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據相關報道了解,過去的一年品牌房企銷售業績飄紅,『以價換量』策略背後,一些房企的淨利潤或受影響。資料圖。
中新網1月24日電(房產頻道孫建永)近期,房企融資潮、搶地潮接踵而至,眾家房企在年初更顯『忙碌』。反觀過去一年,千億房企陣容擴大,多家房企超額完成業績的背後,傾注了開發商怎麼樣的心血與心機?開發商業績飄紅,業內解讀為房企采取『以價換量』的銷售策略,同時產品定位剛需以及合理的城市布局也為房企贏得更多機會。然而,業績增長的背後,也存在著盈利能力分化、淨利潤下降等隱懮。另外,這廂房企喜用銷售光環的背後,那邊卻有中房股份『被棄』、SOHO中國銷售額再下滑等失意者……開發商又遭遇了怎樣的缺失?
以價換量:房企業績提昇
萬科、恆大等利潤率或現下降
剛剛過去的一年,樓市經歷了華麗『轉身』,市場回暖,開發商業績飄紅。萬科、綠地、保利等房企躋身千億房企大軍,更有招商、華潤、融創、越秀等多家房企超額完成全年銷售目標。進入年初,或許是為了延續這大好局面,房企積極『征戰』土地市場,同時大規模啟動海外融資,為自身在市場調整時期把握主動,提供資金保障。
據媒體報道,萬科、保利去年三季度末銷售淨利潤率出現下降。
開發商緣何爭先恐後地加入到搶地潮、融資潮的大軍?過去的一年,市場給予了他們怎樣的動力和信心?蘭德諮詢總裁宋延慶接受中新網房產頻道采訪時認為,良好業績的取得多為『出貨和營銷手法做得比較好的企業』。他說,『去年一季度,開發商降價力度比較大,為全年的銷售業績奠定了基礎。五、六月份市場又增加了一定的銷售量,促使開發商較快地完成全年的銷售任務。』
鏈家地產市場研究部張旭對中新網房產頻道表示,2012年房企的業績出現大漲,最主要的原因是由於整體房地產市場回暖,需求觀望轉淡,積極入市。另外,房企積極的銷售策略也是業績好轉的原因之一。
可是,『以價換量』卻影響了開發商淨利潤的提昇。新華08網昨天報道稱,一線房企去年面臨調控壓力,采取『以價換量』的促銷手段,積極出貨清庫存,銷售任務得以緩解。但由此帶來的另外一個直接的影響就是利潤下降。』報道提到萬科、保利去年三季度末銷售淨利潤率出現下降;此外,恆大地產2012年上半年的經營利潤率也由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。
主打剛需業績背後房企盈利能力存差距
高負債率或影響千億保利的利潤
過去的一年,『剛需』無疑是樓市的熱點關鍵詞之一,剛需購房者佔主導,中小戶型產品熱銷。宋延慶認為,房企銷售目標的完成,得益於開發商主推中小戶型住宅產品。
相關機構數據顯示,2012年中小戶型產品銷售火爆,尤其是在開發商『以價換量』比較明顯的三四月份,眾多購房者青睞於總價較低的小戶型房源。據記者去年走訪多家樓盤後了解,一些樓盤因為缺少適合剛需客群的小戶型而令購房者難以抉擇。另外,單價偏高的中高端項目因為地段稀缺,降價可能性不大,也很難吸引剛需客群。
於是,較早進行產品結構調整的開發商贏得了市場先機。據了解,曾經低價入市的大興明星樓盤龍湖時代天街,一度以85平米的主打產品取得了區域銷冠。另據證券日報稱,與萬科的銷售策略相似,保利地產選擇了以中小戶型為主、維持高周轉率的銷售思路。這讓它盡量避免了宏觀調控政策的影響,同時滿足了市場上的剛需和首次改善置業需求。許多開發商正是因為反應較慢而導致不少戶型滯銷,影響了整體周轉。
值得關注的是,房企在提昇銷售業績的同時,盈利能力也表現出巨大差別。『龍湖2012年增速不是很快,但是盈利水平比較高,保持在20%以上;保利超過千億銷售額,但是其負債率和資金成本過高,可能會吃掉它一大部分利潤。』宋延慶表示。
城市布局:開發商轉戰一二線城市
恆大或轉戰二線城市
另外,房企在不同城市的布局也是影響其銷售額的重要因素。近日,諸多報道將話題指向開發商重金拿地,轉戰一、二線城市。『一年前我們就擔心,若跟隨調控轉向加速投資三、四線城市,一旦那些經濟後勁不如一線城市的三、四線城市出現危機,風險將會更大。』華南某上市房企管理層向《華夏時報》記者指出,這些話如今已得到應驗。
近日,恆大主席許家印表示,受調控政策影響,三、四線城市營運環境困難,所以集團不得不改變策略,轉戰二線城市。
中國證券報也指出,自2012年年底各地加大推地力度以來,房企掀起拿地熱潮,盡管大型開發商仍在大量斬獲三四線城市優質地塊,但從拿地數量和金額來看,房企在一、二線城市的布局力度明顯加碼。
眾多房企緣何再次轉戰受調控影響深入的一、二線城市?宋延慶分析認為,去年一、二線城市比三、四線城市?量較快,銷售增速也快。據他透露,保利地產約87%的項目布局在一、二線城市,今年保利新增項目也幾乎都在一、二線城市。』
業內認為,在本輪調控伊始,二、三、四線城市一度成為開發商的避風港。然而,在一、二線城市迅速回暖,三、四線城市投資泡沫逐漸加劇的現實面前,部分房企開始減少對三、四線城市的投資。近日,恆大集團董事局主席許家印在接受媒體采訪時坦言,受調控政策影響,三、四線城市營運環境困難,所以集團不得不改變策略,轉戰二線城市。
中房置業、SOHO中國等房企遭遇業績下滑
眾多開發商喜迎『豐收年』的同時,也不免有些房企黯然失意。1月21日,中房置業發布2012年度業績預虧公告。其表示,經該公司財務部初步測算,由於本報告期內經確認的主營業務收入較少,預計公司2012年度將虧損。早在幾日前,中房股份公告就稱,公司第一大股東中房集團擬通過公開征集受讓方的方式,協議轉讓所持公司的全部股份。
業績出現下滑的還有SOHO中國。數據顯示,SOHO中國2012年合約銷售總額為94.68億元,與年初制訂的230億元銷售目標相距甚遠,同比也下降了13%,銷售額連續兩年出現下滑。宋延慶表示,處在第二、第三梯隊的中小開發商也多沒有完成銷售目標。樓市整體回暖的背景下,部分房企出現業績下滑有哪些原因?
張旭認為,在整體房企業績向好的背景下,部分房企的銷售收入以及經營業績出現下滑,或具有特殊的原因。如中房置業,從近10年的財務報告來看,6年出現虧損,是上市房企中的虧損大戶,2012年淨利潤預虧並不意外,而且其項目數量也較少。而SOHO中國則在2012年開始轉型持有物業,銷售數據下滑在所難免。
宋延慶則在分析中表示,『SOHO中國產品定位的主力消費群體(投資客為主)這幾年離場了,而且其散售模式的可持續性差,這也是SOHO中國今年下決心轉型的主要原因。』(中新網房產頻道)