倒不是非常重要的影響指標”。上述分析師表示。
“一般來講,標準普爾及穆迪的評級越高,說明風險越小,發行的利率則會越低,企業的融資成本也最低,以3B級企業爲例,十年期的發債利息僅3%,而國內五年期以上的貸款利率爲6.55%,還沒有算上上浮的空間。但如果信譽級別較低的企業,融資成本一般在8%左右,有些會更高。這是企業的差異所造成的。而企業的償債能力和現金流是評級機構最爲看重的。”上述分析師表示。
雖然房企融資如火如荼,但標普和穆迪對世茂房地產、碧桂園、佳兆業的評級並不高,主要原因就是對房企負債率高企的擔憂。
但值得注意的是,龍湖地產此次優先票據分別獲得國際評級機構標準普爾及穆迪給予的“BB”及“Ba3”的信貸評級。當前,龍湖地產分別獲標準普爾給予的“BB+”評級及穆迪給予的“Ba2”評級,展望均爲穩定,爲目前中國民營房企中的綜合評級最好水平,且穆迪有意再上調評級。
拿地是永恆話題
需關注持續經營能力
不過,在市場化程度相對較高的海外債券市場,單一的利空因素可能經由市場傳導而層層放大,進而影響到企業債券在二級市場的表現乃至企業業績,使債市出現強者恆強的“馬太效應”。因此,企業各項指標的穩定成爲投資者看重的首要因素。
這意味着,在低成本的融資誘惑下,房企還需注重自身的持續經營。例如SOHO中國去年底發行的兩筆總額爲10億美元的優先票據。其中10年期債券的收益率定在7.125%,較初步指導收益率7.5%有所下調,5年期債券的收益率定在5.75%,低於6.25%的指導收益率。但據媒體報道,截至去年11月6日,SOHO中國這兩筆總額10億美元的10年期債券均跌破面值。有分析師表示,來自私人銀行的高淨值投資者購買的債券數量佔到總髮行量的一半,這種主導地位成爲債券價格下跌的推動因素,因爲他們傾向於迅速拋售,以期獲得短期回報。
另一位分析人士則指出,“由於新債上市初期換手率較高,價格浮動會較大,以後會逐漸穩定下來。但價格走向還要觀察,因爲過去的績效並不代表未來的經營表現。”
巧婦難爲無米之炊,對土地的爭奪依然是各大房企2013年最緊迫的任務。資料顯示,2012年11月至今,上市房企累計發佈近180份涉及獲得土地儲備的公告。進入2013年,土地市場熱度不減。年初,上海土地市場成交了位於青浦的四幅經營性用地,其中龍湖以2.88億元和3.98億元分別中標兩幅地塊,綠地以及北京奧林匹克置業投資有限公司則摘得另外兩幅。
業內人士認爲,由於去年房企銷售情況普遍良好、資金壓力得到緩解,因此,拿地熱情得以復甦。一二線城市的優質地塊仍是大型房企爭奪的焦點。
數據顯示,截至2012年12月31日,龍湖地產總土地儲備約爲建築面積41.0百萬平方米。龍湖地產充裕的土地儲備及成本優勢或可爲未來持續穩定增長打下基礎。