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雖然經過6年波折,溫州“理想佳苑”主體工程已竣工,但從分房到最後的收益仍存在問題。而江蘇邳州合作建房發起人郭鵬程也向記者透露,對於當前合作建房的進展不便多說,“怕給當地政府造成壓力。”
正如房地產市場研究專家趙卓文所說,合作建房很多但從沒有真正成功的案例。
近日,溫州國內首個個人合作建房項目“理想佳苑”完成分房,256戶人家就等着裝修好住新房的消息,讓關注合作建房的人們似乎看到了新的契機。
但事實並不如消息所稱的256戶人家都能住進新房。
“我所說的‘分配完畢’,是指這房子的收益權,不是指房屋所有權。”溫州“理想佳苑”合作建房的發起人趙智強對記者說,256名參與者確實採用抓鬮的方式進行了分配。開盤時,參與者若不能買到其抓鬮所確定的房源,則享受該套房源出售後的利潤分紅並返還本金,“這是一種類似股東投資分配形式。2006年討論分房方式時,全體參與者討論定下抓鬮的方式。”
這樣“抓鬮分房”是否合規?溫州市房管局相關負責人在接受媒體採訪時說,現行政策下,只有保障房和商品房,並無個人合作建房這一類型,“理想佳苑”是普通的商品房開發項目,每個環節都是按照正常的房地產開發程序進行的,作爲商品房開發項目,其房源必將納入市場銷售體系。
這樣一來,此前這些集資建房參與者私下“抓鬮分房”,並不能保證今後就能買到抓鬮所確定的房子,有可能被其他購房戶購得。
對於“理想佳苑”目前面臨的問題,趙智強不願意多談,“我向有關方面承諾過,關於溫州的事情不能談。”
而江蘇省邳州市合作建房的發起人郭鵬程在高調舉行了“合作建房發佈會”後,開始變得越來越低調,對於合作建房的進展也不願意多談,按照他的說法,“不願意給當地政府造成太多的壓力。”
根據記者調查發現,不管是溫州還是邳州,發起人除了宣稱的房價低外,多把合作建房稱爲公益項目來做。雖然是公益項目,但這些發起人成立的公司,需要在項目完成以後,收取一定比例的管理費。邳州合作建房項目收取4%的管理費,溫州合作建房項目收取3%的管理費。“合作建房項目所有的賬本都公開,唯獨管理費用支出不公開。”趙智強對記者說,一個項目下來,管理費用能拿到幾百萬元。而邳州的合作建房項目,趙智強也參與其中。
雖然“理想佳苑”的問題沒有徹底解決,趙智強並未停止前進的腳步。繼溫州項目之後,他在北京、杭州、長沙發起個人合作建房,目前正在拿地階段。
不管是趙智強還是郭鵬程都認爲,現行法律並沒有規定個人不能合作建房。依據《中華人民共和國城市規劃法》和《中華人民共和國建築法》,沒有任何禁止個人建房的規定;《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條更明確規定:“中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照本條例的規定取得土地使用權,進行土地開發、利用、經營”。也就是說,從目前政策、法規來看,個人拿地、建房的行爲並未違反任何規定。
“合作建房屢見不鮮,但從沒有真正成功的案例。”房地產市場研究專家趙卓文對記者說,現在最合適開發房地產的還是開發商。幾百人合作建房,意見不統一,運作機制就會出現問題,另外房子也有差異性,所以合作建房註定要失敗。而知名房地產專家韓世同在接受媒體採訪時也表示,合作建房在操作方面困難很大。在廣州和北京也曾發生過,最後都不了了之。即使拿到了地,這些團隊內部的決策機制也會導致難以適應現在市場規則和市場規律,因爲這部分人權利均等,在後面的具體事項中容易出現一票否決制,並且也無法面對行業的很多潛規則。中國土地學會副理事長黃小虎對合作建房者的探索精神表示肯定。他指出,實際上這是當前高房價狀態下“逼出來的”一種模式。然而在這種模式下,市場風險由誰承擔,內部糾紛如何解決等都是問題。
民間發起的個人合作建房尚處於政策的空白點。1992年,國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務總局頒發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》,針對的是住宅合作社,因此,此暫行辦法不適用於個人合作建房;另一方面,合作建房和傳統的房地產開發也有不同,同樣不適用於傳統房地產開發的相關法律法規。
“國內合作建房第一人”於凌罡向記者表示,個人合作建房的四個主要流程均是合理合法,“‘合作建房’最大的難題不是建房,而是建成後的利益分配問題。”