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據研究機構統計,去年東莞二手房網籤量高達420萬平方米,同比大幅攀升34%,再加上二手中介賣一手房業績彪悍,二手中介賺得盆滿鉢滿,有從業員工年薪高達80萬元甚至過百萬元。
如今,業界普遍看好後市,各大中介爭先恐後四處搶鋪,有中介甚至計劃開10家店,將門店數量翻番,一場擴張大戲有望在春節後拉開大幕。
一線中介年薪高達80萬
前日,城區一家品牌中介的總經理說:“我手下的員工都催我換車,因爲他們想換車,但又不敢超過我。員工去年的收入都不錯,有個一線中介年收入是80萬元,有個管理人員收入100多萬元。”
80萬元年薪的金牌中介、100萬元年薪的中介高管自然是少數,但是去年中介人士的收入普遍“芝麻開花節節高”。上述中介總經理正在計劃買一輛100多萬元的保時捷卡宴小轎車。
中介人士的好光景是整個行業的縮影。去年,二手市場交投活躍,再加上二、三級聯動(二手中介給一手樓盤介紹客戶),二手中介機構過上了紅紅火火的好日子。
據東莞中原地產研究中心提供的數據,去年,全市二手房網籤量高達420萬平方米,同比大增34%,網籤金額約149億元,同比增加29%。
去年,星璽廣場等大商業體被包銷,算入了二手房網籤中,這部分房產不在少數。東莞中原三級市場住宅部營業總監劉熊說,如果單算二手住宅,估計去年成交量增加10%。
與此同時,去年二、三級市場聯動的現象相當普遍,有的中介參與銷售的樓盤高達二三十個。其中,中原三級市場住宅部參與轉介客戶的樓盤有10多個,包括海逸豪庭、中熙·彌珍道、中天·城市之門、御花園等,二、三級市場聯動創造的業績佔比二手業績的40%,其餘各大中介的比例也是普遍在四五成。
樓市先抑後揚,剛需當道
跟一手市場一樣,去年的二手市場也呈現出先抑後揚、剛需當道的特徵。
2011年第四季,樓市進入寒冬。2012年伊始,市場情緒悲觀,觀望氛圍濃烈,再加上春節影響,1、2月的成交相當悽慘。不過,3月迎來一波“小陽春”,但好景不長,4月隨之回落,市場仍不穩定。
據統計,上半年,二手房網籤成交僅144萬平方米,同比減少23%,環比減少17%。當時,二手中介對市場仍比較悲觀,日子過得緊巴巴,包括東莞最大中介——滿堂紅在內的諸多中介被捲入了關店漩渦。
否極泰來。隨着降息、降準、首套房利率打折、各地公積金政策鬆綁等利好政策出臺,市場心理趨於穩定,壓抑數月的剛需從5月開始入市,並一直踊躍到年底,促使市場長時間熱銷,形成實打實的回暖行情。
市場回暖,剛需是首功。中原11家門店分佈在東城、南城、莞城和長安,其成交客戶中高達八成是剛需客。
合富置業市場經理樑燕明說,據其公司的成交數據,城區二手住宅市場剛需買家佔主導的格局貫穿去年全年。從合富置業錄得的東城、南城二手住宅成交個案分析,自去年二季度以來首次置業者佔比連續3個季度達七成多。而虎門二手住宅市場,改善型和投資型需求佔比均比東城、南城略高,但剛需依然佔據主導。
住宅均價上漲6%
市房管局公衆信息網將二手商住數據混合統計,再加上二手房成交陰陽合同的存在,所以二手房的成交價難以用網籤數據來反映。
據劉熊估算,去年,全市二手住宅均價大約上漲6%。據其公司的成交數據,南城二手住宅均價7000餘元/平方米,東城約6900元/平方米,長安在8500—9000元/平方米之間。
據合富置業的成交數據,去年,東城、南城二手住宅成交均價每月在7000元/平方米上下波動。
金信聯行品牌部介紹,在2011年10月份,市區二手房均價跌破7000元/平方米大關以來,直至2012年5月才重返“7字頭”,後震盪上行至12月的7625元/平方米,達到連續5年來最高值。
第四季度,隨着市場的回暖,改善型買家入市積極性增強,12月大戶型及中高檔房源成交增多,拉高了住宅的均價。
擴張大戲節後開幕
隨着一、二手市場的雙雙回暖,業界如今對後市的走勢紛紛持樂觀態度。恆大地產將2013年的銷售目標定爲1000億元,誓要跨入“千億級俱樂部”。
而二手中介也相當看好後市。業界的普遍判斷是,今年經濟趨穩向好,調控政策穩定,信貸政策“穩中有鬆”,今年的市場會好於去年。
劉熊說:“去年經濟不好的情況下,市場還能這麼活躍,今年經濟向好了,再加上銀行放出來的錢多了,而投資渠道依然不多,房產會成爲重要選擇,今年投資性需求會有所活躍。”
金信聯行品牌部相關負責人預判,今年,市場總體向好,二手住宅成交量繼續抑揚振盪上行;在此基礎上,房價難見逆轉,短期膠着,並依然看漲,成交均價將保持7%—10%的增幅。
與此同時,去年二手房的成交量已經佔到了整個樓市成交量的38%,接近40%。東莞一手樓市在2006年開始活躍起來,發展了7年後,二手樓市開始狂飆突進,比重開始劇增。劉熊說,二手樓的成交量將在三年內分走整個市場的半壁江山,畢竟很多地段的優勢是無法複製的,一些存量房會進入流通市場,深圳現在已經佔到了七八成了。
同時,市內的二、三級聯動此前只是開發商滯銷時的“急效救命丸”,經過去年的長期試用,開發商已經嚐到了這種營銷手法的甜頭。劉熊說:“每個樓盤都在爭搶客戶,二、三級聯動今年依然會很多。”
在市場預期向好的情況下,中介已經開始四處找鋪,爭先恐後準備開店,一場中介擴張大戲將在春節後拉開大幕。
此前,中原有10家門店,如今已經增加到11家了。而另一家品牌中介的總經理說:“今年將增加10家店,門店數量將翻一番。各大中介都在開店,你不開店不行啊。”