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濱江兩個千萬級豪宅寰宇天下御江山和水晶瀾軒中堂大宅,展開PK大戰;慶春東路和慶菱路交叉口西南側的元豐慶春御府,正式對外開放了現場售樓處和樣板房……2013年伊始,杭州樓市高端住宅市場頻頻冒出新主角。
2013年的杭州樓市又會有哪些新變化?據記者近日調查瞭解,至少在高端住宅市場,將會掀起一場“腥風血雨”,因爲2009年、2010年出讓的一批高價地,都會趕在今年密集上市。熱鬧的表象之下,自然是暗潮涌動。
“高價地”或將密集上市
根據不完全統計,杭州主城區之前已出讓宅地中,尚未開盤的還有72宗,預計可供應量爲630萬平方米。這些項目的土地出讓時間,主要集中在三個階段。
第一個階段,是2012年。去年,杭州主城區共出讓土地77宗,其中宅地21宗,總可建築面積約243萬平方米。但這一年的土地市場呈現“先抑後揚”的態勢,上半年僅成交了1宗宅地,其餘都集中於下半年。2012年成交的高價地不少,但預計在今年就將面市的,多以首次置業或首次改善型置業爲主,如龍湖春江彼岸、萬科普福項目等進度比較快的項目。
第二個階段,是2011年。這一年出讓的宅地中,還有17宗土地沒有開過盤,預計可供應量約165萬平方米,相對來說,這些土地的價格比較親民。其中,樓面地價最高的是位於和睦單元一宗總建築面積8萬平方米的宅地,爲13906元/平方米。所以這個階段的項目,預計很多房子的售價會在2萬元/平方米以下。
最值得一提的是第三個階段,即2009-2010年。在這個期間內,杭州樓市出讓了很多堪稱“壓箱底”寶座的地塊,並且因爲行情火爆,出讓價格也處於歷史高位。這裏面,還沒有推盤的有20個項目,總建築面積約190萬平方米,體量不小。
這些地塊中,樓面地價在2萬元/平方米以上的項目,就包括了西溪明珠、九龍倉君璽、錢塘印象、御園、慶春御府等多個項目,佔到1/4左右。這些項目如果想要實現保本價,基本上最終的售價需要在35000元/平方米以上;而樓面地價在15000-20000元/平方米的地塊,則包括之江九里、佑康紫金府、中企御品灣、雅戈爾申花兩地塊,又佔據了1/4左右。
這些土地從拿地至今,有的已經過去3年多,除了支付高額的土地款,在開發貸款並沒有放鬆的前提下,開發商所面臨的還有日益高企的資金成本。趕緊推盤以便儘快回籠資金,已經成爲這些開發商的當務之急。
開發過程大多一波三折
因爲地價偏高,而市場遇冷,這些曾經的“香餑餑”地塊們,大多命運多舛,一波三折。
在申花板塊,2010年3月祐康置地所拿的紫金府項目,在幾經周折之後,最後確定由濱江集團代建,祐康將變成這個項目的投資方,而濱江將會輸出品牌,負責該項目的管理、建設和銷售,然後按照銷售額提取一定的比例作爲管理費用。業內評價,這樣的模式對於這個申花板塊樓面價第二高的項目,不失爲一種很好的結果。
而該板塊的另外兩宗高價地,由雅戈爾拿下的兩宗樓面價分別達到17751元/平方米和18114元/平方米的地塊,則似乎到現在還沒有個塵埃落定的說法。該地塊的地價,曾經一度“麪粉”貴過“麪包”,由此也被頻頻傳出開發商退地的消息。到目前爲止,關於這一地塊的開發進度、項目規劃,都還沒有確切信息。
樓面地價高達15281元/平方米、創下之江樓面價之最的之江九里項目,規劃也幾經調整,原先的花園洋房改成了小高層,對於先推排屋還是高層也糾結良久。據瞭解,該樓盤預計三四月份首推,預期高層均價18000元/平方米。這個價格雖然在同區域中並沒有很大優勢,但是對開發商華潤來說,已經沒有利潤空間。
是做精裝修還是毛坯,也成爲開發商相當糾結的一個問題。對此,新華園一位負責人表示,在行情好的時候,精裝修可以提升樓盤形象,爲開發商增加利潤空間,但是在行情不好的時候,卻是個吃力不討好的事情。精裝修樓盤所面臨的質量問題也會比較多,不少豪宅項目最終知難而退,比較典型的有新華園和凱旋門項目等。
此外,一些尚未面市的高價地項目,也在精裝修問題上打起退堂鼓。如位於文暉路和建國北路交叉口的九龍倉君璽,雖然距離拿地時間已經過去近3年,樓面地價也高達24621元/平方米,但目前還沒有出爐具體的規劃,包括是否精裝修。而之江九里項目,曾經對外稱“部分房源精裝修、部分毛坯”,但目前已經全部改爲毛坯。
在錢江新城,2009年7月就已經拿地的錢塘印象項目,卻到現在還無法保證今年能否開盤。對此,開發商浙江商博置業營銷部經理鮑海峯表示,本來計劃今年下半年開盤,但現在看來行情並不樂觀。“我們可以說是摸着石頭過河,在不同的節點預判市場,不斷調整產品,但一直找不到合適的開盤時機。如果開盤了效果不好,還不如一直不開。”他說。
供應大增加劇市場競爭
2013年,除了全新亮相的高價地項目,將會使得高端住宅陣容擴大之外,目前高居不下的庫存量,也是影響其市場走勢不可小覷的因素。
根據杭州透明售房網數據顯示,目前杭州在售或還有後續房源可推的樓盤,並不少。武林壹號僅推了66套,新華園銷售率約佔整個樓盤的1/5,後續房源還有約400套,蘭園後續還有多層公寓要推,麗園還剩100多套房源,新湖武林國際還有300多套房源,大家武林府還剩130多套,遠洋公館340多套,崑崙公館超過80套,雅戈爾御西湖260多套,西溪誠園800套,單價在3萬元/平方米以上的存量高端住宅房源,應該超過4000套。
去年底,杭州市中心一批高端住宅開始出現熱銷勢頭,被壓抑了很久的改善型需求有所釋放。但不可否認的是,在具體的簽約環節上,依舊存在不少難題。對此,一位開發商慨嘆:“限購”讓不少購房者失去了購房資格,只能通過很多線下交易等其他方式。“限貸”的影響也很大,因爲雖然這些樓盤的總價動輒幾百萬甚至幾千萬,客戶大多身價不菲,但是這些人對於資金週轉的要求也很高,一次性付款畢竟不會那麼爽快。
今後兩年,杭州高端住宅市場將迎來密集的交付潮。業內人士認爲,現房銷售,對於促進高端市場會有作用,畢竟這可以省去不少等待時間和成本,增加改善信心。但另一方面,眼見爲實了,樓盤做成怎麼樣,是“騾子”是“馬”都得拉出來遛,對於不擅長做高端住宅的開發商來說,是一個巨大考驗。
-新聞助讀
部分高價地塊信息
元豐慶春御府:位於慶春東路和慶菱路交叉口西南側,預計春節前後首推1號樓,共40餘套房源,爲250平方米四房戶型,預計均價在45000元/平方米左右,具體開盤時間和價格信息待定。目前項目現場售樓處和170、220、252平方米的樣板房已對外開放。
中企御品灣:位於江乾區章家壩,地塊含東西兩個部分。北臨橫河港水系,南靠規劃支路,西側緊鄰京杭大運河,地理位置優越,環境優美,交通便捷。規劃總建築面積22萬平方米。2009年12月,中華企業以樓面地價18206元/平方米競得了此地塊,成爲了2009年末板塊的“地王”。開盤時間待定。
濱江西溪明珠:位於百家園路,楊家牌樓A地塊。項目已於去年12月6日正式開工,預計今年上半年開盤。總建築面積12萬平方米,共200多戶,爲低密度純排屋社區,採用歐式建築風格,全石材幹掛立面,主力戶型面積爲240-360平方米。
廣宇西房武林外灘:項目總建築面積約7萬平方米,由6幢高層和1幢小高層組成,主力戶型爲200、250、300平方米,將被打造成市中心的高端宜居樓盤。全石材幹掛,精裝修標準約5000-6000元/平方米,初步採用杭州豪宅中比較熟悉的陳文棟設計風格。預計今年開盤。