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2013年,是買有口碑的老項目,還是買新鮮出爐的純新盤?
記者的調查顯示,今年的純新盤沿襲了既往的定價規律,既參照相對條件近似的老項目的價格,也把持就低不就高的原則,求的就是一個開門紅。
豐臺
剛需盤房定位地鐵便利
最近,京投銀泰再次聯手萬科,推出了四環沿線少見的地鐵上蓋綜合體項目京投萬科·西華府,並以30000元/平方米的價格和純剛需戶型設計引起關注。
該項目雖然總體佔地面積較大,但包含25萬平方米的公租房、15萬平方米的寫字樓和商業,以及其它公共建築面積,實際上可售的住宅面積約爲15萬平方米左右。
“這個項目雖然在四環沿線,但不會定位在很高端,而且由於藉助地鐵雙線換乘的便利,對市場有較強的號召力,”京投銀泰軌道事業部營銷總監李金生告訴記者,“目前,北京四環沿線的新增住房資源已經很有限,剛需資源則幾乎沒有,所以我們的主力戶型是80平方米左右的兩居和90—100平方米的小三居,定價大約從30000元/平方米起。四環沿線的新房現在低於這一價格已經不太可能了,因此我們的價格會有競爭力。”
據悉,京投萬科·西華府位於豐臺區科豐橋南,緊鄰西四環9號線郭公莊站,項目建設在9號線與房山線雙地鐵交會的車輛段上方,佔地23萬平方米,建築面積約70萬平方米。本報記者胡喆
通州
高端項目將推首層花園下躍產品
位於通州九棵樹的K2·玉蘭灣是K2地產在通州打造的一個高端樓盤項目,其23000元/平方米—25000元/平方米的均價,在通州來說已算是比較高的價格水平。
不過,即使是已經超過20000元/平方米的價格,該項目的房子賣得一點也不慢。記者瞭解到,K2·玉蘭灣在今年元旦期間開盤,推出1號樓和8號樓,意向客戶超過500組,所推售的8號中央觀景樓王基本告罄。
現場售樓員表示:“通州的樓市已經回暖了,像我們這種品質的房子賣這個價錢並不算高,現在土橋的房子都奔20000元/平方米了。”
記者瞭解到,1月4日,華遠地產在通州區梨園競得一塊土地,扣除保障房,地價爲16000元/平方米。而作爲地鐵八通線最後一站的土橋,目前附近在售的兩個項目中,華遠銘悅項目均價爲20000元/平方米,金隅花石匠項目預計2013年春節後推出首層花園下躍產品,均價15000元/平方米—18000元/平方米。
事實上,通州房價早已走出了低谷,新入市項目價格均在20000元/平方米左右。(記者陳靜思)
順義
石門板塊形成新盤集中區
隨着去年不少新項目的入市,順義一改高端區域的形象,成爲了又一大剛需供應集中區。在已經形成的馬坡、南法信兩個新板塊之外,今年純新盤如順鑫·華璽瀚楟、中建·國際城的入市,在石門板塊形成了順義第三個新項目集中區。
順鑫佳宇地產將在今年3月推出順鑫·華璽瀚楟項目,雖然僅有372套房源,但依舊目前受到了不少購房人的關注。
“我們的戶型從70平方米兩居到160平方米四居都有,爲的就是方便各種需求的人都能買到合適的房子,”該項目銷售人員表示,“價格會比南法信現有商住項目高一些,現在的均價是15000元—16000元/平方米。”
位於石門地鐵站附近的中建·國際城也在將在今年3月開盤,與順鑫·華璽瀚楟不同的是,中建·國際城擁有26萬平方米的體量,雖然未正式開盤,已有了數百名意向購房人。
中建·國際城一期將推出的住宅戶型爲65平方米一居、70平方米—85平方米兩居及85平方米—95平方米三居。至於價格,銷售人員表示“待定”,但該區域內不少其他開發商均認爲該項目的售價不會低於18000元/平方米。
亞豪機構市場總監郭毅認爲,兩個順義新盤的入市主要是緩解了順義剛需產品不足的狀況。“順義樓市的供需關係非常緊張,而此次供應量的上升,將部分解決這種尷尬。”(記者徐楠)
房山
長陽核心區又將有剛需新盤
位於長陽核心地區的剛需盤京投銀泰上林灣,從去年就不斷有開盤消息傳出,但直到目前尚未有確定日期。
“因爲新近和萬科在這個項目上談合作,所以開盤時間可能調整到今年第二季度,”京投銀泰軌道事業部營銷總監李金生告訴記者,“在價格還是主要還是跟着市場走,如果周邊樓盤都賣20000元/平方米,我們肯定不會賣18000元/平方米;如果周邊都是16000元/平方米,我們賣18000元/平方米也不會有人買,我們肯定不會做那個最另類的。”
李金生認爲,對於目前長陽很多樓盤的銷售人員放出“年後過2萬”的說法,不太可能在3月馬上實現,購房人的購買力是真實的、有限的,成交量價都有“自然天花板”的上限,不會因爲個別開發商定高價就實現全面上漲。
據悉,京投銀泰上林灣建築面積約5萬平方米,總共由10棟樓構成,首期打算主推88和92平方米兩居、97平方米—132平方米三居產品。(記者胡喆)
觀點
對於今年節後房價的預期,兩位一線操盤手和兩位專家的觀點總體上趨於一致,2013年的房價可能會有理性上漲空間,但非理性暴漲的發生機率很低。
漲價別讓剛需族受不了
京投銀泰軌道事業部營銷總監
李金生
從2012年的市場來看,很多開發商手裏積壓的庫存消化的比較徹底。因此,2012年開局時的“低價格、高庫存”的市場冰封期不再會出現在2013年。目前,開發商的心態普遍比較輕鬆,會更注重追求利潤空間的提升,而不很着急賣房。在這種情況下,2012年清一色的“以價換量”局面將被打破。
但現在市場的主力還是剛需購房人,如果開發商微漲、小漲,大部分剛需購房人可能加速出手;但一旦房價漲到了購房人的支付能力之外,這一羣體又會迅速的萎縮。本報記者胡喆
主動權是購房人的了
世聯地產北京公司執行董事、副總經理
劉春巖
在經歷調控過後,剛需住宅已成爲市場的絕對主力產品,開發商定價稍不合理,就可能失去購房人的關注。
房山和大興兩個區域已經成爲剛需產品的主力,所以房價不應大幅度提升,只會以微漲爲主。而朝陽區板塊的特徵正在逐漸模糊,價格漲幅不會形成整體效應,偶有高價也只能是個案。
通過世聯在2012年統計的購房者信心指數可看出,當開發商價格稍有提升時,購房觀望情緒便馬上顯現,隨之便出現銷售量下降。可以說,購房人在逐漸贏得市場主動權。本報記者甘放
小漲難免大漲難現了
華本城市地產研究院院長
鄭麗平
2012年底,北京房價翹尾,2013年一開年,北京樓市又繼續呈現上揚行情。
支撐房價上漲的主要因素在於,土地供應方面,北京的土地供應明顯不足;與此同時,北京2012年新房成交量同比漲64%,創近三年峯值。這種土地供求失衡的情況已經持續了很長時間,比如北京城區的很多核心區域已沒有多少住宅用地可以供應,開發的新項目自然隨之減少,會推高這一區域的房價。
預計2013年,北京樓市的房價將呈現小幅上漲的態勢,但是不會大幅反彈。本報記者陳靜思
漲一把就走沒人買賬了
北京科技園置地有限公司副總經理
任靖
目前樓市的“淡季不淡”和二手房的火爆,其實反映的是市場需求的活躍。大量的需求向二手房市場涌入,所求其實主要還是四環以內成熟的教育、醫療配套。
這些需求的活躍,最終會被引導到新房市場上來;由於四環內新增供應已經非常有限,絕大多數剛需購房人的需求還是要在近郊樓市解決。
但是,開發商不能因爲樓市上行就擡高房價;如果一味擡高房價,追求短期效應,可能遭致的是剛需羣體的“不買賬”和更嚴厲的調控政策的出臺。(記者胡喆)